창동주공3단지 31평 10억 6,000만 신고가, 제값에 산 걸까

창동주공3단지 31평이 10억 6,000만원에 팔렸습니다. 31평 거래 가운데 가장 높은 값이에요.

계약은 11월 5일이었고, 12층입니다. 거래 내용은 11월 13일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 20.5% 높은 값입니다. 시세는 2024년 4월 8억 125만에서 2026년 11월 11억 2,900만으로 41% 올랐어요. 숫자만 보면 무섭게 뛴 것처럼 보이죠.

그런데 하나씩 뜯어보면 이야기가 조금 달라요. 계약 직전에 나와 있던 매물과 옆 단지 호가를 같이 놓고 봤습니다.

이 거래, 뜯어보면

중개거래였고, 12층 매물입니다. 31평 거래로는 6월 10일 이후 약 5개월 만이에요.

+20.5%는 6월 8억 8,000만과 견준 숫자예요. 그 한 달 전인 5월엔 이미 10억 4,000만 거래가 있었습니다. 이번 거래는 그 기록을 조금 넘어선 값이에요.

같은 12층끼리 보면 흐름이 더 또렷합니다. 4월엔 9억 4,000만이었어요. 1년 전 같은 시기 15층은 7억 9,000만, 8억 4,500만이었고요.

5월 5층이 10억대, 6월 10층이 8억대인 건 층만으론 설명이 안 됩니다. 수리 상태나 거래 사정이 달랐을 수 있어요. 그 이유는 거래 정보만으론 알 수 없습니다.

공식 시세는 이번 값보다 아래에 있어요. 11월 2일 기준 KB시세는 9억 2,000만~10억 4,000만, 평균 9억 8,500만입니다. 한국부동산원은 9억 2,000만~10억 3,000만, 평균 9억 7,500만이에요. 이번 거래는 두 시세 상단을 모두 넘었습니다.

11월 5일 10억 6,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값은 그 전에 정해져요. 그래서 계약 직전인 10월 15일 매물을 놓고 봤습니다.

가장 닮은 비교 대상은 316동 12층이에요. 같은 12층, 같은 남향이고 호가는 10억 7,000만이었습니다. 이번 거래는 그보다 조금 아래에서 끝났어요.

그러니까 이 거래는 호가를 넘겨 산 게 아닙니다. 시장에 나온 값 바로 밑에서 합의한 거래예요. 샤시까지 올수리한 12억 5,000만과는 거리가 있고요. 30평 9억은 평형이 달라 같은 줄에 놓긴 어렵습니다.

같은 돈이면 삼성래미안 32평 9층 올수리도 10억 7,000만이었어요. 창일초 배정에 창동역까지 가까운 단지입니다. 이 값으로 수리된 집을 고를지, 재건축 기대를 고를지 갈리는 자리였죠.

평당가로 보면 위치가 분명해요. 창동주공3단지는 평당 3,641만원입니다. 삼성래미안 31평은 3,233만원, 주공18단지 30평은 3,033만원이에요. 이번 거래는 이 동네에서 평당가가 가장 높은 가격대에 서 있습니다.

지금 호가와 이번 실거래

이번 값보다 낮은 매물은 하나뿐이에요. 321동 2층 10억 5,000만입니다. 저층이라 낮은 거지, 싸게 살 기회로 읽긴 어려워요.

중층 이상에선 이번 값 아래 매물이 없습니다. 10억 6,000만이 사실상 바닥선 역할을 하는 셈이에요. 집주인 인증은 44%라, 매물마다 실제 조건을 확인해 보셔야 해요.

호가는 11억 안팎에 몰려 있어요. 그 줄은 대부분 수리된 집이거나 고층입니다. 12억대 두 건은 전망, 샤시 포함 올수리라는 이유가 붙어 있고요.

실거주라면 입주 일정도 볼 만합니다. 8건 모두 6개월 안에 들어갈 수 있는 일정이에요. 다만 14층 11억, 12억 5,000만 두 건은 입주일 협의가 필요합니다.

옆 단지와 견주면

같은 예산대에서 비교할 단지는 둘이에요. 같은 학군의 삼성래미안, 1호선 녹천역 앞 주공18단지입니다.

삼성래미안은 가장 가까운 대안이에요. 학군과 역이 같고, 준공은 2년 늦습니다. 호가는 10억~11억으로 이번 거래와 겹쳐요.

다만 매물 조건이 달라요. 10억은 1층이고, 10억 5,000만과 11억은 동향 올수리입니다. 남향 중층을 원하면 창동주공3단지 쪽 선택지가 더 많아요.

