장안현대홈타운1차 vs 송정건영 32평, 13억으로 어디를 고를까

2024년 4월에는 송정건영 32평 시세가 더 높았습니다. 2026년 11월 10일 기준으로는 순서가 바뀌었어요. 장안현대홈타운1차가 13억 3,500만, 송정건영이 12억 6,667만입니다.

두 단지 모두 32평이 13억 안팎이에요. 그래서 같은 예산으로 함께 저울질하는 분이 많습니다. 이 글은 두 단지를 같은 잣대로 나란히 놓았습니다. 어느 단지에서 어떤 매물을 볼지까지 정리했어요.

1. 단지 비교

1.1 스펙

두 단지 모두 32평을 기준으로 봅니다.

준공 연도는 3년 차이입니다. 두 단지 모두 구축이에요. 가장 큰 차이는 규모예요. 장안은 32평만 1096세대이고, 송정건영은 단지 전체가 447세대입니다.

1.2 입지

장안현대홈타운1차에서 역까지는 걸어서 좀 걸립니다. 매물 정보 기준으로 중곡역까지 도보 13~16분이에요.

대신 중랑천과 맞닿아 있습니다. 관련 보도에 따르면 중랑천 체육공원과 산책로를 바로 쓸 수 있어요. 자차로는 동부간선도로를 타고 강남까지 15분 안팎이라고 합니다.

송정건영은 역이 두 곳입니다. 장한평역과 군자역이 모두 도보 12분이에요. 걷는 거리만 보면 송정건영 쪽이 조금 가깝습니다.

1.3 학군

초등학교는 송정건영이 가깝습니다. 송원초까지 도보 3분이에요.

중·고등학교는 장안이 가깝습니다. 장평중이 7분, 동대부고가 14분이에요. 동대부고는 시군구 3/11위입니다.

순위는 각 단지가 속한 시군구 안에서 매긴 값입니다. 두 단지 숫자를 바로 견주진 마세요.

1.4 실거주 장단점

장안현대홈타운1차의 강점은 규모입니다. 2182세대라 32평 매물도 거래도 많아요. 중랑천 산책로가 앞마당 역할을 하고, 중·고교도 가까운 편입니다.

감수할 점은 역까지 거리예요. 중곡역까지 13~16분이라 버스를 함께 써야 할 수 있습니다.

송정건영의 강점은 동선이 짧다는 점입니다. 초등학교가 3분, 역 두 곳이 12분이에요. 초등 자녀가 있는 집에 잘 맞습니다.

감수할 점은 단지 크기예요. 3개 동, 447세대라 커뮤니티 규모는 작습니다. 중·고교는 도보 25~30분이라 통학 동선을 따로 짜야 해요.

2. 시세 비교

2.1 평당가·현재 시세·호가

평당가는 장안이 높습니다. 시장이 대단지 규모와 중랑천 입지에 값을 더 쳐준 결과예요. 송정건영은 같은 32평에 들어가는 문턱이 낮습니다. 호가 하단이 12억이에요.

2.2 기간 상승률 — 2024년 4월 ~ 2026년 11월

출발점은 송정건영이 더 높았습니다. 그 뒤 장안이 더 빠르게 올라 순서가 바뀌었어요. 두 단지 모두 꾸준히 오른 흐름입니다.

2.3 실거래 추이

장안은 7월 저층 거래가 12억대였어요. 9~10월에는 13억대로 올라섰습니다.

송정건영은 몇 달에 한 건꼴로 거래됐어요. 8월 4일 13억은 한 건짜리 거래입니다. 이 값을 시세로 굳히려면 다음 거래를 더 봐야 해요.

2.4 호가–실거래 갭

장안에서 직전 실거래보다 낮은 두 건은 모두 고층입니다. 15층 거래보다 높은 층이 더 낮은 호가에 나와 있어요. 층을 낮춰서 생긴 가격 차이가 아닙니다.

다만 둘 중 108동 고층 매물은 집주인 인증이 없어요.

송정건영은 간격이 더 커 보입니다. 그런데 저층을 빼면 1건만 남아요. 저층이라 호가가 낮은 몫이 섞여 있다는 뜻입니다.

2.5 KB·한국부동산원 시세

두 단지 모두 공식 시세가 우대빵 평균시세보다 낮습니다. 9~10월 13억대 거래가 아직 다 반영되지 않았을 수 있어요.

송정건영은 KB와 한국부동산원 사이 간격이 큰 편입니다. 거래가 드물어 기관마다 값을 다르게 잡은 것으로 볼 수 있어요.

2.6 환금성

팔 때 수월한 쪽은 장안입니다. 2182세대에 32평 매물이 10여 건 나와 있어요. 2026년 6월 한 달에만 32평이 6건 거래됐습니다.

