전농SK 24평 11억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 견줘 봤습니다

전농SK 24평이 11억 3,000만원에 팔렸습니다. 13층 거래예요.

계약은 2026년 10월 8일이었어요. 신고를 거쳐 10월 14일에 막 공개됐습니다.

2024년 4월 5일 이 평형 시세는 7억 145만이었어요. 2026년 10월 13일엔 11억 3,700만입니다. 우대빵 시세 기준으로 62% 올랐어요.

많이 오른 건 다들 압니다. 궁금한 건 이 거래가 값을 제대로 매긴 건지예요. 계약 직전에 나와 있던 매물과 하나씩 견줘 봤습니다.

이 거래, 뜯어보면

직전 실거래보다 3.7% 높아요. 그런데 직전 거래는 9월 14일 1층 10억 9,000만이었습니다. 1층과 13층을 바로 견주면 층 차이가 끼어들어요.

중·고층끼리 보면 그림이 달라요. 8월 1일 19층이 11억 2,000만이었습니다. 8월 14일 24층은 11억 2,500만이었어요. 이번 13층 11억 3,000만은 그 줄에 나란히 섭니다.

신고가도 아니에요. 7월 25일 10층은 11억 6,500만에 팔렸거든요. 5월 30일 20층도 11억 6,000만이었습니다.

월평균만 보면 착각하기 쉬워요. 9월 평균은 10억 9,000만으로 내린 것처럼 보입니다. 그달 거래가 1층 한 건뿐이었기 때문이에요.

5월 30일 하루에도 차이가 컸어요. 20층은 11억 6,000만, 7층은 9억 5,000만이었습니다. 같은 평형도 층과 집 상태에 따라 값이 크게 갈려요.

분기평균으로는 1년에 42.9% 올랐어요. 개별 거래로 보면 2025년 10월 15일 10층이 8억 7,000만이었습니다. 비슷한 계절, 비슷한 층에서 11억 3,000만이 됐어요.

이번 거래는 새 기록이 아닙니다. 8월부터 이어진 11억 2,000만~11억 3,000만 줄을 다시 확인한 거래예요.

10월 8일 11억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 허가 뒤 실거주 목적으로 사는 게 원칙입니다. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제로 값을 맞춘 건 9월 17일 무렵입니다.

그 시점에 나와 있던 매물을 모아 봤어요.

당시 전농SK 24평 호가는 10억 9,000만에서 12억 2,000만까지였어요. 13층 11억 3,000만은 이 범위의 아래쪽입니다.

중층 동남향이 10억 9,000만이었어요. 저층 올수리는 11억 5,000만이었습니다. 이번 거래는 그 사이에서 맞춰졌어요. 무리하게 따라간 값은 아닙니다.

비교 단지 쪽은 출발선이 달랐어요. 장안힐스테이트 23평은 2층이 12억부터였습니다. 장안래미안2차 25평은 저층 두 건이 모두 12억 5,000만이었어요.

휘경자이디센시아 24평은 15억 2,000만부터였어요. 2025년 준공 신축이라 예산이 다른 후보입니다.

그러니까 11억 3,000만으로는 비교 단지 매물에 닿지 않았어요. 이 예산으로 고를 곳은 전농SK 안이었습니다. 그 안에서도 밴드 아래쪽에 산 거래예요.

10월 수집 매물: 16건 중 1건

10월 14일 수집 기준 매물은 16건이에요. 호가는 11억 2,000만에서 12억 2,000만까지입니다.

직전 실거래보다 낮은 매물은 1건뿐이에요. 116동 10층 남향 올수리, 11억 2,000만입니다. 저층이 아니라 중층이에요. 층이 낮아서 낮게 나온 매물은 아닙니다.

나머지 15건은 11억 3,000만 위에 있어요. 116동 남향 쪽은 11억 5,000만에 여럿 몰려 있습니다.

같은 24평인데 12억대도 있어요. 계단식 방3 타입이 그렇습니다. 복도식 방2보다 방이 하나 많아 호가가 높게 붙어요.

116동은 지하주차장과 엘리베이터가 바로 이어져요. 109·113·106동은 직접 연결이 안 됩니다. 남향에 이 연결까지 있어 116동 호가가 잘 버티는 편이에요.

실거주라면 입주 시점도 보셔야 해요. 113동 중층 11억 7,000만은 입주가 2027년 6월 하순입니다. 세 낀 매물이라 바로 들어갈 수 없어요. 나머지는 즉시입주이거나 수집일 기준 6개월 안에 들어갈 수 있습니다.

세 낀 매물은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 다만 실입주가 급한 분에겐 선택지가 아닙니다.

