롯데캐슬루나 46평 11억 4,500만, 신고가인데 호가 하단보다 낮았다
노원구 월계동 롯데캐슬루나 46평이 11억 4,500만원에 팔리며 신고가를 썼습니다. 그런데 11월 14일 기준 이보다 낮은 매물은 8건 중 한 건도 없습니다. 이 값, 비싸게 산 걸까요?
1. 46평 11억 4,500만, 신고가
롯데캐슬루나 46평이 11억 4,500만원에 팔렸습니다. 8층 매물이고, 신고가예요.
계약은 2026년 10월 28일이었어요. 신고를 거쳐 11월 14일에 막 공개됐습니다.
직전 중개거래는 9월 1일 10층 10억 5,000만원이었어요. 이번 거래는 그보다 9% 높습니다.
신고가라고 하면 비싸게 샀다는 생각부터 들죠. 그런데 계약 직전 매물을 보면 그림이 달라집니다.
2. 이 실거래 해부
올해 거래를 줄 세워 보면 흐름이 보여요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-28 | 8층 | 11억 4,500만 | 중개 · 신고가 |
| 2026-09-28 | 6층 | 9억 7,000만 | 직거래 |
| 2026-09-01 | 10층 | 10억 5,000만 | 중개 |
| 2026-05-15 | 10층 | 10억 2,000만 | - |
| 2026-04-08 | 10층 | 7억 | 앞뒤 거래와 동떨어진 값 |
| 2026-03-13 | 1층 | 9억 9,000만 | - |
| 2026-02-11 | 5층 | 9억 9,000만 | - |
| 2025-10-15 | 7층 | 9억 7,000만 | 1년 전 같은 시기 |
| 2025-06-05 | 11층 | 10억 5,000만 | - |
10억원 안팎에서 오가던 값이 9월에 10억 5,000만원을 찍었어요. 10월에는 11억원대로 올라섰습니다.
9월 28일 9억 7,000만원은 직거래예요. 중개를 거치지 않아 조건이 시세와 다를 수 있습니다.
4월 8일 10층 7억원도 따로 봐야 해요. 같은 10층이 5월에 10억 2,000만원에 팔렸거든요. 사정은 알 수 없어서 시세 판단에선 뺍니다.
분기 평균으로 보면 이 단지는 6개월 새 -19.2%로 나와요. 분기마다 거래가 한두 건뿐이라 한 건에 크게 흔들린 결과입니다. 2분기 평균은 4월 7억원 한 건에 끌려 내려갔어요.
1년 전 같은 시기 거래는 2025년 10월 15일 7층 9억 7,000만원이에요. 비슷한 층끼리 놓아도 값이 꽤 올랐습니다.
2-1. 10월 28일 11억 4,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 약 3주 전인 10월 7일 무렵 정해졌다고 봐야 해요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 롯데캐슬루나 46평 | 101동 3층 동남향 · 올수리·거실확장, 입주 협의 | 11억 5,000만 |
| 롯데캐슬루나 46평 | 108동 5층 동남향 · 최근 올수리, 주인 거주 | 12억 |
| 롯데캐슬루나 46평 | 101동 고층 동남향 · 확장형, 트인 전망 | 13억 |
| 삼익포레스트 42평 | 104동 15층 남향 · 앞 전망 트임, 주인 거주 | 8억 8,000만 |
| 삼익포레스트 42평 | 106동 12층 동남향 · 특올수리, 탑층 | 9억 6,000만 |
| 삼익포레스트 42평 | 104동 12층 남향 · 리모델링, 로열층 | 10억 |
| 불암현대 42평 | 104동 2층 서향 · 샷시 포함 올수리, 저층 | 7억 3,000만 |
| 불암현대 42평 | 104동 5층 남향 · 최근 올수리 | 8억 6,000만 |
| 불암현대 42평 | 104동 9층 서향 · 불암산 조망 | 11억 5,000만 |
당시 이 단지 46평 호가는 11억 5,000만원부터 시작했어요. 가장 아래는 101동 3층 올수리 집이었습니다. 이번 거래는 그보다 낮은 값에, 더 높은 8층으로 성사됐어요.
호가 밴드 맨 아래보다 낮게 산 거래입니다. 신고가지만, 당시 호가로 보면 잘 산 편이에요.
같은 돈이면 다른 선택지도 있었어요. 삼익포레스트 42평은 리모델링한 로열층이 10억원이었습니다. 불암현대 42평은 불암산 조망 9층 서향이 11억 5,000만원이었어요.
총액보다 평당가로 보면 위치가 또렷해요. 롯데캐슬루나는 평당 2,403만원입니다. 삼익포레스트는 평당 2,139만원, 불암현대는 평당 1,932만원이에요. 셋 중 가장 높은 가격대입니다.
이 예산이면 두 단지에선 맨 위 매물을 골라야 했어요. 롯데캐슬루나에선 4평 넓은 46평을 밴드 아래쪽에서 샀습니다.
3. 매물은 지금 어디에 있나
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-28 8층 11억 4,500만 |
| 매물 호가 범위 | 11억 5,000만~13억 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 8건 |
| KB시세 (2026-11-09) | 10억 2,000만~11억 (평균 10억 5,500만) |
| 한국부동산원 (2026-11-09) | 9억 7,000만~10억 5,000만 (평균 10억 1,000만) |
매물은 8건이에요. 11억 4,500만원보다 낮은 호가는 한 건도 없습니다.
