한강타운 31평, 14억 7,000만 원 신고가… 1년 새 2억 상승
가양동 한강타운 31평이 14억 7,000만원에 팔리며 신고가를 새로 썼습니다. 그런데 나와 있는 매물 10건 중 6건은 이보다 호가가 낮습니다. 이 거래는 높게 산 걸까요?
가양동 한강타운 31평이 14억 7,000만원에 팔렸습니다. 13층 거래이고, 계약일은 10월 29일입니다. 신고 절차를 마치고 11월 13일에 막 공개됐어요.
직전 거래보다 4.3% 높은 값입니다. 이 평형의 신고가예요. 15억까지는 3,000만원이 남았습니다.
1. 막 공개된 13층 거래
올여름부터 거래 사다리를 보면 흐름이 보입니다. 7월엔 13억 원대 후반이었어요. 8~9월엔 14억 1,000만~14억 5,000만에 거래가 몰렸습니다. 이번 거래는 그 위로 한 칸 올라섰어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-29 | 13층 | 14억 7,000만 |
| 2026-09-21 | 12층 | 14억 1,000만 |
| 2026-09-17 | 11층 | 14억 5,000만 |
| 2026-08-24 | 9층 | 14억 2,000만 |
| 2026-08-18 | 14층 | 14억 2,000만 |
| 2026-07-22 | 9층 | 13억 9,000만 |
| 2025-11-29 | 11층 | 12억 7,000만 |
| 2025-11-13 | 15층 | 12억 8,500만 |
1년 전 같은 시기엔 12억 원대 후반이었습니다. 같은 중·고층끼리 견줘도 2억 가까이 올랐어요. 한 건만 튄 게 아닙니다. 여러 달에 걸쳐 계단처럼 올라온 값이에요.
10월 29일 14억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 계약일보다 앞선 10월 8일 무렵 매물을 두고 정해졌습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 한강타운 31평 | 105동 저층 남향 · 입주가능 · 이사일 협의 | 13억 5,000만 |
| 한강타운 31평 | 110동 4층 서남향 · 올수리 · 세안고 | 14억 2,000만 |
| 한강타운 31평 | 103동 13층 남향 · 로얄동·로얄층 · 입주가능 | 14억 8,000만 |
| 염창동아3차 33평 | 305동 3층 남향 · 최근 올수리 | 14억 5,000만 |
| 염창동아3차 33평 | 305동 21층 남향 · 한강조망 | 14억 9,000만 |
| 염창동아3차 33평 | 305동 13층 남향 · 샷시 포함 올수리 · 후면 한강뷰 | 15억 5,000만 |
| 염창동아1차 32평 | 101동 중층 동남향 · 입주 협의 | 12억 8,000만 |
| 염창동아1차 32평 | 101동 6층 동남향 · 사선 한강조망 · 수리 | 13억 2,000만 |
| 염창동아1차 32평 | 102동 6층 동남향 · 샷시 포함 올수리 · 사선 한강조망 | 13억 5,000만 |
당시 한강타운 호가는 13억 5,000만~14억 8,000만이었어요. 이번 거래는 그 상단에서 맺어졌습니다.
상단인 이유는 분명해요. 같은 13층, 로얄동, 남향, 입주 가능 매물 호가가 14억 8,000만이었습니다. 이번 거래는 그 바로 아래 값이에요. 저층이나 세 낀 매물과는 조건이 달랐다는 뜻입니다.
같은 돈이면 염창동아3차 고층 33평도 볼 수 있었어요. 평형은 거기가 2평 넓습니다. 그런데 단지 평당가는 한강타운이 4,603만원으로 더 높아요. 염창동아3차는 4,442만원, 염창동아1차는 3,968만원입니다. 시장은 두 단지보다 한강타운에 평당 값을 더 쳐주고 있어요.