송정건영은 32평 매물이 3건입니다. 2026년 거래도 1·3·4·7·8월에 한 건씩이었어요. 사고팔 때 시간이 더 걸릴 수 있다고 보고 계획을 잡으세요.

3. 상승 요인과 하방 요인

3.1 상승 요인

장안에는 이야깃거리가 여럿 있습니다. 관련 보도에 따르면 리모델링을 추진 중이에요. 2022년 12월 추진위가 동의서를 걷기 시작했습니다. 2182세대를 2508세대로 늘리는 계획이라고 해요.

근처 장안동 134-15 일대는 신속통합기획이 확정됐다고 합니다. 36층 내외, 1750세대 규모예요. 북쪽에는 경전철 면목선 개통도 예정돼 있습니다.

방어력도 봐 둘 만해요. 대단지라 거래가 끊기지 않습니다. 7월 저층 거래도 12억대에서 받쳐졌어요.

송정건영은 흐름이 강점입니다. 2025년 12월 10억 2,000만에서 2026년 8월 13억까지 올라왔어요. 역 두 곳과 초등학교가 가까워 실거주로 찾는 사람이 꾸준한 입지입니다.

3.2 하방 요인

규제는 두 단지에 똑같이 걸립니다. 서울 전역은 토지거래허가구역 아파트 허가대상이에요. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다.

임차인이 이미 살고 있으면 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 그런데 두 단지 모두 세안고 매물이 0건입니다. 전세를 끼고 사는 방식은 사실상 고를 수 없어요.

서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구이기도 합니다. 무주택자 주담대 LTV는 40%예요. 15억 이하 주택은 최대 한도가 6억입니다. 1주택 이상 보유자가 추가로 살 땐 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 막혀요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

3.3 그래서 어디?

투자 관점, 그러니까 입지와 미래를 보면 장안이 유리합니다. 리모델링과 주변 정비사업, 면목선 같은 변수가 있어요. 대단지라 나중에 팔기도 수월합니다.

실거주 관점, 그러니까 지금 생활의 편함을 보면 송정건영이 유리합니다. 초등학교 3분, 역 두 곳 12분이에요. 세 매물 중 두 건은 즉시입주가 됩니다.

실거래보다 낮게 살 수 있는 곳은 장안입니다. 직전 거래보다 높은 층이 그보다 낮은 호가에 나와 있어요.

둘 중 하나만 고른다면 이 글은 장안현대홈타운1차를 고릅니다. 평당가, 상승률, 환금성, 호가 갭 표에서 모두 앞섰어요. 송정건영은 예산을 12억대로 낮추고 초등 동선을 앞에 둘 때 맞는 선택지입니다.

4. 최종 선택 - 일조 조망까지 고려하면

4.1 가성비와 매물지수를 어떻게 봤나

두 단지 모두 32평이고 규제와 대출 조건도 같아서, 같은 단지 안에서 매물을 가른 것은 두 가지였습니다. 같은 값에 겨울 볕이 얼마나 드는지, 그리고 직전 거래가보다 싸게 나왔는지입니다. 향 표기는 기준이 되지 못했어요. 동향인데 동지에 볕이 5시간 넘게 드는 집이 있고, 남동향인데 17분뿐인 집도 있습니다.

4.2 장안현대홈타운1차 32평

장안에서는 108동 고층(18~26층) 동향 13억을 잡으세요. 호가 하단인 13억이라 직전 15층 거래 13억 1,500만보다 1,500만 낮습니다. 동지에도 353분 동안 볕이 끊기지 않고, 창밖 하늘이 82% 트여 있어요. 13억 안에서 볕과 조망을 함께 원하는 분께 맞는 집입니다. 이 집이 먼저 나가면 같은 동 23층 13억을 보시면 됩니다. 볕 313분, 트인 하늘 65%로 한 단계 아래지만 값은 같아요.

116동·117동·120동에도 볕이 최상급인 매물이 있습니다. 다만 108동보다 3,000만~8,000만이 비싸고, 볕과 조망은 108동 고층과 큰 차이가 없습니다.

4.3 송정건영 32평

송정건영에서는 101동 1층 남향 12억 5,000만을 잡으세요. 세 건 가운데 동지에 볕이 3시간 넘게(186분) 드는 집은 이 집 하나입니다. 1층을 꺼리지 않고, 초등 자녀와 함께 12억대로 들어오려는 분께 맞습니다.

102동 두 건은 권하지 않습니다. 저층 12억은 동지 볕이 0분이고, 중층 13억 5,000만은 볕이 41분인데 값은 장안 108동 고층보다 5,000만 높습니다.

4.4 예산으로 본 매물

13억까지 쓸 수 있으면 장안 108동 고층을 잡으세요. 12억대에서 멈춰야 하거나 초등 동선이 먼저라면 송정건영 101동 1층이 맞습니다. 두 집의 값 차이는 5,000만입니다.