고덕롯데캐슬베네루체 25평 17억 1,800만 신고가, 이보다 낮은 매물은 0건
고덕롯데캐슬베네루체 25평은 6월 이후 넉 달 넘게 거래가 없었습니다. 그러다 17억 1,800만원 신고가가 막 공개됐는데, 남은 매물 9건은 모두 그 값보다 높습니다. 이 거래는 잘 산 값이었을까요?
고덕롯데캐슬베네루체 25평이 17억 1,800만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.
계약은 2026년 10월 29일에 했습니다. 신고를 거쳐 11월 10일에 이제 막 공개됐어요.
더 궁금한 건 그다음입니다. 지금 나온 25평 매물 9건 중 이 값보다 낮은 건 하나도 없어요.
1. 17억 1,800만, 어떤 거래였나
직전 거래는 6월 23일 4층 16억 3,500만원이었어요. 그 뒤로 넉 달 넘게 거래가 없었습니다. 이번 거래는 그 공백을 깨고 나왔어요.
전 최고가는 3월 15일 15층 16억 4,000만원이었습니다. 이번에는 7층이 그 값을 넘었어요. 층이 더 낮은데 값은 더 높게 찍혔습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-29 | 7층 | 17억 1,800만 |
| 2026-06-23 | 4층 | 16억 3,500만 |
| 2026-05-20 | 6층 | 16억 2,000만 |
| 2026-04-21 | 5층 | 16억 |
| 2026-03-15 | 15층 | 16억 4,000만 |
| 2025-10-14 | 15층 | 16억 |
| 2025-10-01 | 12층 | 15억 5,000만 |
1년 전 같은 시기에는 15층이 16억원에 거래됐어요. 이번엔 7층이 17억 1,800만원입니다. 분기평균으로 보면 1년 상승률은 17.1%예요. 다만 분기마다 거래된 층이 달라서 개별 거래와는 차이가 납니다.
2. 당시 매물과 견줘 보기
10월 29일 17억 1,800만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 계약일보다 앞선 10월 8일 무렵에 정해졌다고 봐야 합니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 고덕롯데캐슬베네루체 25평 | 701동 저층 남향 · 세 낀 매물 · 풀옵션 | 17억 |
| 고덕롯데캐슬베네루체 25평 | 716동 중층 남향 · 시스템에어컨 | 18억 5,000만 |
| 고덕롯데캐슬베네루체 25평 | 716동 중층 남향 · 내부 상태 양호 · 조경 | 18억 5,000만 |
| 래미안솔베뉴 25평 | 102동 중층 동남향 · 트인 뷰 · 시스템에어컨 | 19억 |
| 래미안솔베뉴 25평 | 103동 28층 동남향 · 올수리 · 전망 | 19억 5,000만 |
| 래미안솔베뉴 25평 | 103동 고층 동남향 · 역 가까운 동 · 풀에어컨 | 22억 |
단지 안 호가는 17억에서 18억 5,000만까지 걸쳐 있었어요. 17억 매물은 저층에 세입자가 있는 집이었습니다. 바로 들어가 살 수 있는 중층은 18억 5,000만부터였어요.
7층 17억 1,800만원은 그 띠의 아래쪽입니다. 세 낀 저층보다 조금 높고, 중층 호가보다는 꽤 낮아요. 당시 호가로 보면 아래쪽에서 잘 맞춘 거래입니다.
같은 시점 래미안솔베뉴 25평은 19억부터 시작했어요. 이 예산으로는 래미안솔베뉴 25평이 손에 닿지 않았습니다. 이 돈으로 살 수 있는 신축급 25평 중에서는 합리적인 선택이었어요.
평당가로 본 이 값의 자리
| 항목 | 고덕롯데캐슬베네루체 25평 | 삼익그린맨션2차 23평 | 래미안솔베뉴 25평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 7,115만 | 7,464만 | 7,653만 |
| 준공 | 2019년 (7년차) | 1983년 (43년차) | 2019년 (7년차) |
| 세대수 | 1,859세대 | 2,400세대 | 1,900세대 |
| 가까운 역 | 상일동(5호선) 약 0.8km | 명일(5호선) 약 0.4km | 명일(5호선) 약 0.2km |
| 6개월 변화(분기평균) | 2.7% | 9.1% | 4.0% |
| 매물 호가(수집 시점) | 17억 2,000만~18억 5,000만 | 14억 8,000만~18억 5,000만 | 18억 5,000만~21억 |
세 단지 중 평당가는 이 단지가 가장 낮아요. 같은 해에 지은 래미안솔베뉴와도 차이가 납니다.
그 차이는 주로 역 거리에서 나옵니다. 래미안솔베뉴는 명일역까지 약 0.2km예요. 이 단지는 상일동역까지 약 0.8km입니다.
삼익그린맨션2차는 성격이 다른 후보예요. 43년 된 23평이라 신축에 사는 생활과는 결이 다릅니다. 같은 단지에서도 올수리 저층이 18억 5,000만원으로 고층보다 높게 나와 있어요. 수리 여부가 값을 가르는 단지입니다.
3. 지금 매물로 보면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래 | 17억 1,800만 (2026-10-29 · 7층) |
| 매물 호가 범위 | 17억 2,000만~18억 5,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 0건 / 9건 |
| KB시세 평균 (2026-11-02) | 16억 2,500만 |
| 한국부동산원 평균 (2026-11-02) | 15억 7,500만 |
매도인들은 이미 신고가를 출발선으로 잡았어요. 가장 낮은 호가도 실거래보다 200만원 높습니다.
