강일리버파크10단지 33평 14억 신고가, 이 값 정당할까
강일리버파크10단지 33평이 14억원으로 최고가를 새로 썼습니다. 그런데 같은 13층이 6억 8,000만원에 팔린 신고도 함께 올라왔는데요. 14억이 제값인지 계약 직전 매물과 견줘 봤습니다.
강일리버파크10단지 33평이 14억원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.
계약은 2026년 9월 17일이었어요. 13층 거래입니다. 신고 내역은 10월 20일에 막 공개됐어요.
직전 최고가는 8월 7일 13억 5,000만원이었습니다. 한 달 남짓 만에 3.7% 올랐어요.
그런데 목록에 낯선 거래가 하나 더 있어요. 9월 30일, 같은 13층이 6억 8,000만원에 신고됐습니다. 14억이 맞는 값인지 하나씩 따져 볼게요.
1. 14억, 어떤 거래였나
5월에는 12억~12억 9,000만원에 거래됐어요. 8월에는 13억 5,000만원이었습니다. 9월에 14억으로 이어졌어요.
한 번에 튄 값이 아니에요. 계단을 밟듯 올라왔습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-09-30 | 13층 | 6억 8,000만 | 시세와 동떨어진 값 |
| 2026-09-17 | 13층 | 14억 | 이번 거래 · 최고가 |
| 2026-08-07 | 10층 | 13억 5,000만 | 직전 최고가 |
| 2026-05-18 | 10층 | 12억 | |
| 2026-05-16 | 12층 | 12억 4,700만 | |
| 2026-05-12 | 13층 | 12억 9,000만 | |
| 2025-10-17 | 9층 | 11억 | 약 1년 전 |
| 2025-10-15 | 9층 | 11억 5,000만 | 약 1년 전 |
| 2025-10-11 | 9층 | 11억 8,750만 | 약 1년 전 |
1년 전 같은 시기에는 11억~11억 8,750만원에 팔렸어요. 모두 9층 거래입니다. 개별 거래로 봐도 2억 넘게 올랐어요.
우리 분기평균 기준 1년 변화율은 32.2%예요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 튈 수 있어요. 참고로만 보시면 됩니다.
9월 30일 6억 8,000만원은 따로 봐야 해요. 중개거래로 신고됐습니다. 그런데 같은 13층이 13일 전에 14억에 팔렸어요.
사정이 있는 거래였을 가능성이 커요. 확인된 건 아닙니다. 다만 이 값으로 시세를 읽으면 안 돼요.
우대빵 평균시세는 11억 3,479만원으로 잡혀 있어요. 최근 거래들보다 낮습니다. 이 거래가 평균을 끌어내렸을 수 있어요.
| 구분 | 금액·건수 | 참고 |
|---|---|---|
| 이번 실거래 | 14억 | 2026-09-17 · 13층 |
| 직전 실거래 | 6억 8,000만 | 2026-09-30 · 13층 · 중개거래 |
| 호가 범위 | 12억 9,500만~15억 | 2026-10-20 수집 · 12건 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 12건 | 기준: 6억 8,000만 |
| KB시세(110C) | 평균 13억 3,333만 | 12억 6,667만~13억 9,333만 · 2026-10-12 |
| 한국부동산원 시세 | 평균 12억 9,000만 | 12억 3,000만~13억 5,000만 · 2026-10-12 |
6억 8,000만원 아래 매물은 한 건도 없어요. 저층 호가도 12억 9,500만원부터 시작합니다. 시장은 이 거래를 시세로 받아들이지 않았어요.
14억은 KB 상한 13억 9,333만원과 거의 붙어 있어요. 공식 시세 범위의 맨 위에서 거래된 거예요.
