고덕롯데캐슬베네루체 33평, 처음 20억을 넘었다 — 29층 한 건이 말해주는 것
고덕롯데캐슬베네루체 33평이 29층 20억 3,500만원에 팔리며 신고가를 세웠습니다. 그런데 11월 4일 기준 매물 30건 중 23건은 이 값보다 호가가 낮습니다. 이 거래를 기준으로 삼아도 될까요?
고덕롯데캐슬베네루체 33평이 20억을 넘었습니다. 29층, 20억 3,500만원입니다.
계약은 2026년 10월 28일이었어요. 신고가 끝나 11월 4일에 막 공개됐습니다.
직전 거래보다 7.7% 높은 값이에요. 이 단지 33평 거래 중 가장 높습니다. 문제는 이 값을 단지 시세로 봐도 되느냐입니다.
1. 29층 20억 3,500만, 무엇이 달랐나
먼저 최근 거래를 나란히 놓아 봤습니다. 층을 같이 보셔야 해요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-28 | 29층 | 20억 3,500만 |
| 2026-10-01 | 13층 | 18억 9,000만 |
| 2026-09-28 | 3층 | 19억 4,000만 |
| 2026-09-21 | 7층 | 19억 4,000만 |
| 2026-08-08 | 22층 | 19억 5,000만 |
| 2026-07-29 | 2층 | 13억 7,000만 |
| 2026-07-17 | 6층 | 19억 1,000만 |
| 2026-06-03 | 29층 | 19억 |
| 2025-11-27 | 23층 | 17억 5,000만 |
| 2025-11-13 | 10층 | 18억 |
눈여겨볼 줄은 6월 3일입니다. 같은 29층이 그때는 19억이었어요. 같은 층이 다섯 달 만에 20억을 넘긴 겁니다.
그래서 이번 값은 고층이라 높게 나온 것만은 아닙니다. 시간이 지나며 오른 몫도 들어 있어요.
다만 중저층은 아직 19억 안팎입니다. 9월에는 3층과 7층이 19억 4,000만에 팔렸어요. 10월 1일 13층은 18억 9,000만이었습니다.
7월 29일 2층 13억 7,000만은 표에 남겨 뒀습니다. 같은 시기 거래와 5억 넘게 떨어져 있어요. 시세를 볼 때는 빼고 보시는 게 맞습니다. 분기 평균이 출렁이는 것도 이런 거래 탓이 커요.
1년 전과도 비교해 볼까요. 2025년 11월에는 17억 5,000만~18억에 거래됐습니다. 개별 거래로 보면 1년 새 꽤 올랐어요.
2. 계약 시점 매물과 견줘 보기
10월 28일 20억 3,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값을 맞춘 건 계약 직전 시점입니다.
그 시점인 10월 7일 매물을 모았습니다. 같은 예산으로 볼 수 있던 두 단지도 함께 넣었어요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 고덕롯데캐슬베네루체 33평 | 704동 저층 남향 | 18억 5,000만 |
| 고덕롯데캐슬베네루체 33평 | 707동 중층 동남향 · 세입자 있음 · 로얄층 | 20억 |
| 고덕롯데캐슬베네루체 33평 | 704동 고층 남향 · 올확장 · 시스템에어컨 · 입주 가능 | 23억 |
| 성내올림픽파크한양수자인 32평 | 101동 고층 동남향 · 입주협의 | 19억 |
| 성내올림픽파크한양수자인 32평 | 101동 20층 동남향 · 판상 확장 · 풀에어컨 | 19억 |
| 성내올림픽파크한양수자인 32평 | 102동 중층 남향 · 올림픽공원 조망 | 20억 |
| 성내삼성 33평 | 301동 1층 남향 · 올수리 | 16억 5,000만 |
| 성내삼성 33평 | 201동 중층 동남향 · 올수리 · 확장 | 17억 8,000만 |
| 성내삼성 33평 | 205동 고층 동남향 | 21억 5,000만 |
같은 단지 고층 매물은 23억에 나와 있었어요. 올확장에 바로 들어갈 수 있는 집이었습니다. 이번 29층은 그보다 2억 넘게 낮게 성사됐어요.
