봉천동 현대 36평 12억 5,000만, 5층에서 나온 신고가

봉천동 현대 36평이 12억 5,000만원에 팔렸습니다. 36평 기준 신고가예요.

계약일은 2026년 10월 19일입니다. 신고를 거쳐 2026년 11월 13일에 막 공개됐어요.

층이 의외입니다. 5층이에요. 고층 로열층이 아닌데도 직전 최고가를 넘겼습니다.

1. 12억 5,000만, 이 거래를 뜯어보면

직전 거래는 2026년 5월 15일이었어요. 14층이 11억 9,000만원에 팔렸습니다.

이번 거래는 그보다 9층 낮습니다. 그런데 값은 더 높아요. 층 덕분이 아니라 다섯 달 사이 값 자체가 올라간 거예요.

1년 전 같은 시기를 보면 흐름이 잡힙니다. 2025년 10월엔 8층이 10억 2,500만원, 1층이 9억 8,000만원이었어요. 2026년 2월에 11억대로 올라섰고, 10월에 12억대를 열었습니다.

다만 거래가 드뭅니다. 5월 이후 이 평형 거래는 이 한 건뿐이에요. 한 건으로 새 시세가 굳었다고 보긴 아직 이릅니다.

더 길게 보면 2024년 4월 5일 9억 1,385만원에서 2026년 11월 12일 12억 8,750만원까지 왔습니다. 2년 7개월 사이 +41%예요.

2. 당시 매물과 견줘 보기

10월 19일 12억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 가격 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제로 값을 맞춘 건 계약 직전인 9월 말이에요. 그 시점에 나와 있던 매물을 봐야 합니다.

같은 단지 36평 호가는 12억 9,000만원이었어요. 거래는 그보다 낮은 12억 5,000만원에 맞춰졌습니다. 당시 호가 대비로는 깎아서 산 편이에요.

이웃 단지와 견주면 위치가 더 또렷해집니다. 두산은 33~34평이 13억~14억 7,000만원에 나와 있었어요. 현대 36평은 그보다 평수가 넓은데 값은 아래에서 맞춰졌습니다.

반대쪽 낙성대현대홈타운 34평은 11억 3,000만원이었어요. 신림신도브래뉴 31평은 11억원이었고요. 이 돈에 1억 남짓을 더 얹어 평수 넓은 대단지 36평을 고른 거래입니다.

지금 나온 매물 4건, 이 값보다 낮은 건 없다

12억 5,000만원 아래로 걸린 매물은 없습니다. 호가는 12억 6,000만~13억원에 몰려 있어요. 집주인들이 이 신고가를 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다.

밴드 하단 12억 6,000만원은 3층이에요. 층이 낮은 만큼 아래쪽에 걸렸습니다. 같은 수리 상태인 10층은 상단 쪽 12억 9,000만원이에요.

실입주를 따지면 선택지는 3건입니다. 13층은 2027년 1월 20일 입주라 6개월 안에 들어갈 수 있어요. 5층 13억원은 세입자가 2027년 6월 말까지 있어 바로 들어가긴 어렵습니다.

KB시세(2026년 11월 2일)는 12억 1,000만~12억 9,000만원, 평균 12억 5,500만원이에요. 이번 실거래는 KB 평균과 거의 같은 자리입니다. 13억원 매물 두 건은 KB 상한을 넘어 있고요.

가격대가 다른 이웃 단지 사이, 어디쯤인가

평당가로 보면 현대는 두산 바로 아래에 붙어 있어요. 낙성대현대홈타운과는 거리가 꽤 있습니다. 36평이라는 넓은 평수까지 생각하면, 두산 30평대 하단 예산으로 더 넓은 집을 사는 자리예요.

대신 연식 차이가 있습니다. 두산은 2000년, 현대는 1992년 준공이에요. 새 아파트에 가까운 생활을 원하면 두산, 넓이와 재건축 기대를 원하면 현대 쪽입니다.