2. 계약 직전 시장과 견줘 보면
9월 17일 14억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가 절차가 있어요. 그래서 가격 합의는 계약일보다 앞섭니다. 아래는 2026년 9월 9일에 나와 있던 매물이에요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 강일리버파크10단지 33평 | 1006동 저층 남향 · 부분수리 | 12억 9,500만 |
| 강일리버파크10단지 33평 | 1003동 중층 동남향 · 확장 · 판상형 | 14억 |
| 강일리버파크10단지 33평 | 1002동 고층 남향 · 올 인테리어 · 판상형 | 15억 |
| GS강동자이 33평 | 104동 6층 남향 · 실입주 가능 | 16억 |
| GS강동자이 33평 | 104동 17층 남향 | 16억 5,000만 |
| GS강동자이 33평 | 103동 중층 남향 · 올수리 · 늦은 잔금 | 17억 2,000만 |
당시 중층 확장 매물이 14억이었어요. 14억 거래는 그 호가에 그대로 맞춰졌습니다. 깎지도, 웃돈을 얹지도 않은 거래예요.
같은 33평 GS강동자이는 16억부터였어요. 2억 차이가 납니다. 두 단지는 평당가 자체가 달라요.
6억 8,000만원은 이 표 어디에도 닿지 않아요. 저층 호가보다도 6억 넘게 낮습니다.
평당가로 본 14억의 자리
단지끼리는 총액보다 평당가로 봐야 해요. 평당가는 시장이 그 단지에 매긴 값이거든요.
| 단지·평 | 평당가 | 계약 직전 호가(2026-09-09) |
|---|---|---|
| GS강동자이 33평 | 4,981만 | 16억~17억 2,000만 |
| 아남 31평 | 4,561만 | 14억 9,500만~17억 5,000만 |
| e편한세상강동에코포레 33평 | 4,501만 | 17억 9,000만~19억 |
| 영풍마드레빌 30평 | 3,750만 | 자료 없음 |
| 고덕리엔파크2단지 33평 | 3,738만 | 14억 4,500만~15억 |
| 강일리버파크5단지 33평 | 3,497만 | 14억 4,000만~14억 9,000만 |
| 강일리버파크10단지 33평 | 3,438만 | 12억 9,500만~15억 |
강일리버파크10단지 평당가는 3,438만원이에요. 앞서 본 대로 평균시세가 눌려 있을 수 있어요. 그래서 같은 33평끼리 호가로도 견줘 봤습니다.
평당가가 조금 높은 고덕리엔파크2단지와 강일리버파크5단지를 볼게요. 두 단지 33평은 14억 4,000만원부터 불렀어요. 14억은 그 하단보다 아래입니다.
평당가가 4,500만원대인 e편한세상강동에코포레 33평은 17억 9,000만원부터였어요. 14억과는 4억 가까이 벌어집니다.
14억은 비슷한 평당가 단지들의 호가 아래에 있어요. 가격대가 다른 단지들과는 아직 거리가 큽니다. 최고가지만 주변보다 앞서 나간 값은 아니에요.
3. 2026년 10월 20일 매물로 보면
10월 20일 수집 기준 33평 매물은 12건이에요. 호가는 12억 9,500만~15억원입니다.
14억 아래는 저층과 1층 물건이에요. 12억 9,500만원은 1006동 저층 남향이에요. 부분수리에 즉시입주입니다. 13억원은 1006동 1층 남향, 정원 쪽을 보는 집이에요.
14억 아래로 사려면 층을 양보해야 해요. 저층이라 호가가 낮은 거예요.
중층은 14억원에 몰려 있어요. 같은 14억이라도 입주 시점이 갈립니다. 2026년 12월 초순부터 2027년 4월 중순까지예요.
14억 2,000만~14억 5,000만원은 올수리에 주인 거주 매물이에요. 바로 들어갈 수 있어요. 수리와 즉시입주 값이 붙은 겁니다.
15억원은 밴드 상단이에요. 고층 남향 올수리, 판상형 A타입 같은 조건이 붙어 있어요. 1003동 저층 필로티 세대도 확장·올수리로 15억원을 부릅니다.