지금 매물로 다시 보기: 6건이 더 낮은 이유
11월 13일 수집 기준 31평 매물은 10건입니다. 이 중 6건은 14억 7,000만보다 호가가 낮아요. 숫자만 보면 높게 산 것처럼 보입니다. 속을 보면 이야기가 달라져요.
| 동·층·향·특징 | 호가 | 입주 조건 |
|---|---|---|
| 101동 1층 남동향 · 수리 | 13억원 | 입주가능(즉시입주) |
| 105동 1층 남향 · 수리 | 13억 5,000만원 | 입주가능(20270215) |
| 102동 5층 남향 | 13억 7,000만원 | 세안고(20270715) |
| 102동 7층 남향 · 올수리 | 14억원 | 세안고(20271015) |
| 110동 4층 남서향 | 14억원 | 세안고(20271010) |
| 103동 15층(탑층) 남향 · 예전 수리 | 14억 5,000만원 | 세안고(20270530) |
| 111동 11층 남향 · 한강조망 | 14억 7,000만원 | 세안고(20280430) |
| 104동 고층 남향 · 수리 | 15억원 | 입주가능(즉시입주) |
| 110동 3층 남향 · 조망 시원 | 15억원 | 입주가능(즉시입주) |
| 103동 5층 남향 · 조망 시원 | 15억원 | 입주가능(즉시입주) |
| 직전 실거래(14억 7,000만)보다 낮은 호가 | 6건 / 10건 | 저층 빼면 4건 |
낮은 6건 중 2건은 1층입니다. 남은 4건은 모두 세입자가 사는 매물이에요. 입주 가능일이 수집일로부터 6개월을 넘깁니다. 바로 들어가 살 수는 없다는 뜻이에요.
1층을 빼고 바로 입주할 수 있는 매물을 추리면 하단이 15억입니다. 실거주로 중·고층을 찾는 사람에겐 이번 거래가 오히려 그 아래 값이에요. 실입주 가능한 매물의 실질 하단은 이미 15억에 걸려 있습니다.
2. 이웃 단지와 평당가로 견주기
| 항목 | 한강타운 | 염창동아3차 | 염창동아1차 | 마곡엠밸리6단지 | 마곡엠밸리7단지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 비교 평형 | 31평 | 33평 | 32평 | 34평 | 33평 |
| 평당가 | 4,603만원 | 4,442만원 | 3,968만원 | 5,055만원 | 5,892만원 |
| 준공 | 1993년 | 1999년 | 1998년 | 2014년 | 2014년 |
| 세대수 | 990세대 | 570세대 | 778세대 | 1,466세대 | 1,004세대 |
| 가까운 역 | 양천향교(9호선) 약 0.5km | 염창(9호선) 약 0.4km | 등촌(9호선) 약 0.8km | 마곡나루(9호선) 약 0.25km | 신방화(9호선) 약 0.29km |
염창동아3차·1차는 지금 같은 예산에서 함께 저울질하는 후보입니다. 평당가로는 한강타운이 둘보다 위에 있어요. 33년차 구축인데도 그렇습니다.
