경희궁의아침3단지 51평 24억 3,000만, 2년여 만의 첫 거래가 곧바로 신고가

2024년 1월 이후로 이 평형에서는 거래가 한 건도 없었습니다. 그러다 이제 막 공개된 실거래 한 건이 곧바로 신고가를 찍었는데요. 경희궁의아침3단지(주상복합) 51평, 5층, 24억 3,000만원. 계약일은 2026년 8월 3일이고 수집·공개는 2026년 9월 3일입니다.

숫자만 보면 단순합니다. 2년 반 넘게 잠들어 있던 평형이 깨어나면서 26.6% 뛰었다. 그런데 이 거래를 제대로 평가하려면 세 가지를 겹쳐 봐야 하죠. ① 계약 직전에 이 단지에 실제로 나와 있던 호가, ② 같은 시점 인근 단지 매물, ③ KB·부동산원이 매긴 공식 시세. 하나씩 붙여 보겠습니다.

1. 이 실거래, 어디가 눈에 띄나

먼저 이 평형의 거래 이력 자체가 아주 얇습니다. 우리 데이터에 잡힌 51평 개별 거래를 최신순으로 늘어놓으면 2014년부터 지금까지 열 건 남짓이거든요. 1년에 한 건도 안 되는 셈이죠.

2019~2020년 구간에서 15억 5,000만~16억 3,000만원 박스에 오래 머물렀고, 2024년 1월에 19억 2,000만원으로 한 계단 올라선 뒤 다시 조용했습니다. 그리고 이번에 24억 3,000만원. 층도 눈여겨볼 만합니다. 직전 거래가 4층, 이번이 5층이라 층 조건이 크게 다르지 않은 비교예요. 저층끼리의 비교인데도 26.6%가 뛴 거죠.

2. 그래서 잘 산 값인가 — 당시 매물과 붙여보기

서울 전역이 토지거래허가구역이라, 매매 약정을 하고 허가를 받아 본계약까지 가는 데 3주 안팎이 걸립니다. 즉 8월 3일 계약이라도 실제 가격 합의는 그보다 앞선 시점에 이뤄졌다는 뜻이죠. 그 시점 기준으로 시장에 뭐가 나와 있었는지를 봐야 제대로 된 복기가 됩니다.

2026-08-03 24억 3,000만원 거래, 계약 직전 매물과 복기

합의 시점에 이 단지 51평 호가는 25억 3,000만원 한 줄로 서 있었습니다. 세 건으로 잡혔지만 동·층·향과 가격이 모두 같아 사실상 같은 매물이 여러 채널에 걸린 형태로 보이죠. 결과적으로 체결가는 24억 3,000만원. 호가에서 1억원 정도 조정된 값입니다. 매도자 우위로 호가가 그대로 붙는 시장은 아니었다는 신호예요.

다만 단서가 있습니다. 나와 있던 매물은 3층 남향에 거실 확장이 명시돼 있었고, 이번에 체결된 건 5층입니다. 같은 51평이라도 향·확장·수리 여부에 따라 값이 갈리는 게 상식이죠. 그러니 '호가보다 1억 싸게 샀다'가 곧 '같은 조건을 1억 싸게 샀다'는 아닙니다. 컨디션 차이일 가능성을 함께 열어둬야 합니다.

이 값의 위치는

같은 시점 4단지에 나와 있던 53평 매물 호가가 27억원이었습니다. 인테리어 최상에 덕수초 배정을 내세운 물건이었고요.

총액만 보면 24억 3,000만원과 27억원의 차이지만, 평수를 감안하면 이번 거래는 4단지의 평당가 수준과 바짝 붙는 값입니다.

공식 시세는 뭐라고 말하고 있었나

이번 실거래 24억 3,000만원은 KB 상한 23억 7,500만원도, 부동산원 상한 24억원도 웃돕니다. 공식 시세는 통상 최근 실거래와 호가를 반영해 뒤따라오는 지표라, 이번 건이 반영되면 밴드 자체가 위로 조정될 여지가 있죠. 참고로 전세가율은 KB 기준 58~62%, 부동산원 기준 63~64%입니다. 다만 토지거래허가구역이라 전세를 끼고 사는 방식은 원칙적으로 막혀 있어, 이 숫자는 레버리지가 아니라 임대 수요의 두께를 가늠하는 참고치로 보시는 게 맞습니다.