밴드 하단 17억 2,000만원은 두 건이에요. 701동과 716동 고층 남향이고, 둘 다 바로 입주할 수 있습니다. 실거주라면 이 두 건이 기준선이에요.
17억 3,000만원 두 건은 세입자가 살고 있어요. 717동 중층은 입주가 2028년 2월 초순부터입니다. 701동 고층은 즉시입주로 적혀 있지만 세입자가 살고 있다고 나와요. 이 집은 입주 일정을 따로 확인해야 합니다.
701동 저층 두 건은 17억 8,000만원과 18억원이에요. 고층보다 호가가 높습니다. 내부 상태와 옵션을 앞세웠고, 18억원 매물은 입주일을 협의할 수 있어요.
맨 위는 18억 3,000만~18억 5,000만원입니다. 710동 고층 남향은 바로 입주할 수 있어요. 717동 고층 남서향은 2027년 7월 27일부터 입주할 수 있습니다.
공식 시세는 아직 이 값을 따라오지 못했어요. KB시세 상한은 16억 7,000만원입니다. 이번 거래는 그보다 위에서 성사됐어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 17억 2,000만원최저가허위 가능성 있음 | 701동 고층 남향이라 채광이 밝고 내부도 깨끗해 바로 들어와 살기 좋습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 18억원 | 701동 저층 정남향에 에어컨 등 풀옵션이 갖춰져 있고 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 17억 3,000만원 | 701동 고층 남향에 풀옵션이지만 세입자가 살고 있는 전세를 낀 집이라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 17억 2,000만원최저가허위 가능성 있음 | 716동 고층 남향이라 채광과 전망이 트여 있고 시스템에어컨에 세대창고까지 갖췄습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 17억 3,000만원 | 717동 중층 남향으로 시스템에어컨이 있지만 세입자가 거주하는 전세를 낀 집이라 2028년 2월 초쯤 입주가 가능합니다. |
| 18억 5,000만원 | 710동 고층 정남향 판상형이라 채광이 좋고 시스템에어컨이 설치돼 바로 입주할 수 있습니다. |
| 17억 8,000만원 | 701동 저층 남향으로 뷰가 잔잔하고 관리가 잘 돼 있어 실입주하기 무난합니다. |
| 18억 5,000만원 | 716동 중층 정남향이라 막힘없이 밝고 시스템에어컨 등 풀옵션을 갖춰 입주일 협의도 가능합니다. |
4. 왜 이제 올랐나
이 단지는 그동안 시장보다 느렸어요. 우리 실거래 데이터로 보면 6개월 새 강동구는 +12.3%, 서울은 +8.0% 올랐습니다. 이 단지는 구 평균보다 7.2%p, 서울보다 2.9%p 덜 올랐어요.
비슷한 예산대 단지들은 6개월 평균 5.1% 올랐습니다. 이 단지는 2.7%였어요. 이번 거래는 혼자 튄 값이라기보다 뒤처진 걸 따라잡은 값에 가깝습니다.
같은 단지 33평도 움직였어요. 공개된 실거래 자료에 따르면 10월 28일 29층이 20억 3,500만원에 신고가를 냈습니다. 두 평형이 같은 시기에 함께 오른 거예요.
시장 분위기는 마냥 순풍은 아닙니다. KB 집계로 서울 매수우위지수는 4주 연속 내려갔어요. 한국부동산원 8월 실거래가격지수에서 강동을 포함한 동남권은 0.29% 내렸습니다. 대출 금리도 연초보다 올랐다는 보도가 나와 있어요.
입지는 그대로, 값이 따라붙는 중
상일동역(5호선)까지는 걸어서 11~12분이에요. 서울고일초는 0.4km, 상일중과 상일여고는 걸어서 5분 안쪽입니다.
블록 입지로 보면 래미안솔베뉴·삼익그린맨션2차 쪽과 거의 같은 수준이에요. 강동구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 고덕동 일대입니다. 상일동은 그보다 한 단계 아래로 매겨져 있어요.
평당가는 블록 입지보다 위에 있어요. 신축 단지라는 값이 얹혀 있는 겁니다. 관련 보도에 따르면 9호선 연장으로 한영고역이 2028년 개통될 예정이에요. 개통되면 역 거리 약점은 줄어들 수 있습니다.
1,859세대 대단지이고, 주차는 세대당 1.34대입니다. 넉넉한 편이에요.
규제: 실거주가 기본입니다
이 단지는 토지거래허가구역이에요. 허가를 받은 뒤 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요.
서울 전역이 규제지역입니다. 15억 초과~25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억이에요. 무주택자 LTV는 40%이고, 1주택자가 집을 더 사면 주담대가 막힙니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.
5. 결론
실거주라면 17억 초반의 즉시입주 매물부터 보세요. 세 낀 매물은 입주 시점과 전입 의무가 맞는지 먼저 따져야 합니다.
투자 관점에서는 제약이 커요. 토지거래허가와 대출 규제 때문에 실거주가 아니면 들어가기 어렵습니다.
기다릴 신호는 17억 원대 거래가 한두 건 더 나오는지예요. 피할 조건은 내부 상태나 입주 조건 같은 이유 없이 18억 원대를 부르는 매물입니다.