하계현대 32평 첫 11억, 매물 11건 중 8건은 그 아래

하계현대 32평이 11억에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 값이에요.

계약은 9월 23일, 6층입니다. 신고를 거쳐 10월 9일에 공개됐어요.

직전 거래보다 18.3% 높은 신고가예요. 그런데 10월 매물과 함께 보면 이야기가 조금 달라집니다.

1. 11억은 어떤 거래였나

바로 앞 거래는 7월 25일 13층 9억 3,000만이었어요. 여기서 11억으로 뛰었습니다.

7월까지 가장 높았던 거래는 5층 10억 2,000만이었어요. 11억은 그보다 위에서 나왔습니다.

9월 28일 10억 5,000만은 직거래예요. 직거래에는 시장과 무관한 값이 섞일 수 있어 판단 기준에서 뺐습니다.

7월 거래도 눈여겨볼 만해요. 13층이 9억 3,000만, 2층이 9억 8,000만이었습니다. 층만으로는 값이 설명되지 않아요. 수리 상태 같은 조건 차이가 컸을 가능성이 있습니다.

1년 전 같은 시기 거래는 8억 9,700만~9억 4,000만이었어요. 분기평균으로 본 1년 상승률은 12.2%입니다. 개별 거래끼리 견주면 폭이 더 커요.

공식 시세는 아직 이 값을 따라오지 못했어요. 10월 5일 기준 KB시세 상한은 10억 2,000만이에요. 한국부동산원 상한은 10억원입니다. 은행은 담보가치를 KB시세로 잡아요. 11억에 사도 대출은 그 시세로 계산됩니다.

9월 23일 11억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 해요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 9월 7일에 나와 있던 매물이 실제 경쟁 상대였어요.

당시 하계현대 32평 매물은 두 건이었어요. 8층 남향 10억 5,000만, 7층 남향 11억 5,000만입니다.

11억은 두 호가의 한가운데예요. 신고가지만 당시 호가 밴드를 뚫고 올라간 값은 아닙니다.

6층이라 층은 두 매물과 비슷한 편이에요. 향과 수리 상태는 신고에 나오지 않아 따지기 어렵습니다.

옆 단지로 눈을 돌리면 그림이 달라져요. 같은 시점 공릉풍림아이원·공릉두산힐스빌 33평은 9억 2,000만~9억 8,000만이었습니다.

평당가로 봐도 차이가 나요. 하계현대 3,283만, 공릉풍림아이원 2,929만, 공릉두산힐스빌 2,863만입니다. 학교와 생활권 차이를 시장이 값에 반영해 온 결과예요.

반대쪽에는 신축 태릉해링턴플레이스가 있어요. 평당가 3,548만이고, 33평 호가는 13억~14억이었습니다.

그러니까 11억은 이런 자리예요. 평당가로는 공릉 두 단지보다 위, 해링턴 신축보다는 아래입니다. 단지 평균시세보다는 위쪽이고요.

2. 10월 매물로 다시 본 11억

신고가가 나오면 남는 질문은 하나예요. 그 값보다 낮게 살 수 있느냐입니다.

11건 중 8건이 11억보다 낮아요. 저층을 빼도 6건이 남습니다. 저층이라서 낮은 게 아니라는 뜻이에요.

밴드 맨 아래 두 건엔 사정이 있어요. 9억 6,000만은 2028년 1월까지 세입자가 사는 매물입니다. 9억 7,000만은 1층이고 입주일은 협의해야 해요.

바로 들어갈 수 있는 올수리 매물은 10억 2,000만부터예요. 201동 11층 동향 10억 2,000만이 첫 번째입니다. 207동 3층 남향 10억 3,000만, 205동 8층 남향 10억 5,000만이 뒤를 이어요.

11억 위에는 세 건이 있어요. 211동 저층 동향 11억 2,000만은 특올수리에 주인 거주입니다. 212동 고층 남향 11억 5,000만은 샷시까지 수리했고 공원 전망이 붙었어요. 212동 7층 남동향 11억 5,000만은 일부 수리지만 공실이라 바로 들어갈 수 있습니다.

같은 32평이라도 향·층·수리로 호가가 크게 갈려요. 남향·고층·샷시 수리가 겹치면 밴드 위쪽에 서는 게 자연스럽습니다.

분기평균으로는 공릉 두 단지가 더 많이 올랐어요. 6개월 10.2%로, 하계현대 7.5%보다 높습니다. 노원의 이 가격대가 함께 오르는 흐름이었다는 얘기예요.

