보라매SK뷰 34평 20억 9,000만 신고가, +16%는 진짜일까
보라매SK뷰 34평 27층이 20억 9,000만원에 계약돼 이 평형 최고가를 새로 썼습니다. 직전 거래보다 16.1% 올랐다는데, 이 숫자 그대로 읽어도 될까요?
보라매SK뷰 34평이 20억 9,000만원에 팔렸습니다. 27층 거래예요. 이 평형 최고가입니다.
계약은 2026년 10월 6일이었어요. 신고가 끝나 10월 14일에 공개됐습니다.
직전 거래보다 16.1% 올랐다는 숫자가 붙었는데요. 이 숫자는 그대로 읽으면 안 됩니다.
1. 16.1%는 1층과 견준 숫자예요
바로 앞 거래는 9월 7일 1층 18억이었습니다. 27층과 1층을 그대로 견주면 차이가 크게 나와요. 같은 34평이라도 층이 다르면 값이 갈리는 게 정상이거든요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-06 | 27층 | 20억 9,000만 |
| 2026-09-07 | 1층 | 18억 |
| 2026-09-01 | 18층 | 20억 4,000만 |
| 2026-08-31 | 6층 | 20억 2,000만 |
| 2026-08-29 | 1층 | 18억 5,500만 |
| 2026-07-22 | 8층 | 20억 2,000만 |
1층을 빼고 보면 그림이 달라집니다. 7월 22일 8층이 20억 2,000만이었어요. 8월 31일 6층도 20억 2,000만이었습니다. 9월 1일 18층은 20억 4,000만이었고요. 그리고 10월 6일 27층이 20억 9,000만입니다.
값이 한 칸씩 올라왔어요. 갑자기 튄 게 아닙니다. 이어지던 선 위에 27층이라는 높은 층이 얹힌 거예요.
1층은 따로 움직입니다. 8월 29일 18억 5,500만, 9월 7일 18억이었어요. 고층과 1층은 다른 선으로 보셔야 해요.
길게 보면 오름세는 분명합니다. 우대빵 평균시세는 2024년 4월 5일 13억 7,437만원이었어요. 2026년 10월 13일엔 20억 5,587만원입니다. 그사이 50% 올랐어요.
1-1. 10월 6일 20억 9,000만 거래, 10월 매물과 복기
이 단지는 계약 직전 시점의 호가 기록이 없어요. 그래서 10월에 수집한 34평 매물로 견줘 봅니다. 거래 뒤의 호가라 시점 차이는 감안해 주세요.
서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐 계약합니다. 그래서 실제 값 합의는 10월 6일보다 앞섰을 수 있어요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-06 27층 20억 9,000만 |
| 34평 호가 범위 | 19억 7,000만~27억 |
| 기준 실거래보다 낮은 호가 | 6건 / 29건 |
| 그중 저층 빼면 | 3건 |
| KB시세(2026-10-05) | 일반평균 19억 1,500만 · 상위평균 19억 8,000만 |
| 한국부동산원(2026-10-05) | 평균 18억 2,500만 · 상한 19억 5,000만 |
29건 중 이 거래보다 낮은 호가는 6건입니다. 그중 절반이 저층이에요. 저층을 빼면 3건만 남습니다.
이 값보다 아래에서 고를 수 있는 고층은 손에 꼽아요. 그만큼 20억 9,000만은 호가 흐름과 맞닿아 있는 값입니다.
공식시세는 이 거래보다 낮습니다. KB 상위평균도 19억 8,000만이에요. 공식시세는 실거래를 늦게 따라가는 편이라 이상한 일은 아닙니다. 다만 대출 담보가치는 KB시세로 잡혀요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 호가 |
|---|---|---|
| 보라매SK뷰 34평 | 201동 19층 · 동향 · 입주일 협의 | 20억 |
| 보라매SK뷰 34평 | 101동 고층 · 남향 · 입주일 협의 | 20억 5,000만 |
| 보라매SK뷰 34평 | 101동 고층 · 남향 · 주인 거주 | 21억 |
| 보라매SK뷰 34평 | 111동 고층 · 남향 | 21억 |
| 보라매SK뷰 34평 | 106동 고층 · 남향 · 주인 거주 | 21억 5,000만 |
| 보라매SK뷰 34평 | 108동 고층 · 남동향 · 입주일 협의 | 21억 9,000만 |
| 보라매SK뷰 34평 | 110동 15층 · 남서향 · 입주일 협의 | 22억 |
고층 남향 호가는 21억 언저리에 모여 있어요. 20억대 초반 두 건은 갈리는 이유가 보입니다. 19층 20억은 동향이에요. 101동 20억 5,000만은 광고에 2027년 초 입주 협의 문구가 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.