주공18단지는 예산이 1억 넘게 낮은 후보예요. 30평 올수리 두 건이 9억 5,000만에 나와 있습니다. 역이 바로 앞이지만 세대수는 910세대로 작은 편이에요.

주공18단지의 6개월 +70.9%는 참고만 하세요. 분기 평균이라 그때 거래된 층·수리 상태에 따라 크게 튑니다.

왜 올랐는지도 여기서 보입니다. 분기 평균으로 보면 비슷한 단지들은 6개월 평균 20.7% 올랐어요. 창동주공3단지는 9.2%로 오히려 덜 올랐고요. 이번 거래는 주변을 따라붙은 면이 커요.

입지만 보면 창동은 도봉구에서 가장 비싼 생활권입니다. 다만 블록 자체로는 주공18단지 쪽이 더 위로 평가돼요. 창동주공3단지 평당가는 블록 입지보다 한참 위에 있습니다. 재건축 기대가 값 위에 얹혀 있다는 뜻이에요.

재건축, 지금 어디쯤인가

관련 보도에 따르면 7월 28일 정비계획 입안 제안서가 접수됐어요. 주민 동의율은 약 54%였습니다. 역세권 지구단위계획은 2026년 하반기에 결정될 가능성이 크다고 해요.

아직 맨 앞 단계입니다. 보도에선 재건축이 끝나기까지 통상 15년 정도를 봐요. 비례율, 분담금, 조합원 분양가는 아직 나온 게 없습니다.

기본기는 나쁘지 않아요. 용적률이 175%로 낮은 편이고, 법적 상한은 250%입니다. 31평 대지지분은 56.26㎡(약 17평)예요.

분담금 2억 원이 마지노선이란 말은 소유주 사이 이야기입니다. 확정된 숫자가 아니에요. 지구단위계획에서 용적률이 정해져야 계산이 시작됩니다.

초기 단계라 동·층·향은 지금도 값을 가릅니다. 이주까지 살 시간이 길기 때문이에요. 고층 남향에 돈을 더 내는 게 아직은 말이 됩니다.

학군: 창일초·창일중이 걸어서

서울창일초가 도보 6분, 0.4km예요. 중학교는 창일중이 도보 4분입니다. 도봉구 13곳 가운데 5위예요.

창북중은 도보 7분, 7위입니다. 고등학교는 창동고가 도보 7분, 9곳 중 4위예요. 초·중·고를 다 걸어서 다닐 수 있는 자리입니다.

도봉구·서울 흐름 속에서

우리 실거래 데이터로 보면 도봉구는 6개월 +2.6%예요. 서울은 +8.0%입니다. 이 단지는 구보다 17.9%p, 서울보다 12.5%p 더 올랐어요.

다만 이 차이는 이번 한 건이 크게 끌어올린 숫자예요. 분기 평균으로는 주변보다 덜 올랐다는 걸 앞에서 봤죠. 혼자 튄 게 아니라 늦게 따라온 쪽에 가깝습니다.

관련 보도에 따르면 KB 기준 도봉구는 10월에 1.29% 올랐어요. 서울 평균 0.61%의 두 배입니다. 11월 2주 한국부동산원 기준으로도 도봉구는 0.37% 올랐고요. 서울 전체 상승폭은 2주 연속 줄었습니다.

보도에 따르면 기준금리는 10월에 연 3.00%로 동결됐어요. 대출은 여전히 빡빡합니다. 순풍은 불지만 속도는 줄어드는 중이에요.

규제도 이 단지 수요를 정합니다. 도봉구는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로만 살 수 있어요. 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%입니다. 집이 있는 사람이 하나 더 사면 주택구입 목적 주담대가 막혀요.

대출 한도는 KB시세로 매깁니다. 이번 거래가 KB시세 위에서 됐으니 그 차이는 자기 돈으로 채워야 해요. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

그래서 이 값, 어떻게 볼까

실거주라면 잘 맞는 선택지예요. 학군이 걸어서 닿고, 재건축 기대도 함께 가져갑니다. 주차와 복도식 불편을 오래 견딜 수 있는지가 관건이에요.

투자 목적이라면 문이 좁습니다. 실거주 의무가 있고, 재건축은 이제 첫 단계예요. 조합이 생기면 투기과열지구라 조합원 지위 양도가 막힐 수도 있습니다.

기다릴 신호는 둘이에요. 지구단위계획에서 용적률이 어떻게 나오는지. 다음 31평 중층 거래가 10억대를 지키는지. 피할 조건은 하나입니다. 수리도 전망도 없는데 11억을 넘는 매물이에요.