위례24단지 35평 22억 7,000만, 6층인데 신고가

1. 6층이 신고가를 썼습니다

송파위례24단지꿈에그린 35평이 22억 7,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026-09-11, 6층이에요.

신고가입니다. 직전 거래보다 5.1% 높아요. 신고 절차가 끝나 2026-09-30에 막 공개됐습니다.

눈여겨볼 대목은 층입니다. 직전 거래는 18층이었고 이번은 6층이거든요.

2. 이 거래를 해부합니다

같은 6층 거래를 보세요. 2026-05-25에 21억 8,000만원이었습니다. 약 넉 달 만에 9,000만원이 올랐어요.

고층끼리도 흐름은 같습니다. 2026-04-30 17층이 22억이었고, 2026-06-27 18층이 21억 6,000만이었죠. 그 위를 6층이 넘어선 겁니다.

층이 낮은데 값이 높다면 이유는 둘 중 하나예요. 집 상태가 좋았거나, 그사이 단지 전체 값이 올라갔거나.

2026-09-11 22억 7,000만, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026-08-21 무렵이에요. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 봅니다.

당시 같은 단지 35평 호가는 24억 7,000만과 25억, 두 건이었습니다. 22억 7,000만은 그보다 2억 넘게 아래죠.

신고가인데 당시 호가 대비로는 낮게 산 거래입니다. 호가 상단이 고층 로얄동이었고 이 거래는 6층이었다는 점은 감안해야 해요.

대안 쪽도 봅니다. 같은 돈이면 코오롱 32평 올수리나 송파시그니처롯데캐슬 33평 풀옵션이 후보였어요. 둘 다 이 거래보다 평형이 작습니다.

3. 지금 호가 사다리에서 이 값의 자리

이번 실거래보다 낮은 호가는 2건뿐입니다. 그런데 둘 다 1층이에요.

그러니까 "22억에 살 수 있다"가 아니라 "1층이라 22억"입니다. 이 구분을 놓치면 시세를 잘못 읽습니다.

중층 이상은 24억부터 시작합니다. 올수리 중층, 고층 판상형이 나란히 24억이에요. 전망이 트인 17층은 24억 7,000만, 남향 14층은 25억입니다.

실입주 관점도 갈립니다. 8건 중 7건은 입주가 열려 있고, 25억 6층 한 건은 세입자가 있어 일정 확인이 필요해요.

4. 평당가로 보면 어디쯤인가

총액은 평형이 다르면 비교가 안 됩니다. 평당가로 봐야 해요.

코오롱보다 살짝 아래, 송파시그니처롯데캐슬보다는 위입니다. 세 단지가 한 밴드 안에 있어요.

예산을 조금 더 올리면 잠실올림픽공원아이파크(평당 6,838만)가 붙습니다. 조금 내리면 문정래미안(평당 5,660만)이 있고요. 이번 값은 위쪽 구간의 아래턱에 걸친 자리입니다.

변화율은 분기 평균이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 흔들립니다. 참고 수준으로 보세요.

5. 단지와 입지는 이렇습니다

2013년 준공, 1,810세대 대단지입니다. 22개 동이고 35평이 437세대예요.

주차는 세대당 1.14대로 양호한 편입니다. 용적률은 194%고요.

가장 센 무기는 학교입니다. 서울송례초가 도보 3분, 송례중도 도보 3분이에요. 송례중은 송파구 29개교 중 11위입니다.

약점은 지하철입니다. 8호선 장지역까지 도보 17~18분이에요. 역세권이라 부르기는 어렵습니다.

블록으로 보면 인근에서 중하위 자리예요. 코오롱이 놓인 방이동 블록, 송파삼성래미안이 놓인 블록이 더 위입니다. 방이역 5호선과 올림픽공원, 송파 중심 상권이 그쪽에 있어서죠.

송파구 최상위 생활권인 잠실동과는 격차가 큽니다. 한강 접근과 학군, 교통 축이 다르거든요. 대신 이 단지는 평당가가 블록 입지값과 거의 겹칩니다. 입지 위에 거품이 얹힌 상태는 아니라는 뜻이에요.

6. 시장 흐름을 탄 걸까

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 3개월간 5.2% 올랐습니다. 서울 전체는 4.1%였고요. 송파가 서울을 앞섰습니다.

이 단지 35평은 6개월간 4.0% 올랐습니다. 비슷한 예산대 단지들 평균은 6.3%였어요. 지역 흐름을 탔지만 앞서 나가지는 못했습니다.

그래서 이번 신고가는 단지 혼자 튄 값이 아닙니다. 뒤처져 있던 값이 밴드를 따라온 쪽에 가까워요.

7. 그래서 지금 사도 되나

정리하면 이렇습니다. 신고가는 맞지만 당시 호가 기준으로는 낮게 합의된 거래예요.

지금 22억짜리 두 건은 1층이라는 점을 기억하세요. 중층 이상을 원하면 출발선이 24억입니다.