행당대림 25평 16억 2,000만, 두 달 만에 올라온 7월 거래

1. 두 달 묵혀 있던 거래가 이제 공개됐습니다

행당대림 25평이 16억 2,000만원에 팔렸습니다. 13층 거래입니다.

계약일은 2026년 7월 16일이에요. 신고가 끝나 2026년 9월 12일에야 공개됐습니다. 거래와 공개 사이에 두 달 가까이 걸린 셈이죠.

숫자만 보면 밋밋합니다. 직전 거래와 값이 똑같거든요. 그런데 이 밋밋함이 지금 행당대림을 설명하는 핵심입니다.

2024년 4월 5일 9억 3,709만원이던 값이 2026년 9월 11일 15억 7,406만원입니다. 2년 남짓에 68% 올랐어요. 다만 오름세가 계속 가팔랐던 건 아닙니다.

2. 이 거래, 뜯어보면

올해 상단은 5월 2일 12층 16억 7,000만원입니다. 이번에 공개된 16억 2,000만원은 그보다 아래예요. 신고가가 아닙니다.

대신 4월부터 7월까지 16억 초중반에서 값이 계속 맞춰졌습니다. 박스권이 확인된 거래에 가깝죠.

1년 전과 견주면 결이 다릅니다. 2025년 9월 4일 11층 거래가 13억원이었어요. 같은 고층끼리 놓고 보면 한 해 사이 폭이 꽤 큽니다.

거래량은 줄었습니다. 2026년 4월 8건에서 5월 2건, 6월 2건, 7월과 8월은 각 1건이에요. 다만 7·8월 숫자는 아직 신고가 덜 들어왔을 수 있습니다. 이번 거래도 두 달 걸려 올라왔거든요.

8월 5일 15억 거래, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값이 실제로 합의된 시점은 계약일보다 앞이에요. 그 시점에 시장에 뭐가 나와 있었는지 보겠습니다.

8월 5일 15억원 거래는 3층입니다. 당시 같은 단지 호가 하단이 15억 5,000만원이었어요. 호가 밴드 아래에서 값이 맞춰진 거래입니다.

같은 돈으로 살 수 있던 대안은 성수동아그린 22평 15억원이었습니다. 331세대 소단지에 평형은 세 평 작아요. 3,404세대 대단지의 25평을 같은 값에 잡은 건 나쁘지 않은 선택입니다.

3. 지금 나온 호가는 어디쯤일까

25평 매물은 16건입니다. 15억 5,000만원부터 17억원까지 퍼져 있어요.

밴드 하단은 1층에 몰려 있습니다. 15억 5,000만원 매물은 1층이지만 거실확장에 샤시까지 올수리가 돼 있고, 주인이 살고 있어 입주 일정이 자유로워요.

층이 올라가면 값도 올라갑니다. 16억 5,000만원 이상은 10층 이상 매물이에요. 7월 16일 13층 16억 2,000만원 거래는 지금 나와 있는 고층 호가보다 아래입니다.

실입주가 급하면 두 건은 빼고 보셔야 해요. 105동 2층은 2027년 11월까지 세를 안고 있습니다. 107동 5층은 즉시입주로 적혀 있지만 세입자가 살고 있어 입주 일정은 확인이 필요합니다.

4. 같은 예산이면 어디를 볼까

성동구에서 15억~17억이면 선택지가 몇 개 있습니다. 비슷한 체급으로 성수동아그린과 금호한신휴플러스를 놓고 봤어요.

평당가는 행당대림이 셋 중 가장 낮습니다. 시장이 매긴 단지 값으로는 아래쪽이라는 뜻이에요.

대신 규모와 역 거리가 다릅니다. 3,404세대에 5호선 행당역이 코앞이에요. 300세대대 소단지와는 관리·커뮤니티·거래 유동성이 다릅니다.

17억을 넘기면 저울이 기웁니다. 금호한신휴플러스 24평 올수리 매물이 16억 9,000만~17억원에 나와 있거든요. 21년차로 연식이 다섯 해 젊습니다.

성수동아그린은 결이 또 달라요. 뚝섬 쪽은 입지만 보면 행당동보다 윗동네로 평가받습니다. 그런데 평당가는 그 입지값에 한참 못 미쳐요. 구축 디스카운트가 크게 걸린 상태입니다. 반대로 행당대림은 이미 제 입지값만큼 값을 받고 있습니다.

5. 3,404세대 대단지, 강점과 약점

행당역 5호선까지 약 0.2km입니다. 왕십리역도 약 0.94km예요. 2호선·5호선·경의중앙선·수인분당선이 지납니다.

약점은 주차입니다. 세대당 0.99대로 부족한 편이에요. 2000년 준공 단지라 어쩔 수 없는 부분입니다.

용적률은 254%입니다. 제3종일반주거지역 기준을 이미 넘겼어요. 재건축 사업성을 기대하기 어려운 구조입니다.

그래서 리모델링 쪽으로 움직여 왔습니다. 관련 보도에 따르면 2021년 11월 추진위가 만들어졌고 조합 설립 동의서를 걷는 중이라고 합니다. 최근 재건축 규제 완화 논의에 재건축으로 돌아서자는 목소리도 있다고 전해집니다. 아직 확정된 단계는 아니에요.

학군은 동에 따라 갈립니다

행현초는 단지에서 약 0.2km, 도보 3분입니다. 다만 단지 전체가 행현초로 가는 건 아니에요.

122동·133동·135동이 서울행현초 배정입니다. 105동·107동·111동·114동은 서울금북초로 갑니다. 초품아를 보고 들어오신다면 동을 먼저 확인하세요.

중학교는 무학중이 도보 6분, 광희중이 도보 14분입니다. 광희중은 성동구 11곳 중 1위, 무학중은 3위예요. 고등학교는 무학여고가 도보 8분, 성동구 7곳 중 2위입니다.

6. 성동구는 달리는데, 이 단지는

우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 3개월 +5.8%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요. 성동구가 서울 평균을 앞서고 있습니다.

행당대림 25평은 그 흐름을 타지 못했습니다. 분기평균 기준 6개월 -5.4%예요. 같은 예산대 유사군 평균이 +3.7%였으니 꽤 뒤처진 수치입니다.

다만 이 수치는 조심해서 읽어야 합니다. 3분기 표본이 8월 5일 3층 15억원 한 건뿐이거든요. 저층 한 건이 분기평균을 통째로 끌어내린 겁니다.

그 사이 공개된 게 이번 13층 16억 2,000만원입니다. 값이 빠진 게 아니라, 늦게 올라온 고층 거래가 통계에 아직 안 들어간 상태였던 거죠.

금리 방향도 봐야 합니다. 관련 보도에 따르면 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올렸고, 추가 인상 전망도 나옵니다. 또 서울시가 마포·성동 일대 토지거래허가구역 추가 지정을 검토한다는 이야기도 있습니다. 아직 확정된 내용은 아니에요.

7. 그래서 지금 사도 될까

정리하면 이 단지는 값이 빠진 게 아닙니다. 거래가 뜸해지면서 통계가 흔들린 쪽에 가까워요.

성동구 전체가 앞서 달리는 국면입니다. 그 안에서 행당대림은 평당가가 낮은 축이고요. 대단지와 초역세권이 필요하다면 지금 밴드는 따져볼 만합니다.