그 위로는 조망·옵션을 내세운 매물이 22억까지 올라가요. 27층 20억 9,000만은 고층 밴드의 아래쪽에 있습니다. 층을 감안하면 무리한 값으로 보긴 어려워요.
저층은 따로 봐야 합니다. 1층 호가는 19억 7,000만부터예요. 그 매물은 남향·확장이고 주인이 살고 있습니다. 그런데 1층 실거래는 9월 7일 18억이었어요. 저층은 호가와 실거래 사이가 벌어져 있습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 22억원 | 110동 고층 남서향이라 채광과 전망이 트여 있고 가전·가구가 갖춰진 풀옵션이라, 입주일은 협의해 조율할 수 있습니다. |
| 21억원 | 101동 고층 남향이라 햇빛이 잘 들고 전망이 좋으며, 올수리에 풀옵션까지 갖춰 지금은 주인이 살고 있어 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 19억 7,000만원최저가 | 110동 1층 남향으로 정원뷰가 보이고 확장에 풀옵션까지 돼 공간이 넓으며, 현재 주인이 거주 중이라 날짜는 조율하면 됩니다. |
| 20억원 | 201동 고층 동향이라 전망이 시원하게 트여 있고 풀옵션이 갖춰져, 입주 날짜는 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 21억원 | 112동 중층 남향으로 채광이 좋고 올수리에 풀옵션이라 손볼 것 없이 깔끔하며, 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 19억 7,000만원최저가 | 110동 저층 남서향이라 오후 햇살이 들고 풀옵션이 갖춰져, 생활 동선이 편리합니다. |
| 20억 5,000만원 | 101동 고층 남향이라 전망이 트이고 햇빛이 잘 들며 풀옵션이 갖춰져, 입주 시점은 협의로 정할 수 있습니다. |
| 21억원 | 104동 중층 정남향이라 하루 종일 볕이 잘 들고 풀옵션이 갖춰져, 여의도 출퇴근에 무난합니다. |
이번엔 단지 안 매물로만 견줬어요. 주변 단지 34평 시세는 지도에서 함께 보실 수 있습니다.
2. 이 거래를 어떻게 볼까
다만 27층 한 건이에요. 다음 고층 거래가 이 값 근처에서 이어져야 단지 시세가 다시 매겨진 걸로 볼 수 있습니다.
3. 단지와 입지는 짧게
2020년에 지은 1,546세대 대단지예요. 6년차 준신축입니다. 34평이 789세대로 가장 많아요. 주차는 세대당 1.21대로 양호한 편입니다.
보라매역은 7호선과 신림선 두 노선이에요. 단지에서 걸어서 6분입니다. 관련 보도에 따르면 신림선으로 여의도까지 10분 이내에 닿아요.
서울대방초가 걸어서 2분이에요. 신길중은 5분 거리입니다. 고등학교는 영신고·장훈고에 배정될 수 있어요. 둘 다 걸어서 15~16분입니다.
언론 보도에 따르면 단지 1.5km 안에 정비사업 8곳이 진행 중이에요. 신길뉴타운 일대가 계속 바뀌고 있습니다. 한강 조망은 기대하기 어려운 위치예요.
4. 구와 서울보다 더 올랐어요
우리 실거래 데이터로 6개월을 보면 영등포구는 +9.0%예요. 서울은 +7.4%입니다.
이 단지는 구 평균보다 7.1%p 더 올랐어요. 서울 평균보다는 8.7%p 더 올랐습니다. 시장 흐름을 타고, 그 위로 더 나간 움직임이에요.
관련 보도에 따르면 10·15 대책 뒤 15억 이하 아파트로 수요가 몰렸어요. 대출이 상대적으로 쉬운 구간이라서요. 이 단지는 15억을 넘어 대출 한도가 4억입니다. 그런데도 더 올랐다면 자기 자금을 갖춘 실수요가 받친 결과일 가능성이 있어요.
시장 순풍 위에서 고층이 값을 다시 매긴 거래입니다. 그만큼 구 평균보다 앞서 나가 있어요. 다음 고층 거래가 버텨 주는지가 남은 확인 거리입니다.