래미안 원베일리 52평 120억 신고가 거래, 오늘 최종 '실거래 신고' 완료!

9월 22일, 래미안원베일리 52평이 120억원에 계약됐습니다. 이 거래는 우대빵이 계약서를 쓰자마자 가장 먼저 알려드린 거래예요. 고가 부동산 거래라 관심이 정말 많았습니다.

10월 21일, 부동산 거래신고필증이 발급됐습니다. 실거래 신고가 최종 완료됐다는 뜻이에요. 국토부 실거래가 공개에 앞서 먼저 전해 드립니다.

120억, 무엇을 넘었나

가장 비싼 건 2024년 12월 26일 28층 106억원이에요. 120억은 이 값을 13.2% 넘었습니다.

가장 최근 공개 거래는 이것과 다릅니다. 2026년 5월 23일 29층 105억 5,000만원이에요. 이번 거래는 이보다 13.7% 높습니다.

표본은 얇습니다. 판정에 쓴 공개 거래는 네 건뿐이에요. 그래서 한 건으로 시세를 못박진 않겠습니다.

5월 거래 두 건을 보세요. 하루 차이에 층도 29층과 30층입니다. 그런데 105억 5,000만원과 88억원으로 크게 갈렸어요. 층으로는 설명이 안 됩니다.

이 단지 52평은 향과 조망에 따라 값이 갈립니다. 아래 호가 표에서 그 선이 또렷하게 보여요.

길게 보면 오름세 위에 있습니다. 52평 시세는 2024년 5월 10일 67억 3,750만원이었어요. 2026년 10월 20일엔 101억 435만원, 50% 올랐습니다.

120억은 공식 시세보다 한참 위입니다. KB시세(2026-10-12 기준) 52평 상한은 101억원이에요. 한국부동산원 상한은 98억원입니다. 공식 시세가 아직 이 거래를 따라오지 못한 거죠.

계약 무렵 호가 옆에 놓으면

이 글만의 강점이 여기 있습니다. 공개 거래를 다루는 글은 계약과 공개 사이가 벌어져요. 이 거래는 신고 직후라 계약 무렵 호가와 나란히 놓고 볼 수 있습니다.

9월 22일 120억 계약, 같은 시점 52평 호가와 복기

직전 거래가보다 낮은 호가가 절반입니다. 저층을 빼도 그대로 10건이에요. 저층이라서 낮은 게 아닙니다.

그럼 왜 아래쪽에 몰렸을까요. 향을 보면 답이 나옵니다.

원베일리 52평 호가는 두 무리로 갈립니다. 남향·남동향·남서향은 80억~100억에 있어요. 북향 계열 고층은 110억부터 시작합니다.

한강이 단지 북쪽에 있거든요. 남향에도 한강뷰를 적은 매물이 있긴 합니다. 하지만 파노라마·전면 한강뷰는 북향 계열 고층에 몰려 있어요.

햇빛을 고르면 80억~100억, 강을 고르면 110억부터입니다. 같은 52평이라도 향과 조망이 다르면 값이 갈리는 게 정상이에요.

120억은 한강 조망 매물이 모인 110억~115억 바로 위에 놓입니다. 그 위로는 130억, 150억 호가만 있어요. 호가로만 있던 가격대에 실제 거래가 처음 들어왔습니다.

같은 예산이면 다른 단지는

반포에서 견줄 대안은 둘입니다. 아크로리버파크 52평과 신반포2차 49평이에요.

시장은 원베일리에 가장 높은 평당가를 매깁니다. 같은 신반포역 생활권인 아크로리버파크보다도 위예요.

입지만 보면 두 단지는 같은 블록입니다. 그런데 원베일리 평당가는 블록 입지 위에, 아크로리버파크는 그 아래에 있어요. 입지보다 신축·대단지가 값을 가른다는 얘기입니다.

매물로 보면 더 실감납니다. 아크로리버파크 52평 고층 동향 풀옵션이 82억원이에요. 원베일리 남향 52평 하단과 같은 예산대입니다. 채광이 목적이면 두 단지가 맞붙는 구간이에요.

신반포2차는 성격이 다른 선택지입니다. 1978년 준공이라 재건축 이후를 보고 사는 집이에요. 지금의 편함 대신 미래 신축을 사는 값입니다.

120억 가격대엔 두 단지 모두 견줄 매물이 없습니다. 우리가 본 두 단지 매물은 90억원이 가장 높았어요. 한강 조망 신축 52평을 원하면 원베일리 말고는 고를 곳이 마땅치 않습니다. 대안이 없으니 수요가 한곳으로 모인 거예요.

이 값을 받치는 자리

반포동은 서초구 최상위 생활권입니다. 원베일리 블록은 그 안에서도 인근 대비 상위 입지예요.

역이 두 개입니다. 9호선 신반포역이 걸어서 6분이에요. 3·7·9호선 고속터미널역은 8분입니다. 센트럴시티·신세계백화점 강남점 상권도 가깝습니다.

학군도 단단합니다. 신반포중이 걸어서 3분, 세화여중이 10분이에요. 서초구 중학교 15곳 중 각각 5위, 3위입니다. 초등학교는 동에 따라 서울잠원초와 서울반원초로 나뉩니다.

이 자리값은 쉽게 바뀌지 않습니다. 다만 주변 재건축이 끝나면 신축 경쟁자는 늘어요. 관련 보도에 따르면 반포주공1단지는 2027년 11월 준공을 예정하고 있습니다.

시장은 식는다는데, 이 거래는

관련 보도에 따르면 서초구 아파트값은 8월 이후 하락 전환했습니다. 한국부동산원 9월 서초구 변동률은 -1.25%였어요. 기준금리도 8월에 3%로 올랐습니다.

우리 실거래 데이터로 보면 결이 조금 다릅니다. 서초구는 6개월 +8.2%, 서울은 +7.4%예요. 이번 거래의 +13.7%는 둘 다 웃돕니다.

시장 전체보다 맨 위에서 값이 오르는 모습입니다. 관련 보도에 따르면 9월 21일엔 같은 단지 46평도 94억원 신고가를 썼어요. 한 건만 튄 게 아니라 대형 평형 값이 함께 다시 매겨지는 흐름에 가깝습니다.

자금 구조도 이 시장을 따로 움직이게 합니다. 서울은 전역이 규제지역이에요. 25억 초과 주택의 주담대 한도는 최대 2억입니다. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 막혀 있어요.

서울 전역 아파트는 토지거래허가구역이기도 합니다. 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 이 가격대는 대출이 거의 없는 실거주 수요끼리 값을 정합니다.

신고는 끝났고, 이제 다음 거래가 답합니다

실거주라면 기준은 둘입니다. 한강 조망이 목적이면 110억~115억 호가는 이번 거래로 근거가 생겼어요. 채광이 우선이면 남향 80억대가 진입선입니다. 이때는 아크로리버파크 52평 82억·90억도 같이 보세요.

투자 관점은 제약이 큽니다. 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 이미 임차인이 사는 집이면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

130억·150억 호가는 아직 공개 거래가 받쳐 주지 않습니다. 이 가격대는 다음 거래를 보고 판단해도 늦지 않아요.

기다릴 신호는 남향 52평의 다음 공개 거래입니다. 100억 위에서 거래되면 120억이 단지 전체를 끌어올린 거예요. 80억대에 머물면 이번 거래는 조망 밴드만의 값입니다.