래미안크레시티 46평 22억, 18층에서 나온 신고가

래미안크레시티 46평이 22억에 팔렸습니다. 이 단지 46평 거래 가운데 가장 높은 값이에요.

계약일은 9월 21일, 18층입니다. 신고 절차를 거쳐 10월 9일에 공개됐어요.

+13.4%를 다시 읽어 보면

13.4%는 8월 8일 4층 거래와 견준 숫자입니다. 그 거래는 19억 4,000만이었어요.

4층과 18층은 같은 46평이라도 값이 다릅니다. 고층은 조망과 채광 때문에 원래 더 받거든요. 그래서 13.4%에는 층 차이가 섞여 있어요.

층이 비슷한 거래와 견주면 그림이 달라집니다. 7월 1일 15층은 20억 5,500만이었어요. 5월 27일 같은 15층은 19억이었습니다.

눈여겨볼 건 이틀 뒤 거래예요. 9월 23일 5층이 20억 8,500만에 팔렸습니다. 저층도 직전 거래들보다 위에서 거래됐어요.

고층 한 건만 튄 게 아니라는 뜻입니다. 층을 가리지 않고 값이 올라와 있어요.

1년 폭도 따로 볼 만합니다. 분기평균으로는 1년 13.2% 올랐어요. 그런데 1년 전 같은 층대는 18층 18억 3,000만, 19층 18억 5,000만이었습니다. 개별 고층 거래로 보면 오른 폭이 더 커 보여요.

22억·20억 8,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 합니다. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 신고 계약일보다 앞서 정해집니다.

아래는 9월 23일 거래의 가격 합의 시점 매물입니다. 22억 거래와 계약일이 이틀 차이라 거의 같은 시장이에요.

18층 22억은 당시 고층 호가와 같은 값입니다. 호가 상단을 깎지 않고 받아 준 거래예요.

5층 20억 8,500만도 비슷합니다. 당시 저층 호가는 20억 5,000만이었어요. 그보다 위에서 계약됐습니다.

두 거래 모두 싸게 산 거래는 아닙니다. 매도자가 부른 값 근처에서 사는 사람이 따라온 시장이에요.

같은 시기 다른 단지는 이랬습니다. 휘경SK뷰 41평은 18억 선이었어요. 래미안허브리츠 45평은 17억 5,000만~18억 5,000만이었습니다.

평당가로 줄을 세우면 이렇습니다. 휘경SK뷰 4,756만, 래미안크레시티 4,606만, 래미안허브리츠 3,936만이에요. 22억은 크레시티 평균시세를 넘는 값이라 휘경SK뷰 가격대 쪽으로 다가선 거래입니다.

지금 나와 있는 매물과 견주면

직전 실거래보다 낮은 매물은 2건입니다. 둘 다 저층이에요. 저층을 빼면 0건입니다.

그러니 지금 20억대 초반에 살 수 있다는 말은 저층 얘기예요. 고층을 원하면 21억부터 봐야 합니다.

호가는 21억~22억에 몰려 있어요. 21억 줄에는 204동 고층 남향과 20층 남향이 있습니다. 22억 줄은 211동 고층 남향, 210동 중층 남서향이에요.

맨 위 23억은 210동 중층 동남향입니다. 세입자가 있고 입주가능일이 2027년 09월 하순이에요. 실거주로 바로 들어갈 수 있는 매물은 아닙니다.

205동 6층 20억 8,000만과 204동 6층 21억도 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 따로 맞춰 봐야 합니다.

KB와 부동산원 시세는 실거래보다 아래에 있어요. 두 곳 상한이 모두 22억에 못 미칩니다. 대출 한도를 볼 때 이 차이가 걸립니다.

옆 단지와 나란히 놓고 보기

휘경SK뷰는 5년 더 새 아파트입니다. 평당가도 크레시티보다 높게 매겨져 있어요. 6개월 오른 폭도 가장 큽니다.

41평이라 46평보다 다섯 평 작아요. 넓이가 우선이면 크레시티, 연식이 우선이면 휘경SK뷰입니다.

래미안허브리츠는 예산이 다른 후보예요. 평당가가 가장 낮고 2호선 용두역이 가깝습니다. 고층 남향 18억 5,000만은 2026년 12월 초순 입주 매물이에요.

결국 22억은 세 단지 중 가장 큰 돈입니다. 그 값에 대단지·넓은 평형·초등학교 거리를 사는 거예요.

입지와 단지는 짧게

청량리역까지 약 0.6km입니다. 경의선과 1호선이 지나요. 2호선 신답역은 약 1km 거리입니다.

전농초까지 걸어서 4분이에요. 2,397세대 대단지이고 주차는 세대당 1.21대로 양호합니다.

이 블록은 세 단지 중 가장 상위 입지예요. 전농동은 동대문구 안에서도 최상위 생활권입니다. 역과 초등학교가 함께 가까운 게 이유예요.

그런데 평당가는 블록 입지값보다 아래에 있어요. 입지만 보면 아직 덜 매겨진 상태입니다. 휘경SK뷰는 반대로 입지 위에 신축 값이 얹혀 있어요.

관련 보도에 따르면 청량리역은 GTX-B·C와 면목선이 모이는 곳으로 계획돼 있습니다. 전농8구역 재개발도 본궤도에 올랐다고 해요. 일정대로 가면 입지 우위는 이어질 가능성이 큽니다.

구·서울 흐름 위에 놓으면

우리 실거래 데이터 기준으로 6개월 동대문구는 +6.8%, 서울은 +7.4%입니다. 크레시티는 둘 다 웃돌았어요.

다만 같은 예산대 단지보다는 덜 올랐습니다. 휘경SK뷰 6개월 25.2%에 비하면 한참 아래예요. 지역 전체가 오르는 가운데 크레시티가 뒤따라 값을 맞추는 모양입니다.

관련 보도에 따르면 동대문구는 2026년 상반기 실거래가지수가 11.44% 올라 서울 자치구 중 가장 높았습니다. 순풍 위에서 나온 거래라는 뜻이에요.

반대 신호도 있습니다. 보도에 따르면 서울 거래량은 5월 8,990건에서 9월 2,422건으로 줄었어요. 동대문구 매물은 한 달 새 14.7% 늘었고, 8월 주담대 금리는 연 4.66%였습니다.

규제도 매수층을 좁힙니다. 서울은 전역이 토지거래허가구역이라 아파트는 실거주 목적으로만 살 수 있어요. 15억 초과~25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억입니다.

1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주담대가 막혀 있어요. 22억을 사려면 현금이 많이 들어갑니다. 살 수 있는 사람이 적으니 한두 건으로도 값이 움직일 수 있어요.

그래서 이 22억을 어떻게 볼까

실거주라면 21억 줄의 고층 남향부터 보세요. 세입자 없는 매물이라 입주 일정을 맞추기 쉽습니다.

투자 목적이라면 맞지 않아요. 토지거래허가구역이라 실거주가 전제입니다.

예산이 19억 안팎이면 휘경SK뷰 41평이 대안이에요. 평형을 줄이는 대신 연식을 얻습니다.

기다릴 신호는 다음 고층 거래입니다. 22억 근처면 이 값이 시세로 굳은 거예요. 피할 조건은 고층 프리미엄 없이 22억을 넘는 매물입니다.