그랑빌 33평, 20여 건 중 어느 집을 잡을까

그랑빌 33평은 약 20여 건이 나와 있습니다. 호가는 11억에서 13억 6,000만까지예요. 같은 평형인데 폭이 꽤 넓습니다.

이 글은 그중 어느 집을 잡을지 고릅니다. 표로 보여드리고, 해석만 짧게 붙일게요.

1. 이 단지, 이 평형

1.1 단지 개요

그랑빌은 노원구 마들로 31에 있는 3003세대 대단지입니다. 평형은 24평 725세대 · 29평 80세대 · 33평 1346세대 · 44평 524세대 · 51평 328세대로 나뉩니다. 2002년 준공, 24년차 구축이에요. 이 글은 세대가 가장 많은 33평만 봅니다. 33평은 109A와 109B 두 타입이고, 둘 다 방 3개·욕실 2개예요.

서울한천초가 도보 3분 거리입니다. 매물마다 석계역 또는 태릉입구역까지 도보 5~9분으로 적혀 있어요.

1.2 지금 나와 있는 매물

전체 약 20여 건 중 7건(집주인인증비율 27%)이 집주인 인증을 받았습니다. 나머지는 인증이 없는 매물이에요. 세입자를 안고 파는 세안고는 2건입니다.

2. 가격 기준선

2.1 실거래 추이

7월 거래는 11억 8,750만~12억 3,000만 사이였어요. 8월 7일 14층이 12억 5,000만으로 가장 높았습니다. 저층과 중층 사이 값 차이가 분명해요.

8월 이후로는 거래가 드문 편입니다. 10월에는 2층 한 건뿐이었어요.

2.2 직전 실거래와 호가

직전 실거래보다 호가가 낮은 매물은 2건뿐입니다. 대부분은 그 위에 걸려 있어요.

다만 기준 거래가 2층입니다. 중층 이상 매물은 8월 14층 12억 5,000만과 견주는 게 맞아요.

2.3 KB·한국부동산원 시세

두 타입 시세가 같게 잡혀 있어요. KB 상위는 12억 4,000만원입니다. 호가 대부분은 이 상위값 근처나 그 위에 있어요.

3. 후보군 — 가성비로 추린 10건

3.1 가성비와 매물지수를 어떻게 봤나

매물지수는 그 집의 상품성입니다. 동·층·향·수리 같은 조건을 점수로 매겼어요. 가성비는 그 상품성에 비해 호가가 얼마나 낮은지를 봅니다. 스티커는 세 가지 질문에 답해요. ⭐ 가성비최고는 "가장 상품성이 좋으면서 저평가된 매물은?" 💰 최저가는 "가장 낮은 가격에 들어갈 수 있는 매물은?" 👑 RR은 "현재 등록 매물 중 최상급 매물은?"

3.2 33평 후보군

인증 표시가 없는 매물은 집주인 인증을 받지 않은 매물입니다(허위 가능성).

가성비 1~4위에는 조건이 붙어 있어요. 두 건은 세안고, 두 건은 1층입니다.

4. 최종 선택

4.1 33평 ⭐ 가성비최고 · 💰 최저가 · 👑 RR

대출을 받아 바로 들어가 사실 분이라면 107동 중층(10~18층) 남향 12억 5,000만을 잡으세요. 8월 14층 실거래 12억 5,000만과 같은 값이고, 같은 107동 중층 남향이 12억 8,000만에도 나와 있어 3,000만 낮게 들어갈 수 있습니다. 동향이어도 괜찮고 역까지 9분이 부담 없다면 125동 9층 12억이 5,000만 더 낮습니다.

저층도 괜찮은 분께는 114동 1층 남향 11억 2,000만이 맞습니다. 직전 실거래인 2층 11억 4,500만보다 낮고, 샷시를 교체해 수리된 집이에요.

세안고 두 집(125동 21층 12억, 103동 고층 12억 5,000만)은 세입자가 2028년 3월, 2027년 5월까지 삽니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하므로, 대출 없이 보증금을 안고 사서 나중에 들어갈 분께만 맞는 집입니다.