위쪽 기준점은 마곡엠밸리6단지와 7단지예요. 평당 5,055만원, 5,892만원입니다. 같은 생활권 신축의 값이에요. 한강타운이 재건축을 거치면 바라볼 목표가 여기입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 13억원최저가 | 101동 1층 남동향이라 아이들이 뛰어놀기 좋고, 올수리돼 바로 입주할 수 있습니다. |
| 13억 5,000만원 | 105동 1층 남향이라 볕이 잘 들고, 올수리된 깨끗한 상태로 이삿날 조정도 가능합니다. |
| 14억원 | 102동 중간층 남향으로 올수리됐지만, 세입자가 살고 있는 전세 낀 집이라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 14억 5,000만원 | 103동 꼭대기층 남향으로 올수리돼 관리가 잘돼 있으나, 전세를 끼고 있어 바로 들어가 살기는 어렵습니다. |
| 15억원 | 104동 고층 남향이라 채광과 한강 조망이 트여 있고, 올수리돼 즉시 입주할 수 있습니다. |
| 13억 7,000만원허위 가능성 있음 | 102동 저층 남향으로 상태는 양호하지만, 세입자가 거주 중인 전세 낀 집이라 실입주 시점은 따져봐야 합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 14억원 | 110동 저층 남서향으로 깨끗하고 개발 호재가 있으나, 세입자가 살고 있어 당장 들어가긴 어렵습니다. |
| 15억원 | 110동 저층 남향이라 전망이 시원하게 트여 있고, 바로 입주할 수 있습니다. |
3. 재건축, 이제 막 출발선
한강타운은 1993년에 지어졌습니다. 재건축 연한을 넘겼어요. 용적률은 209%입니다. 200%대 초반이라 사업성에서 불리하지 않은 편이에요. 대지지분은 45.9989㎡(약 13.9평)입니다.
관련 보도에 따르면 가양동 일대는 노후계획도시 정비 특별법 적용이 거론됩니다. 공공기여를 하면 안전진단 면제와 용적률 상향이 가능하다고 해요. 특별법과 지구단위계획 재정비 중 어느 길로 갈지는 아직 정해지지 않았습니다.
분담금도 정해진 게 없어요. 일부 시뮬레이션은 용적률에 따라 1억 원에서 4억 원대까지 다양하게 추정합니다. 정확한 값은 정비계획이 나와야 알 수 있어요.
사업 초기라 지금은 동·층·향이 값을 크게 가릅니다. 앞으로도 몇 년은 살 집이기 때문이에요. 13층 로얄동 거래가 상단에 붙은 것도 그래서입니다.
4. 입지와 시장 흐름
9호선 양천향교역이 약 0.5km 거리예요. 중학교 배정 후보인 성재중은 도보 3분이고, 강서구 22개 중 3위입니다. 동양고는 도보 5분, 23개 중 7위예요. 초등학교는 서울양천초에 배정됩니다.
강서구 안에서 가장 높게 평가받는 생활권은 마곡동입니다. 가양동은 그보다 한 단계 아래로 매겨져 있어요. 업무단지와 신축 벨트가 마곡에 몰려 있는 결과입니다. 대신 한강타운 블록은 인근 블록과 견줘 위쪽 입지예요. 역, 중학교, 한강이 함께 가깝기 때문입니다.
이 차이는 좁혀질 여지가 있어요. 관련 보도에 따르면 CJ공장 부지 복합시설이 2029년 준공을 목표로 개발 중입니다. 대장홍대선도 2031년 가양역 개통이 예정돼 있어요. 김포공항 고도제한 완화 논의도 이어지고 있습니다.
우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 6개월 +6.0%, 서울은 +8.0%입니다. 한강타운은 구 흐름과 같이 움직였어요. 서울 평균보다는 덜 올랐습니다. 서울 상승분을 아직 다 따라가지 않았다는 뜻이기도 해요.
토지거래허가구역이라 사면 실거주가 원칙이에요. 다만 세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 세 낀 매물이 많은 한강타운에선 이 점이 매수 선택지를 넓혀 줘요.
5. 이 거래가 단지에 남긴 신호
실거주라면 15억 즉시입주 매물이 기준선입니다. 1층 13억 원대는 정원 접근성과 조용함을 원하는 집에 맞아요. 투자라면 세 낀 14억 원대 매물이 진입로입니다. 입주 가능일과 임대차 기간을 먼저 맞춰 보세요.
기다릴 신호는 12월 지구단위계획 재정비 결과예요. 재건축 경로가 정해지면 값의 기준이 한 번 더 바뀝니다. 피할 조건도 하나 있어요. 수리도 조망도 없는데 15억을 넘긴 매물은 대출 한도까지 줄어드니 한 번 더 따져 보세요.