은빛1단지 20평 5억 7,900만, 직전보다 +10.3% 오른 신고가

은빛1단지 20평에서 신고가가 나왔습니다. 14층, 5억 7,900만원이에요.

계약일은 2026년 10월 28일입니다. 신고를 마치고 11월 11일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 10.3% 높습니다. 이 단지 20평에서 처음 보는 값이에요. 진짜 오른 건지, 어쩌다 한 건인지 따져 보겠습니다.

1. 이 거래, 무엇이 다른가

직전 거래는 10월 17일 4층 5억 2,500만원이었어요. 이번엔 14층입니다. 층 차이가 값 차이의 일부를 설명해요.

고층 거래만 따로 보면 흐름이 보입니다. 6월 12층이 4억 7,500만원이었어요. 8월 8층은 4억 9,500만원이었고요. 10월 14층은 5억 7,900만원입니다.

4층도 같이 올랐어요. 9월 23일 5억 1,800만원, 10월 17일 5억 2,500만원입니다. 그래서 층만으로 생긴 값은 아니에요.

9월 2일 4층 4억 1,500만원은 흐름에서 벗어나 있습니다. 같은 달 4층이 5억 1,800만원에 팔렸거든요. 사정이 있는 거래일 수 있어 기준으로 삼진 않았어요.

1년 전 같은 시기와도 견줘 봤습니다. 2025년 11월 18일 5층이 4억 2,300만원이었어요. 그 뒤 1년 사이 값대가 확실히 올라섰습니다.

10월 28일 5억 7,900만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가 절차가 있어요. 값은 신고 계약일보다 약 3주 앞서 맞춰집니다. 그래서 2026년 10월 7일 시점 매물과 견줬어요.

단지 안에서 보면 당시 호가 상단보다 조금 위에서 샀어요. 그때 가장 높던 매물이 2층 남향 올수리 5억 7,000만원이었거든요.

대신 당시엔 고층 매물이 없었습니다. 1층·2층·7층뿐이었어요. 고층을 원한 매수자라면 고를 물건이 없었던 셈이에요.

옆 단지로 넓히면 이 값은 무리한 자리가 아닙니다. 은빛2단지 12층 남향이 5억 8,500만원이었어요. 상계주공13단지 21평 8층 남향은 6억 1,000만원이었고요.

다만 은빛2단지 12층 두 건은 세를 낀 매물이었어요. 바로 들어가 살 고층을 찾았다면 선택지가 좁았습니다.

2. 이 거래 뒤, 매물은 어떻게 움직였나

매물 8건 중 6건이 이번 거래보다 낮습니다. 저층을 빼도 4건이 남아요. 저층이라서 낮은 것만은 아니라는 뜻입니다.

가장 낮은 5억 2,000만원은 108동 7층이에요. 세입자가 2028년 4월까지 삽니다. 바로 들어갈 사람에겐 맞지 않아요.

실입주가 되는 매물의 아래쪽은 5억 5,000만원입니다. 108동 중층, 입주는 2027년 1월 18일이에요. 103동 두 건은 5억 6,000만원입니다. 그중 한 건은 주인이 살고 있어 즉시 입주가 됩니다.

이번 거래보다 높은 호가도 둘 있어요. 102동 3층 올수리가 5억 8,500만원입니다. 108동 15층 탑층 올수리가 6억 3,000만원이고요. 저층 올수리와 탑층 조망이 그 위치를 만든 이유예요.

눈여겨볼 매물이 하나 있습니다. 101동 2층 남향 올수리 5억 7,000만원이에요. 10월 7일에도, 11월 11일 수집 때도 같은 값으로 나와 있었어요.

호가 바닥도 올라왔습니다. 10월 7일엔 1층 4억 5,000만원이 가장 아래였어요. 11월 11일엔 5억 2,000만원이 가장 아래입니다.

KB시세 상단은 5억 1,500만원이에요. 이번 거래는 그보다 위에 있습니다. 대출 한도는 KB시세로 잡히니 현금이 더 들어가요.

3. 옆 단지와 평당가로 보면

평당가는 셋 중 은빛1단지가 가장 낮아요. 6개월 상승률은 가장 높습니다. 뒤처져 있던 값이 옆 단지 쪽으로 따라붙는 모양이에요.

은빛2단지는 같은 해 지어진 이웃 단지입니다. 역도, 배정 초등학교도 같아요. 그런데 평당가가 조금 더 높게 붙어 있습니다.

이유 하나는 향으로 보여요. 은빛1단지 20평 매물은 8건 중 7건이 서향입니다. 은빛2단지 쪽 매물은 남향이 많았어요.

변화율은 분기평균이라 거래된 층에 따라 튑니다. 참고 수준으로만 보세요. 그래도 방향은 개별 거래 흐름과 같아요.

4. 그래서 이 거래는

이 거래가 단지에 주는 신호는 분명해요. 20평 고층이 5억원 후반에서 팔릴 수 있다는 첫 확인입니다.

한 건으로 시세가 정해지진 않아요. 같은 2층 남향 매물이 한 달 넘게 5억 7,000만원에 머문 것도 함께 보셔야 합니다.

5. 배경: 단지·입지·시장

은빛1단지는 1998년 준공, 1,391세대 대단지예요. 20평은 405세대로 방 2개, 욕실 1개입니다.

주차는 세대당 0.56대로 부족한 편이에요. 지하주차장은 있지만 엘리베이터와 바로 이어지진 않습니다.

수락산역(7호선)이 약 0.4km예요. 도봉역(1호선)도 약 0.77km 거리입니다. 서울수락초는 약 0.3km, 수락중·수락고는 도보 3분이에요.

위치만 따로 매긴 값은 비교 단지 중 가장 낮게 나옵니다. 상계주공13단지 블록이 그보다 위에 있어요. 노원구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 중계동이고요.

그런데도 평당가는 그 블록 값보다 위에 있어요. 대단지 규모와 초·중·고가 붙어 있는 점이 얹힌 결과로 보입니다. 이 격차는 교통이나 정비사업 소식이 없으면 쉽게 좁혀지지 않아요.

서울 전역은 조정대상지역·투기과열지구이고 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

무주택자 일반 주담대 LTV는 40%예요. 생애최초면 70%까지 됩니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

우리 실거래 데이터로 보면 노원구는 6개월 +2.3%입니다. 서울은 +8.0%예요. 이 단지는 둘 다 웃돌았습니다.

관련 보도에 따르면 KB 기준 노원구는 10월 한 달 1.52% 올라 서울 자치구 중 가장 높았어요. 같은 보도들은 거래가 줄고 매물이 늘고 있다고도 전합니다.

구 전체가 오르는 바람에 이 단지가 더 세게 올라탔어요. 시장의 흐름과 같은 방향이라 이번 값은 근거가 있습니다. 다만 거래가 줄어드는 국면이라 서두를 이유도 크지 않아요.