맨 아래는 11억 5,000만원 두 건이에요. 101동 3층 올수리 집과 104동 5층 기본형 비확장 집입니다. 저층이거나 비확장이라 밴드 아래쪽에 있어요.
두 집 입주가능일은 2027년 1월 25일, 2월 28일이에요. 수집 시점에서 6개월 안이라 실입주 일정은 맞출 수 있습니다.
12억원에는 즉시입주 매물 세 건이 몰려 있어요. 13억원은 101동 고층 남향 확장 집입니다. 8건 중 남향은 이 집 하나예요.
12억 9,000만원인 101동 4층은 저층이에요. 그래도 올수리에 확장까지 돼 있어 위쪽에 자리 잡았습니다.
KB시세 상한은 11억원이에요. 이번 거래는 그보다 높습니다. 대출 담보가치는 KB시세로 잡혀서 실거래가만큼 인정받진 못해요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 11억 5,000만원최저가 | 저층 남동향이고 거실 확장에 특올수리까지 돼 있어 바로 생활하기 좋으며 입주일은 협의할 수 있습니다 |
| 12억원 | 중층 남동향에 올수리·확장을 마쳐 깔끔하고 주인이 살던 집이라 관리가 잘돼 있습니다 |
| 11억 5,000만원최저가 | 중층 남동향으로 앞뒤가 트여 채광이 좋고 분양 때부터 주인이 살며 깔끔하게 관리해 왔습니다 |
| 12억원 | 고층 남동향이라 전망이 트여 있고 주인이 거주해 집 상태가 잘 유지되어 있습니다 |
| 12억원 | 고층 남동향 로열층이라 생활이 편리하고 입주 시점은 협의가 가능합니다 |
| 12억 9,000만원 | 저층 남동향이지만 올수리·확장으로 밝고 깔끔해 바로 들어와 살 수 있습니다 |
| 13억원 | 고층 남향이라 채광과 전망이 좋고 거실을 확장해 공간이 넓으며 입주일은 협의할 수 있습니다 |
| 12억 8,000만원 | 고층 남동향에 기초 시공까지 신경 쓴 집이라 단열 등 기본기가 탄탄합니다 |
4. 이 실거래, 어떻게 볼까
5. 배경: 단지와 입지
2006년에 지은 20년차 구축이에요. 850세대 중형 단지이고, 46평이 232세대입니다. 주차는 세대당 1.35대로 넉넉한 편이에요.
가까운 역은 1호선 광운대역이에요. 걸어서 14~16분이라 역세권은 아닙니다.
관련 보도에 따르면 동북선 경전철 역이 단지 바로 앞에 들어설 예정이에요. 개통되면 역 거리 약점이 줄어듭니다.
| 항목 | 롯데캐슬루나 46평 | 삼익포레스트 42평 | 불암현대 42평 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 2006년 | 1995년 | 1999년 |
| 세대수 | 850세대 | 845세대 | 826세대 |
| 평당가 | 2,403만원 | 2,139만원 | 1,932만원 |
| 가까운 역 | 광운대(1호선) 도보 14~16분 | 공릉(7호선) 약 0.7km | 불암산(4호선) 약 0.3km |
| 배정초 | 월계초 약 0.2km | 태릉초 약 0.6km | 덕암초 약 0.2km |
| 매물 호가 | 11억 5,000만~13억 | 9억~10억 | 7억 6,000만~11억 5,000만 |
입지만 보면 두 대안 블록이 조금 더 위예요. 역 거리 차이가 그 이유 중 하나입니다.
그래도 평당가는 롯데캐슬루나가 가장 높아요. 더 늦게 지어진 게 값에 반영됐습니다.
세 단지 모두 평당가가 블록 입지값 아래에 있어요. 입지에 비해 아직 덜 매겨진 상태입니다.
노원구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 중계동이에요. 월계동은 그보다 한 단계 아래로 매겨져 있습니다. 시장이 그렇게 평가한 결과예요.
배정 가능한 신창중·염광중은 구 내 순위가 낮은 편이에요. 고등학교는 도보 4분 염광고가 구 내 24곳 중 9위입니다.
6. 거시: 서울 흐름과 나란히
우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월 +2.3%예요. 서울은 같은 기간 +8.0%입니다.
이 단지는 구 평균을 6.7%p 웃돌았어요. 서울 평균과는 대체로 나란히 움직였습니다.
관련 보도에 따르면 2026년 9월 노원구 아파트 매매는 332건이었어요. 서울 자치구 중 가장 많았고, 99.7%가 15억원 이하였습니다.
서울은 전역이 조정대상지역·투기과열지구예요. 15억원 이하 집은 주담대 최대한도가 6억원입니다. 15억원을 넘는 집보다 한도가 넉넉해 이 가격대로 실수요가 몰리기 쉬워요.
서울 흐름을 따라간 값이라 혼자 튄 거래로 보긴 어려워요. 위 판단도 이 흐름을 바탕에 둡니다. 노원 전체가 계속 더디면 11억원대가 굳는 데 시간이 걸릴 수 있어요.