중층 매물은 20억이었는데 세입자가 있었습니다. 바로 들어갈 수 있는 고층을 20억 3,500만에 산 거예요. 당시 호가 대비 무리한 값은 아니었습니다.
옆 단지와도 견줘 보죠. 성내올림픽파크한양수자인 32평 고층은 19억이었어요. 성내삼성 33평 고층은 21억 5,000만이었습니다. 이번 거래는 그 사이 어딘가에 놓입니다.
총액보다 평당가로 보는 게 정확합니다. 아래 표에 세 단지를 정리했어요.
| 항목 | 고덕롯데캐슬베네루체 33평 | 성내올림픽파크한양수자인 32평 | 성내삼성 33평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 5,961만 | 6,168만 | 5,428만 |
| 세대수 | 1,859세대 | 482세대 | 1,220세대 |
| 준공 | 2019년(7년차) | 2016년(10년차) | 1999년(27년차) |
| 가까운 역 | 상일동(5호선) 약 0.8km | 둔촌동(5호선) 약 0.7km | 강동구청(8호선) 약 0.5km |
| 배정초 | 서울고일초 약 0.4km | 서울성일초 약 0.3km | 서울성내초 약 0.3km |
| 블록 입지 | 세 단지 중 위쪽 | 베네루체 블록보다 아래 | 베네루체 블록보다 아래 |
평당가는 한양수자인이 더 높습니다. 그런데 블록 입지만 보면 베네루체 쪽이 위예요. 베네루체 평당가는 입지에 비해 아직 낮게 매겨져 있습니다.
한양수자인은 반대예요. 입지보다 평당가가 높게 형성돼 있습니다. 소단지 신축 성격이 값에 얹혀 있다고 볼 수 있죠.
3. 11월 4일 기준 매물로 보면
신고가가 나오면 호가도 따라 오르기 쉽습니다. 그래서 이 거래보다 낮은 매물이 몇 건인지가 중요해요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래(33평) | 2026-10-28 29층 20억 3,500만 |
| 이보다 낮은 호가(33평) | 23건 / 30건 |
| 저층을 뺀 낮은 호가 | 11건 |
| 호가 범위(33·34평 합산) | 18억 5,000만~23억 |
| KB시세(33평, 10-26) | 18억 5,000만~19억 5,000만 · 평균 19억 |
| 한국부동산원(33평, 10-26) | 17억~19억 · 평균 18억 |
매물 대부분이 이 거래보다 낮습니다. 하지만 저층을 빼면 11건만 남아요. 낮은 호가 상당수는 저층이라 낮은 겁니다.
KB시세 상한도 19억 5,000만이에요. 이번 20억 3,500만은 그 위에서 성사됐습니다. 은행 담보가치는 아직 이 값을 따라오지 못했어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 20억 5,000만원 | 711동 고층 남향이라 채광과 전망이 트여 있고, 확장에 풀옵션까지 갖춰 주인이 살다 나가 바로 들어갈 수 있습니다. |
| 19억 3,000만원 | 702동 중층 남향으로 볕이 잘 들고, 올수리에 풀옵션이 되어 있어 깔끔하며 입주일은 서로 협의해 맞출 수 있습니다. |
| 20억원 | 707동 저층 남향이라 볕은 들어오고, 올수리와 풀옵션으로 내부가 깔끔하며 2026년 말쯤 입주가 가능합니다. |
| 20억원 | 709동 중층 남서향으로 오후 햇살이 들고, 풀옵션이 갖춰져 있어 바로 들어가 생활할 수 있습니다. |
| 18억 9,500만원 | 713동 중층 남서향이라 오후까지 볕이 들고, 풀옵션이 되어 있어 짐만 들이면 바로 지낼 수 있습니다. |
| 20억원 | 704동 중층 남향이라 채광과 조망이 좋고, 올수리에 확장·풀옵션까지 갖춰 주인이 살다 나가 바로 입주할 수 있습니다. |
| 20억원 | 704동 고층 남향으로 전망이 트여 있고, 풀옵션이 되어 있으며 입주일은 서로 협의해 정할 수 있습니다. |
| 19억원 | 712동 저층 남향이라 볕이 들고, 풀옵션으로 내부가 정돈돼 있어 2026년 말쯤 입주가 가능합니다. |
호가 하단을 실거주 눈으로 다시 보죠. 18억 9,500만 713동 중층 남서향은 즉시입주예요. 19억 712동 저층 남향은 12월 16일 입주라 실입주가 됩니다.