3. 이 거래, 어떻게 봐야 하나

이 거래는 앞서 튄 값보다 따라잡는 값에 가깝습니다. 분기평균 기준으로 비슷한 가격대 단지들은 6개월 평균 5.0% 올랐어요. 현대는 그보다 3.0%p 덜 올랐습니다.

다만 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 흔들려요. 참고로만 보세요. 확실한 건, 다섯 달 만의 한 건이 새 기준을 세웠다는 겁니다.

기다릴 신호는 하나예요. 고층 거래가 12억 후반에서 다시 나오면 이 값은 굳습니다. 반대로 다음 거래가 12억 초반으로 내려오면 이번 건은 한 번 튄 것으로 봐야 해요.

4. 단지와 자리, 짧게

2,134세대, 26개 동 대단지입니다. 36평은 210세대로 많지 않아요. 매물이 귀한 평형이라 거래가 드문 이유이기도 합니다.

7호선 숭실대입구역까지 걸어서 8~9분이에요. 세대당 주차 1.2대로 구축치고 양호한 편입니다.

봉천동은 관악구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 이 블록도 인근 대비 상위 입지로 매겨집니다. 평당가는 입지 평가보다 살짝 위에 있어요. 재건축 기대가 조금 얹힌 정도입니다.

남현한일유앤아이는 반대로 입지 평가보다 평당가가 아래예요. 시장이 단지 자체보다 자리를 더 쳐 주는 곳입니다.

학군은 실거주 수요를 받치는 축이에요. 봉현초가 도보 6분입니다. 배정 가능한 구암중은 관악구 16개 중학교 중 1위예요. 구암고는 17개 고교 중 5위입니다.

5. 재건축, 아직 첫걸음

언론 보도에 따르면 2023년 5월 12일 예비안전진단을 신청했어요. 단지가 관악구와 동작구에 걸쳐 있어 주관 기관 협의가 필요했다고 합니다. 그 뒤 결과와 다음 단계는 확인되지 않았어요.

용적률은 245%예요. 허용 상한 250%에 거의 닿아 있습니다. 늘릴 여지가 적어 사업성이 넉넉한 구조는 아니에요. 36평 대지지분은 47.48㎡(약 14.4평)입니다.

아직 초기라 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 이주까지 살 시간이 길어서예요. 지금은 재건축 기대보다 지금 집으로서의 값을 보고 사는 단계입니다.

완공되면 어디를 바라볼까요. 같은 생활권 신축인 e편한세상서울대입구2차가 평당 4,331만원, e편한세상서울대입구가 4,261만원이에요. 현대 36평은 평당 3,576만원입니다. 격차는 있지만 분담금이 정해지지 않아 총비용은 아직 계산할 수 없어요.

6. 큰 흐름 속에서

우리 실거래 데이터 기준으로 6개월 동안 관악구는 +2.8%, 서울은 +8.0% 올랐어요. 현대는 관악구 평균을 웃돌고 서울 평균엔 못 미쳤습니다.

관련 보도에 따르면 관악구는 KB 기준 2025년 12월부터 2026년 4월 사이 서울 자치구 중 가장 많이 올랐어요. 덜 올랐던 지역으로 상승이 번지는 흐름입니다. 현대 36평 신고가도 그 흐름 위에 있어요.

바람이 계속 순하진 않습니다. 한국은행은 2026년 7월과 8월 기준금리를 올려 연 3%로 만들었어요. 10월엔 동결했습니다. 대출 부담이 커지면 12억대 매수세도 숨을 고를 수 있어요.

규제도 실거주 쪽으로 기울어 있어요. 이 단지는 토지거래허가구역 아파트라 허가 후 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 무주택자 LTV는 40%, 1주택자가 추가로 사면 주택담보대출이 막힙니다.

그래서 결론은 실거주 쪽으로 모입니다. 구 흐름을 탄 정당한 값이고, 사는 사람이 받쳐 주는 시장이에요. 수리된 실입주 매물을 13억 안쪽에서 고르는 게 이 거래가 남긴 기준입니다.