3. 이 실거래를 어떻게 평가할까

4. 단지와 입지는 이 값을 받쳐주나

경희궁의아침3단지(주상복합)는 종로구 사직로8길 34, 2004년 준공된 22년차 주상복합입니다. 1개 동 150세대의 소단지이고, 이번에 거래된 51평은 그중 30세대뿐이죠. 소단지의 약점은 분명합니다. 거래가 드물어 팔 때 시간이 걸리고, 시세 형성이 몇 건에 좌우돼요. 반대로 강점도 명확한데, 도심 한복판에서 방 5개짜리 대형 평형은 새로 공급되지 않는다는 점입니다.

입지 드라이버는 두 가지로 압축됩니다. 첫째, 3호선 경복궁역이 약 0.3km. 광화문·시청 업무지구로 걸어서 출퇴근이 가능한 직주근접이죠. 이게 이 단지 대형 평형 수요의 핵심입니다. 둘째, 서울덕수초등학교가 약 0.6km, 도보 9분 거리라 도심에서도 초등 배정이 무난하다는 점이고요. 다만 종로구 안에서 이 블록이 최상위는 아닙니다. 종로구 최상위 생활권은 홍파동 경희궁자이2단지 일대이고, 내수동은 그보다 한 단계 아래로 평가받고 있죠. 신축 프리미엄과 단지 규모에서 갈리는 부분입니다.

학군 — 도심치고 나쁘지 않은 배정

중학교는 배화여자중학교(도보 12분, 0.8km)가 시군구 내 2/9위, 대신중학교(도보 13분, 0.9km)가 6/9위입니다. 고등학교는 배화여자고등학교(도보 11분, 0.7km)가 3/14위, 대신고등학교(도보 13분, 0.9km)가 8/14위고요. 학군 하나만 보고 들어올 입지는 아니지만, 도심 직주근접을 택하면서 학령기 자녀를 걱정하는 가구에게는 충분히 설득력 있는 구성입니다.

5. 규제와 거시 — 순풍인가 역풍인가

거시 환경은 솔직히 순풍이라 보기 어렵습니다. 한국은행은 2026년 8월 기준금리를 0.25%p 올려 연 3.00%로 결정했고, 두 달 연속 인상입니다. 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되면서 한도도 이전보다 줄어든 상태죠. 종로구 자체도 최근 1년 흐름은 애매했습니다. 언론 보도에 따르면 2025년 5월~2026년 4월 사이 종로구는 서울 25개 자치구 중 유일하게 평균 매매가가 하락했다는 분석이 있었고, 반대로 2026년 7월 들어 강한 상승세로 돌아섰다는 상반된 분석도 나옵니다.

우리 실거래 데이터 기준으로 보면 종로구 3개월 변화율은 +1.3%, 서울 전체는 +4.1%입니다. 종로구가 서울 흐름을 밑돌고 있죠. 그러니 이번 24억 3,000만원은 '시장이 밀어 올려준 값'이 아닙니다. 시장 흐름을 앞질러 이 단지 대형 평형이 혼자 재평가받은 값에 가깝죠. 좋게 보면 도심 희소 평형의 힘을 확인한 거고, 냉정하게 보면 뒤를 받쳐줄 후속 거래가 아직 없다는 뜻이기도 합니다. 매수 판단에서는 이 양면을 다 값에 넣으셔야 합니다.

정리하면 이렇습니다. 2024년 1월 이후 처음 나온 거래가 곧바로 신고가였고, 그 값은 계약 직전 호가보다는 낮고 공식 시세 상한보다는 높았습니다. 4단지 평당가와 근접한 수준이고요. 다만 단지 전체 모든 평형에 매물이 0건인 지금은, 살 수 있는 물건이 나왔을 때 이 24억 3,000만원이 기준선이 됩니다. 그 위로 얼마를 더 얹을지가 결국 협상의 전부죠. 조건(층·향·확장·수리)을 확인하지 않은 채 이 숫자만 보고 따라붙지 않는 게 중요합니다.