신공덕삼성래미안1차 43평 22억, 신고가 다시 썼다

공덕역 앞 43평이 22억에 팔렸습니다. 신공덕삼성래미안1차 21층 거래예요. 이 평형의 신고가입니다.

계약은 2026년 10월 21일이었어요. 신고를 거쳐 11월 14일에 막 공개됐습니다.

직전 거래보다 16.4% 높은 값이에요. 그런데 더 중요한 숫자가 따로 있습니다. 11월 14일 기준 43평 매물 10건 가운데 22억보다 낮은 건 0건이에요.

1. 22억, 어떤 거래였나

직전 실거래는 2026년 4월 2일 1층 18억 9,000만원이었어요. 16.4%는 이 거래와 견준 숫자입니다. 1층과 21층을 바로 비교하니 폭이 크게 보이죠.

층을 맞춰 보면 그림이 차분해집니다. 2025년 12월 17일 10층이 21억 7,000만원이었어요. 이번 거래는 그보다 3,000만원 높습니다.

2025년 10월 19일 22층 12억 400만원은 직거래예요. 중개를 거치지 않은 거래라 시세 비교에서 뺐습니다.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 14일엔 3층 19억, 1층 18억 9,000만원이었어요. 저층이 19억 안팎이던 단지에서 고층이 22억을 찍었습니다.

분기 평균으로는 1년 새 10.7% 올랐어요. 다만 이 평균은 저층 거래에 끌려 내려가 있습니다. 2026년 2분기 거래는 1층 한 건뿐이었거든요.

10월 21일 22억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 전역이 토지거래허가구역이에요. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 9월 30일에 나와 있던 매물을 놓고 봤어요.

당시 이 단지 43평 호가는 21억 5,000만~25억이었어요. 하단 21억 5,000만원은 필로티 2층 매물이었습니다. 수리된 5층·중층은 24억~25억에 나와 있었고요.

그 사이에서 21층이 22억에 거래됐습니다. 2층 호가와 5,000만원 차이예요. 수리된 중층 호가보다는 2억~3억 낮았습니다. 21층의 수리 상태는 신고 자료로는 알 수 없어요.

같은 예산으로 옆 동네도 볼까요. 염리삼성래미안 42평은 당시 25억부터였어요. 22억으로 고를 수 있는 매물이 없었습니다.

고층을 저층 호가 근처에서 잡은 거래예요. 매수자 쪽에서 보면 잘 산 값입니다.

평당가로 보면 위치가 또렷해요. 이 단지는 서강쌍용예가와 비슷한 선에 있습니다. 염리삼성래미안은 평당 6,190만원이에요. 그 차이가 이 단지가 좁혀 갈 거리입니다.

2. 11월 14일 매물로 다시 보면

22억보다 낮은 매물은 0건이에요. 가장 낮은 22억 두 건은 모두 2층입니다. 9월 30일 21억 5,000만원이던 105동 2층 필로티 매물은 22억으로 올라 있어요.

21층 거래값이 이제 저층 호가가 됐습니다. 집주인들이 22억을 바닥으로 보고 있다는 뜻이에요.

실입주 조건까지 보면 하단이 더 올라가요. 109동 3층 22억 5,000만원은 입주가 2028년 10월입니다. 세를 안고 있어 바로 들어갈 수 없어요. 고층에 바로 입주할 수 있는 매물은 101동 14층 23억부터입니다.

43평은 모두 남동향이에요. 그래서 값은 층과 수리에서 갈립니다. 103동 10층 올수리·확장·샤시 매물이 24억이에요. 수리 표기가 없는 101동 14층은 23억입니다.

공식 시세는 아직 뒤에 있어요. KB시세 평균은 21억 2,500만원입니다. 실거래와 호가가 공식 시세를 앞서 끌고 가는 모양이에요.

3. 판정 — 이 22억이 말하는 것

지켜볼 신호도 있어요. 고층 거래는 아직 21층 한 건입니다. 다음 고층 거래가 22억 위에서 나오면 흐름이 굳어져요.

피할 조건도 하나 있습니다. 수리 표기 없는 저층을 23억 넘게 사는 경우예요. 층도 수리도 그 값의 이유가 되지 못하니까요.

4. 왜 이 자리에 값이 붙나

가장 큰 이유는 공덕역이에요. 단지에서 0.36km, 도보 5분입니다. 5호선·6호선·경의선·공항철도가 지나요.

광화문·여의도·용산 출퇴근이 고루 편한 자리예요. 관련 보도에 따르면 신안산선이 개통되면 노선이 하나 더 늘어납니다.

학교도 가까워요. 서울공덕초까지 도보 5분입니다. 배정 가능한 서울여중은 마포구 중학교 14곳 중 1위예요. 숭문고는 9곳 중 1위, 서울여고는 3위입니다.

마포에서 가장 높게 평가받는 생활권은 염리동 일대예요. 신공덕동은 그 한 단계 아래로 매겨져 있습니다. 시장이 그렇게 평가한 결과예요.

다만 이 단지 평당가는 블록 입지값보다 낮아요. 자리에 비해 값이 덜 붙어 있다는 뜻입니다. 구축 할인이 걷히면 그만큼 다시 매겨질 여지가 있어요.

주변도 바뀌고 있어요. 관련 보도에 따르면 반경 500m 안에 공덕 7·8구역 등 재개발 구역이 모여 있습니다. 동네가 새 아파트로 채워지면 생활 인프라도 함께 좋아져요.

약점도 짚을게요. 26년차 구축이고 용적률이 287%예요. 재건축으로 값을 키우기엔 쉽지 않은 숫자입니다. 이 단지 값은 재건축 기대보다 입지가 버는 값이에요. 주차는 세대당 1.27대로 양호합니다.

인근 신축 시세는 장기 목표로 볼 만해요. 래미안웰스트림은 평당 6,758만원입니다. 마포더클래시는 평당 7,277만원이에요. 이 단지는 평당 5,451만원입니다.

5. 큰 흐름 속에서

우리 실거래 데이터 기준 마포구는 6개월 새 6.4% 올랐어요. 서울 전체는 8.0%입니다. 이 단지는 마포구 평균을 10.0%p 웃돌았어요.

같은 예산대 염리삼성래미안·서강쌍용예가는 6개월 변화가 0.0%였어요. 분기 평균이라 거래된 층에 따라 출렁일 수 있습니다. 그래도 이 단지가 먼저 움직인 건 분명해요.

바람이 다 순풍은 아니에요. 관련 보도에 따르면 기준금리는 10월 연 3.00%로 동결됐습니다. 11월 13일 서울 아파트 매물은 8만 건을 넘었고요.

그런 시장에서 신고가가 나왔어요. 관련 보도에 따르면 한국부동산원도 역세권·선호 단지 중심으로 상승 거래가 나온다고 봤습니다. 이 단지는 그 흐름을 앞에서 탄 쪽이에요.

정리하면 22억은 이 단지 43평의 새 출발선입니다. 저층 호가가 그 선까지 올라왔어요. 위로는 평당가가 더 높은 이웃 단지들이 있습니다.