19억 713동 중층 남향은 세입자가 살고 있어요. 즉시입주로 적혀 있지만 입주 일정은 확인이 필요합니다. 19억 707동 2층은 주인 거주라 일정이 자유로운 편이에요.
고층을 원하면 호가가 달라집니다. 712동 고층 남동향 33평은 20억 5,000만이에요. 최상단 23억은 34평 715동 고층으로 숲 조망을 내세운 집입니다.
옆 단지 매물도 보겠습니다. 한양수자인 32평 18억 7,000만은 20층 올수리예요. 다만 입주가 2027년 2월 18일이라 바로 들어가긴 어렵습니다.
성내삼성 33평은 18억 5,000만 중층 확장이 있어요. 16억 5,000만 1층 올수리는 11월 20일 입주입니다. 예산을 낮추려면 이쪽이 선택지가 됩니다.
4. 이 거래, 어떻게 봐야 하나
정리하면 이렇습니다. 이번 거래는 단지 전체가 20억이 됐다는 뜻이 아니에요. 좋은 고층이 20억대에 팔릴 수 있다는 걸 보여준 겁니다.
그래도 의미는 있습니다. 평당가가 블록 입지보다 아직 낮게 형성돼 있어요. 위로 올라갈 여지가 남아 있다는 신호로 읽을 수 있습니다.
5. 배경: 입지와 시장 흐름
입지 — 숲과 학교는 가깝고, 역은 조금 멀다
1,859세대에 2019년 준공한 대단지예요. 세대당 주차는 1.34대로 넉넉한 편입니다.
서울고일초가 도보 6분 거리예요. 상일중은 도보 4분, 상일여고는 도보 5분입니다. 아이 키우는 집에는 동선이 짧아요.
약점은 역이에요. 5호선 상일동역까지 약 0.8km, 도보 12분 정도입니다. 단지가 커서 동마다 차이도 있어요.
관련 보도에 따르면 9호선 4단계 연장이 2028년 개통 예정입니다. 한영고역(가칭)이 도보 870m 거리에 생긴다고 해요. 개통되면 역 거리 약점은 줄어들 수 있습니다.
강동구에서 시장이 가장 높게 치는 곳은 고덕동, 고덕그라시움 일대예요. 상일동은 그 다음 자리로 평가받고 있습니다. 역 접근성 차이가 큰 이유로 보여요.
위쪽 가격대 신축도 참고로 볼게요. 고덕그라시움 34평은 평당 7,054만입니다. 올림픽파크포레온 34평은 평당 8,549만이에요. 베네루체는 이들보다 예산이 낮은 선택지입니다.
시장 흐름 — 서울과는 같이, 강동구보다는 천천히
우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월 새 12.3% 올랐어요. 서울 전체는 8.0%였습니다. 3개월로 보면 강동구 7.1%, 서울 4.1%예요.
이 단지는 6개월 기준 서울 평균과 비슷하게 움직였습니다. 강동구 평균보다는 4.6%p 덜 올랐어요. 그러니까 이번 신고가는 혼자 튄 게 아닙니다. 오히려 뒤처졌던 값을 따라잡는 쪽에 가까워요.
비교 단지들도 많이 올랐습니다. 분기 평균으로 한양수자인은 6개월 14.6%, 성내삼성은 13.4%예요. 분기 평균은 그 분기 거래 층에 따라 크게 흔들리니 참고로만 보세요.
규제도 짚어 둘게요. 강동구는 투기과열지구이자 조정대상지역입니다. 15억 초과 25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억이에요. 무주택자도 LTV 40%가 상한입니다.
시장 바람은 순풍 쪽입니다. 다만 대출 한도가 막혀 있어 현금이 있는 사람만 움직일 수 있어요. 그래서 고층 신고가가 중저층 시세로 바로 번지진 않을 수 있습니다.