상도삼호 41평 14억 1,000만 신고가, 비싸게 산 걸까

상도삼호 41평이 14억 1,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.

계약은 10월 17일, 13층이었습니다. 신고 내역은 11월 12일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 6.8% 높은 값입니다. 그런데 남은 매물 두 건은 모두 이 값보다 위에 있어요. 이 거래를 어떻게 읽어야 할지 따져 봤습니다.

1. 14억 1,000만, 어떤 거래였나

직전 거래는 5월 29일 17층 13억 2,000만원이었어요. 다섯 달 만에 고층 거래가 한 단계 올라섰습니다.

같은 5월에 7층은 11억 7,000만원에 팔렸어요. 같은 달, 같은 평형인데 층이 갈리자 값이 크게 벌어졌습니다. 41평은 층·향·수리 상태에 따라 값의 폭이 넓은 평형이에요.

이번 13층 거래도 고층 쪽 기록입니다. 저층 값까지 같이 올랐는지는 아직 거래가 없어 모릅니다.

4월 11일 거래는 한 번 해제됐다가 같은 값으로 다시 신고됐어요. 성사된 거래 한 건으로 봅니다.

길게 보면 오름폭이 더 큽니다. 우대빵 시세는 2024년 4월 5일 10억 11만이었어요. 2026년 11월 11일에는 14억 3,500만으로 43% 올랐습니다.

10월 17일 14억 1,000만 실거래, 공식 시세·남은 매물과 견주기

이 거래의 계약 직전 매물 기록은 남아 있지 않습니다. 그래서 공식 시세와 11월 12일 수집 매물로 위치를 잡아 봤어요.

14억 1,000만보다 낮은 매물은 한 건도 없어요. 이 거래는 남은 호가 바로 아래에서 끝났습니다.

공식 시세는 반대 그림이에요. KB 상한이 13억 2,000만인데, 거래는 그 위에서 이뤄졌습니다. 공식 시세가 실거래를 아직 못 따라온 겁니다.

호가 두 건이 갈리는 이유는 조건이에요. 101동은 남향에 샤시까지 새로 한 올수리 집입니다. 입주는 2027년 2월 3일부터라 6개월 안에 들어갈 수 있어요.

102동은 동향이지만 숲 쪽 전망이 열려 있습니다. 집주인이 살고 있고 바로 입주할 수 있어요. 14억 5,000만은 밴드 상단인데, 전망과 즉시입주가 그 값을 받치고 있습니다.

같은 예산대 다른 단지 매물은 이번 글에서 견주지 못했어요. 그래서 이 값의 위치는 단지 안 호가와 공식 시세로만 말씀드립니다.

2. 이 거래가 상도삼호 41평에 주는 신호

이번 신고가는 혼자 튄 거래로 보긴 어렵습니다. 동작구 전체가 우리 데이터 기준 6개월 새 11.6% 올랐어요. 상도삼호는 그 흐름을 뒤따라간 쪽입니다.

그렇다고 추세가 확정된 건 아니에요. 고층 한 건이 세운 기록이고, 매물도 두 건뿐입니다. 중·저층에서 따라오는 거래가 나와야 이 값이 단지 전체의 값이 됩니다.

무주택자 LTV는 40%이고, 담보 값은 KB시세로 잡힙니다. KB 시세가 실거래보다 낮으니 한도도 그만큼 낮게 나와요. 실제 한도는 LTV와 DSR 한도 중 작은 쪽입니다. 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 해요.

실거주와 투자, 답이 다릅니다

서울 전역은 토지거래허가구역이라 아파트는 실거주 목적으로 사야 합니다. 방 4개 41평에 오래 살 계획이라면 이 거래가 만든 선은 받아들일 만해요.

투자로는 조건이 까다롭습니다. 이미 집이 있는 분이 서울에서 추가로 사면 주담대가 막혀요(LTV 0%). 세입자가 사는 집이면 실거주 의무가 임대차 끝날 때까지 미뤄질 수는 있습니다. 그래도 재건축 기대가 크지 않아 차익만 보고 들어가긴 무리예요.

3. 단지와 입지, 짧게

1994년에 지어진 682세대 단지예요. 32년차라 재건축 연한은 찼습니다.

그런데 재건축을 추진한다는 소식은 확인되지 않아요. 용적률이 295%로, 이 땅의 상한인 250%를 이미 넘었습니다. 다시 지어도 늘릴 여지가 적다는 뜻이에요.

관련 보도에 따르면 준공 30년이 지나면 안전진단 없이 조합 설립을 추진할 수 있게 됐어요. 절차는 빨라졌지만 용적률 문제는 그대로입니다.

41평 대지지분은 42.76㎡(약 12.9평)입니다. 이 단지는 재건축 기대보다 지금 살기 좋은지가 값을 정해요.

아쉬운 건 주차입니다. 세대당 0.63대로 부족한 편이에요.

대신 생활 동선은 좋습니다. 7호선 숭실대입구역까지 걸어서 6~7분이에요. 배정 초등학교인 봉현초가 도보 5분입니다.

상현중은 동작구 16개 중학교 중 4위, 상도중은 5위예요. 둘 다 걸어서 5~7분입니다. 고등학교는 구암고가 도보 10분 거리예요.

4. 구·서울 흐름 속 상도삼호

우리 실거래 데이터 기준으로 동작구는 3개월 6.3%, 6개월 11.6% 올랐어요. 서울은 같은 기간 4.1%, 8.0%입니다.

상도삼호의 6개월 오름폭은 동작구 평균보다 4.8%p 낮아요. 서울 평균과는 거의 같이 움직였습니다. 동작구에서 앞서 간 단지가 아니라 뒤따라 올라온 단지예요.

금리와 대출은 순풍이 아닙니다. 관련 보도에 따르면 한국은행은 2026년 7월과 8월 기준금리를 올려 연 2.75%가 됐어요. 스트레스 DSR도 강화돼 같은 소득으로 빌릴 수 있는 돈이 줄었습니다.

시장은 오르는데 돈 빌리기는 어려워지는 중이에요. 이 값 위로 더 가려면 실거주 수요가 받쳐 줘야 합니다. 15억 아래에서 조건이 맞는 집이라면 흐름을 거스르는 매수는 아니에요.