12건 모두 수집일부터 6개월 안에 들어갈 수 있는 매물이에요. 세를 안은 매물은 없습니다. 실거주로 사려는 분께는 선택지가 넓어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 12억 9,500만원최저가허위 가능성 있음 | 1006동 저층 남향으로 채광이 괜찮고, 내부를 손봐 깔끔해서 바로 들어가 살 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 14억원 | 1003동 중층 남동향에 확장형으로 관리가 잘돼 있고, 입주일은 협의가 가능해 시점을 맞출 수 있습니다. |
| 14억원 | 1003동 중층 남향이라 채광이 좋고, 입주 시기는 서로 협의해 조율할 수 있습니다. |
| 14억원허위 가능성 있음 | 1006동 중층 남향에 확장해 공간이 넓고, 2027년 3월 하순쯤 입주할 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 13억원 | 1006동 1층 남향으로 정원 뷰가 있어 채광이 좋고, 입주일은 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 14억 2,000만원 | 1003동 중층 남동향으로 올수리돼 있고 현재 주인이 살고 있어 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 14억원 | 1008동 중층 남동향이라 시야가 트여 밝고, 입주 시기는 협의로 정할 수 있습니다. |
| 14억 5,000만원 | 1006동 중층 남서향에 확장·인테리어가 돼 있고, 현재 주인 거주 중이라 조율하면 바로 입주할 수 있습니다. |
이 단지는 토지거래허가구역 안 아파트예요. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 세를 끼고 사두는 방식은 쓰기 어려워요.
서울 전역은 규제지역이에요. 무주택자 LTV는 40%입니다. 15억 이하라 주담대 최대 한도는 6억원이에요.
LTV는 KB시세로 잡혀요. 호가가 KB 상한보다 높으면 그만큼 현금이 더 듭니다. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 막혀요.
4. 14억, 어떻게 볼까
이번 값은 비슷한 예산대 단지보다 먼저 올랐어요. 그런데 강동구 전체보다는 덜 올랐습니다. 구 전체 흐름을 뒤따라 붙은 값이에요.
기다릴 신호는 다음 중층 거래예요. 14억대가 한 번 더 나오면 이 값이 자리 잡은 겁니다.
피할 조건도 분명해요. 수리도 안 됐고 입주도 늦은데 14억 5,000만원 이상이면 다시 보세요.
투자로 보기엔 걸림돌이 있어요. 토지거래허가로 실거주가 원칙입니다. 세를 안고 사는 길이 좁아요.
5. 배경: 입지와 시장 흐름
입지
5호선 강일역까지 약 0.6km예요. 걸어서 8~9분입니다.
배정 초등학교는 서울강솔초예요. 도보 3분 거리입니다. 강일고는 도보 7분, 강명중은 12분이에요.
블록으로 보면 길동·성내 쪽보다 아래 입지로 평가받아요. 5호선 끝자락이고 역 앞 상권이 아쉽다는 평이 있어요. 시장이 그렇게 매긴 결과입니다.
강동구에서 가장 값이 높은 곳은 고덕동 일대예요. 고덕그라시움 34평이 평당 6,892만원입니다. 강일동은 그보다 꽤 아래에 있어요.
반대로 이 단지는 자리값보다 낮게 거래되는 편이에요. 오를 여지가 남아 있다는 뜻입니다.
관련 보도에 따르면 9호선 4단계 연장(신강일역)이 예비타당성 조사를 통과했어요. 고덕비즈밸리 개발도 진행 중입니다. 이 격차가 좁혀질 여지가 있어요.
2009년 준공, 694세대 중형 단지예요. 세대당 주차는 1.14대로 양호합니다. 용적률은 177%지만 재건축 연한까진 멀어요.
시장 흐름
우리 실거래 기준 강동구는 6개월간 12.1% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다.
이 단지는 구 평균을 8.4%p 밑돌았어요. 서울 평균보다도 3.7%p 낮습니다. 구 흐름을 늦게 따라가는 단지예요.
비슷한 예산대 단지와는 반대예요. GS강동자이는 6개월 0.2%, 영풍마드레빌은 0.0%였어요. 분기평균이라 거래 층에 따라 튈 수 있습니다.
관련 보도에 따르면 한국은행은 2026년 8월 기준금리를 연 3.00%로 올렸어요. 동남권 실거래가지수는 8월에 하락으로 돌아섰습니다. 서울 전체 매매지수는 10월 둘째 주까지 88주 연속 올랐어요.
구 전체가 먼저 오른 흐름에 이 단지가 따라붙는 중이에요. 그래서 14억은 튄 값보다 따라잡은 값에 가깝습니다. 금리가 오르는 중이라 속도는 느려질 수 있어요.