중앙하이츠빌2단지 28평 7억 7,000만, 당시 호가 그대로 받은 거래

1. 막 등록된 신고가

중앙하이츠빌2단지 28평이 7억 7,000만원에 팔렸습니다. 3층 물건이에요.

계약일은 2026년 9월 29일입니다. 신고가 끝나 2026년 10월 1일에 공개됐어요.

이 평형의 신고가입니다. 직전 거래보다 8.5% 높아요.

2. 이 거래 해부

눈에 걸리는 건 층입니다. 직전 7억 1,000만원은 13층이었어요. 이번 거래는 3층인데 6,000만원을 더 받았습니다.

석 달 사이에 시세대가 한 칸 올라갔다는 뜻이죠.

1년 전 개별 거래와 견줘 볼까요. 2025년 10월 15일 9층이 6억 5,500만원이었습니다. 개별 기준으로 1억 1,500만원 올랐어요.

분기평균 기준 변화율은 1년 15.4%, 6개월 8.1%입니다. 분기평균은 그 분기에 거래된 층·향에 끌려다녀요. 거래가 드문 평형이라 참고 수준으로 보시면 됩니다.

공식 시세와도 비교해 보죠. KB부동산 2026년 9월 21일 기준 상한이 7억 1,500만원입니다. 한국부동산원은 상한 6억 8,000만원이에요.

이번 거래는 두 기관 상한을 모두 넘겼습니다. 공식 시세가 실거래를 따라오지 못한 상태죠.

가격 합의 시점(2026-09-08) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 가격 합의는 9월 초에 있었습니다.

답이 표에 그대로 있습니다. 당시 28평 호가가 7억 7,000만원이었어요. 매수자는 그 값을 깎지 않고 받았습니다.

깎을 여지가 없던 이유도 보입니다. 28평 호가는 그 한 건뿐이었어요. 나머지는 32평이고 호가가 9억 2,000만원입니다.

주인이 살고 있는 집이었습니다. 실입주를 서두르는 매수자에겐 선택지가 좁았죠.

같은 돈으로 어디까지 갈 수 있었나

평당가로 보면 급이 보입니다. 월곡갑을명가 27평은 평당 2,814만원이에요. 이 단지 블록보다 살짝 위 입지입니다.

당시 월곡갑을명가 27평 호가가 7억 6,000만원이었습니다. 거의 같은 돈이죠. 다만 북서향이고 145세대 소단지예요.

조금 더 위를 보면 돈암삼성, 보문하우스토리가 있습니다. 평당가가 10~11% 높아요. 돈암삼성 31평 당시 호가는 10억 5,000만원이었습니다.

조금 아래는 정릉e-편한세상1차, 정릉우성입니다. 평당가가 10~11% 낮아요. 정릉우성 31평 저층 올수리가 7억 8,000만원이었습니다.

정리하면 이렇습니다. 7억 7,000만원은 아래 가격대 단지의 31평 상단과 겹치는 값이에요. 평형을 줄이고 단지를 올린 선택입니다.

3. 이 거래를 어떻게 볼까

기다릴 신호는 두 개입니다. 28평 호가가 두세 건으로 늘어나는지. 그리고 다음 거래가 7억 7,000만원을 지켜 내는지.

피할 조건은 간단해요. 수리도 안 됐는데 8억을 부르는 매물입니다. 그 값이면 평형을 늘리는 쪽이 낫습니다.

4. 경쟁 매물로 보는 이 가격대

같은 예산의 실물 매물을 놓고 보겠습니다. 단지가 다르면 평형도, 향도, 입주 조건도 달라요.

광남캐스빌 33평은 8억원에 올수리 즉시입주 물건이 있습니다. 평당가는 2,330만원으로 이 가격대에서 가장 낮아요. 대신 38세대 소단지입니다.

월곡갑을명가 27평은 7억 6,000만원, 9층 북서향에 즉시입주입니다. 6호선 월곡역이 0.2km로 가깝죠. 다만 6개월 변화가 0.0%로 멈춰 있습니다.

중앙하이츠빌2단지의 강점은 규모와 초등학교입니다. 745세대 중형 단지고, 서울정수초가 도보 3분이에요. 거래가 꾸준히 붙는 쪽은 이 단지였습니다.

5. 단지와 입지

2005년 준공, 745세대 9개 동입니다. 21년차 구축이고 28평은 57세대뿐이에요.

우이신설선 정릉역이 0.3km입니다. 서울정수초가 0.2km로 길을 건너지 않아요. 중학교는 북악중, 고명중이 배정 가능 범위입니다.

계성고가 도보 14분으로 성북구 12곳 중 3위입니다. 고대사대부고도 도보 15분이에요.

입지 서열은 어떨까요. 이 블록은 성북구에서 중위권입니다. 월곡갑을명가 블록이나 광남캐스빌 블록이 조금 더 위예요.

성북구 최상위 생활권은 길음동입니다. 래미안길음센터피스 일대죠. 정릉동은 그보다 상당히 아래에 있습니다.

격차의 이유는 구조적입니다. 길음은 4호선에 뉴타운 신축이 몰려 있어요. 정릉은 경전철이고 구축 위주입니다.

다만 좁혀질 여지는 있습니다. 관련 보도에 따르면 단지 인근에서 정릉7 재건축과 길음5 촉진구역이 함께 움직이고 있어요. 정릉골 재개발은 1,411세대 규모로 2024년부터 이주가 시작됐습니다.

교통도 변수예요. 동북선 개통과 강북횡단선 노선 확정이 거론됩니다. 다만 시점이 확정된 건 아니니 기대치로만 보세요.

6. 큰 그림 속 이 거래

성북구는 우리 실거래 데이터로 3개월 +4.0%, 6개월 +6.4%입니다. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%예요.

이 단지의 6개월 +8.1%는 구 평균을 2.1%p 웃돕니다. 서울 평균과는 대체로 동행해요. 구 안에서는 앞서 나갔다는 뜻입니다.

유사군과 견주면 차이가 더 큽니다. 유사군 6개월 평균은 3.2%였어요. 이 단지가 4.9%p 앞섰습니다.

지역 키맞추기만으로 설명되지 않는 움직임이죠. 28평 대체 매물이 없었던 점이 한몫했을 가능성이 큽니다.

정책 방향도 짚어 둘게요. 성북구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 토지거래허가구역이라 허가를 받고 실거주해야 합니다.

갭투자는 막힙니다. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 이번 거래 물건은 주인이 거주하던 집이었습니다.

대출은 주택 수가 갈림길입니다. 무주택·처분조건부 1주택자는 규제지역 LTV 40%예요. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 LTV 0%입니다.

만기도 30년 이내로 제한됩니다. 대출 금리는 오르는 쪽이에요. 관련 보도에 따르면 2026년 8월 예금은행 주담대 평균 금리가 연 4.66%로 4개월 연속 올랐습니다.

정리하면 이렇습니다. 지역 상승을 탄 거래이고, 구 평균보다 앞섰습니다. 동시에 당시 하나뿐인 호가를 그대로 받은 거래예요.

두 사실이 같이 있습니다. 어느 쪽이 더 큰지는 다음 거래가 말해 줄 겁니다.