분기평균은 그 분기에 팔린 집의 층·향에 따라 출렁여요. 참고용으로만 보시면 됩니다.

3. 판단: 11억이 단지에 주는 신호

진단부터 할게요. 분기평균으로 하계현대는 유사단지와 같이 움직였어요. 튄 건 9월 23일 한 건입니다.

그 한 건도 당시 호가 사이에서 나왔어요. 흐름을 탄 재평가 쪽에 가깝습니다. 하지만 추세로 굳었다고 말하기엔 이릅니다.

상대 가치로 보면 이래요. 같은 32평 실입주 매물이 10억 초중반에 있어요. 그보다 높게 살 이유가 없다면 11억은 위쪽 값입니다.

실거주라면 10억 2,000만~10억 5,000만 올수리 매물부터 보세요. 남향을 원하면 207동 3층, 205동 8층이 그 구간에 있어요.

투자 쪽은 제약이 커요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 집이 한 채라도 있으면 서울에선 주택구입 주담대가 막힙니다(LTV 0%).

기다릴 신호는 다음 중개거래예요. 10억 후반~11억대가 한두 건 더 나오면 이 값이 자리 잡은 겁니다.

피할 조건은 하나예요. 수리·전망·향 같은 이유 없이 11억을 넘는 호가입니다.

4. 배경: 하계현대는 어떤 단지인가

1997년 준공, 730세대 중형 단지예요. 32평이 554세대로 대부분을 차지합니다. 세대당 주차는 1.1대로 양호한 편이에요.

가장 큰 강점은 학교예요. 불암중이 도보 3분, 노원구 26곳 중 3위입니다. 서라벌고는 24곳 중 4위, 혜성여고는 6위예요. 배정 초등학교는 도보 6분 거리 서울용동초입니다.

관련 보도에 따르면 중계동 은행사거리 학원가도 걸어서 다닐 수 있어요. 7호선 중계역까지는 도보 10~11분입니다.

하계동 안에서는 위쪽 블록이에요. 학교가 가깝고 중계동 생활권과 붙어 있어서죠. 노원 최상위 생활권인 중계동 일대보다는 한 단계 아래로 평가받습니다.

평당가는 블록 입지보다 아래에 있어요. 자리에 비해 건물이 오래돼 값이 덜 매겨진 상태입니다. 재건축이 진행되면 그 차이가 좁혀질 여지가 있어요.

재건축은 어디까지 왔나

관련 보도에 따르면 2023년 7월 정밀안전진단에서 E등급을 받았어요. 신속통합기획으로 최고 60층, 2,000세대 이상을 목표로 한다고 합니다.

아직 조합도 없는 초기 단계예요. 이 단계에선 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 오래 살 집이라 남향·고층·수리 차이가 호가에 붙는 게 정상이에요.

현재 용적률은 252%예요. 재건축 사업성으로 보면 중간 수준입니다.

완공 뒤 비교할 상대는 인근 신축이에요. 포레나노원은 평당 3,670만, 태릉해링턴플레이스는 3,548만입니다. 하계현대는 평당 3,283만이에요.

격차가 크지 않아요. 분담금이 더해지면 총비용이 이 범위에 닿을 수 있습니다. 분담금은 아직 공개된 게 없어요. 상승 여력은 결국 그 숫자에 달렸습니다.

5. 거시: 노원은 천천히, 하계현대는 빠르게

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월 2.5% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다.

하계현대는 노원 평균을 15.8%p 웃돌았어요. 서울 평균보다도 10.9%p 높습니다. 분기평균으로는 유사단지와 비슷하니, 이 차이엔 9월 고가 거래의 영향이 커요.

서울 15억 이하 주택은 주담대가 최대 6억이에요. 관련 보도에 따르면 이 때문에 노원 중저가 아파트로 실수요가 몰렸다는 분석이 나옵니다. 10월 첫째 주 노원구는 한국부동산원 기준 0.31% 올랐다고 해요.

역풍도 있어요. 관련 보도에 따르면 기준금리는 8월 3.00%까지 올랐습니다. 대출로 받치는 매수에는 부담이에요.

정리하면 하계현대는 노원 실수요 흐름을 탔어요. 다만 속도는 혼자 빨랐습니다. 그래서 10억 초중반은 흐름에 맞는 값이에요. 11억 위는 한 번 더 확인이 필요한 값입니다.