같은 11억대, 어디가 유리한가

평당가로 보면 위치가 잘 보여요. 전농SK 24평은 평당 4,737만입니다.

장안래미안2차 25평은 평당 4,862만이에요. 장안힐스테이트 23평은 5,241만입니다. 둘 다 2007년 준공이라 전농SK보다 7년 젊어요.

휘경자이디센시아는 평당 6,250만이에요. 신축이라 가격대가 다른 선택지입니다.

입지만 떼어 보면 얘기가 달라져요. 우리 입지 지표로는 전농SK 블록이 장안 쪽 두 단지 블록보다 조금 위입니다. 그런데 평당가는 전농SK가 더 낮아요. 연식 차이가 값에 들어간 결과예요.

전농동은 동대문구 최상위 생활권으로 잡혀요. 동 전체 입지로 보면 전농SK 평당가는 그 수준보다 아래입니다. 26년 된 구축이라 붙는 할인이에요.

실입주 가능한 매물끼리 하단을 견주면 이래요. 전농SK 11억 2,000만, 장안래미안2차 12억 5,000만, 장안힐스테이트 12억 8,000만입니다. 장안힐스테이트엔 11억 5,000만 매물도 있어요. 하지만 세 낀 기본형이라 입주가 2027년 4월입니다.

11억대 예산이면 고를 곳이 사실상 전농SK예요. 젊은 연식과 넓은 방을 원하면 12억 중반을 생각하셔야 합니다.

에디터의 판단

이번 거래는 새 고점을 찍은 게 아니에요. 크게 오른 뒤 11억 초중반에 값이 자리 잡았다는 확인입니다.

KB시세도 비슷한 선을 가리켜요. 10월 5일 기준 81B 타입 상한이 11억 3,000만입니다. 이번 거래가와 같은 숫자예요.

배경: 단지와 입지, 큰 흐름

1,830세대 구축 대단지

2000년 준공, 16개 동, 1,830세대예요. 24평은 514세대로 이 단지 대표 평형입니다.

세대당 주차는 1.13대로 양호한 편이에요. 대단지라 거래가 꾸준히 이어지는 것도 장점입니다.

약점도 있어요. 용적률이 275%로 허용치 250%보다 높습니다. 재건축 기대를 값에 얹기 어려운 구조예요.

대부분 복도식이고, 계단식은 일부 동에만 있어요. 가까운 역은 경의선 청량리역입니다. 매물 정보상 도보 17~18분 거리예요.

학군: 전동초 도보 4분

배정 초등학교는 서울전동초예요. 0.3km, 도보 4분 거리입니다. 횡단보도 하나만 건너요.

배정 가능 중학교는 전농중과 전일중이에요. 둘 다 남녀공학입니다. 전농중은 도보 8분, 구 15곳 중 3위예요. 전일중은 도보 9분, 6위입니다.

고등학교 후보는 해성여고와 휘경여고예요. 해성여고는 도보 8분, 구 11곳 중 4위입니다. 휘경여고는 도보 15분, 5위예요. 둘 다 여고라 아들 집은 따로 보셔야 합니다. 인근 남고로는 동국대학교사범대학부속고등학교가 1.25km, 구 3위예요.

초등학교가 단지 코앞인 건 어린 자녀를 둔 실거주 수요에 바로 닿는 장점이에요.

구·서울 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터 기준 동대문구는 6개월간 6.8% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다.

전농SK 단지 전체는 같은 기간 구 평균을 3.1%p 밑돌았어요. 서울 평균보다는 3.7%p 낮습니다.

24평만 떼면 반대예요. 분기평균 기준 6개월에 16.5% 올랐습니다. 비슷한 예산대 유사단지 평균 11.5%보다 앞섰어요.

24평이 먼저 크게 뛰고, 최근엔 숨을 고르는 모양이에요. 8월 이후 중·고층 거래가 11억 2,000만~11억 3,000만에 머문 것도 같은 흐름입니다.

관련 보도에 따르면 동대문구는 2026년 4월 KB 기준 서울 상승률 1위였어요. 서울 아파트값이 87주 연속 올랐다는 보도도 이어집니다.

반대쪽 힘도 있어요. 관련 보도에 따르면 한국은행은 8월 기준금리를 3.00%로 올렸습니다. 추가 인상 가능성도 거론돼요. 대출로 사는 실수요에겐 부담이 커지는 방향입니다.

시장 바람은 아직 위쪽이에요. 다만 이 단지 24평은 이미 한 번 크게 올랐습니다. 쫓아가기보다 밴드 하단을 고르는 쪽이 맞아요.