삼성힐스테이트2단지 33평 31억 7,000만, 직전보다 3억 넘게 낮았다
삼성동 삼성힐스테이트2단지 33평이 31억 7,000만원에 팔린 기록이 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 9.4% 낮은 값인데, 그 가격에 살 수 있는 매물은 남아 있을까요?
삼성힐스테이트2단지 33평이 31억 7,000만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 3억 넘게 낮은 값이에요. 이 기록이 11월 10일에 막 공개됐습니다.
계약일은 2026년 10월 11일이에요. 신고를 거쳐 한 달 뒤에 공개됐습니다. 그사이 단지 매물 호가도 아래로 내려와 있었어요.
직전보다 3억 넘게 낮은 거래
층은 9층이에요. 직전 거래는 7월 20일 10층 35억이었습니다. 한 층 차이인데 값은 9.4% 벌어졌어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-11 | 9층 | 31억 7,000만 | 이번에 공개된 거래 |
| 2026-07-20 | 10층 | 35억 | 직전 거래 |
| 2026-07-01 | 8층 | 34억 3,000만 | 재신고로 성사 |
| 2026-05-26 | 10층 | 34억 | - |
| 2026-05-20 | 21층 | 34억 9,000만 | - |
| 2026-05-19 | 4층 | 32억 5,000만 | 저층 |
| 2025-10-25 | 9층 | 35억 | 1년 전 같은 층 |
1년 전 같은 9층은 35억에 팔렸어요. 분기 평균으로 보면 1년 변화는 +0.4%입니다. 같은 층끼리 놓고 보면 이번 거래는 꽤 내려와 있어요. 5월 4층 거래 32억 5,000만보다도 낮습니다.
동과 향은 공개 자료에 나오지 않아요. 그래서 왜 이 값이 됐는지는 확정할 수 없습니다. 특수한 사정이 있었는지도 확인되지 않아요.
10월 11일 31억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
삼성동은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전인 9월 20일 무렵에 정해졌다고 봐야 해요. 그 시점 매물과 견줘 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 206동 중층 남향 · 세안고 · 채광 좋음 | 34억 4,000만 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 205동 고층 남향 · 채광 좋음 | 35억 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 209동 고층 남향 · 무융자 | 40억 |
| 도곡렉슬 33평 | 201동 저층 남향 · 확장 · 컨디션 양호 | 33억 9,000만 |
| 도곡렉슬 33평 | 206동 2층 남향 · 올확장 · 정원뷰 | 37억 |
| 도곡렉슬 33평 | 211동 고층 남향 · 확장 · 세 끼고 매매 | 40억 |
| 대치르엘 34평 | 106동 저층 남향 · 내부 컨디션 최상 | 33억 4,500만 |
| 대치르엘 33평 | 106동 고층 동남향 · 풀옵션 · 실입주 가능 | 36억 |
| 대치르엘 34평 | 105동 저층 서남향 · 세대창고 | 40억 |
당시 단지 안 33평 호가는 34억 4,000만이 가장 아래였어요. 그마저 세입자를 안고 파는 매물이었습니다. 이 거래는 그보다 2억 넘게 낮게 체결됐어요.
옆 단지 저층 호가와 견줘도 아래예요. 도곡렉슬 201동 저층은 33억 9,000만이었습니다. 대치르엘 106동 저층 34평은 33억 4,500만이었어요. 사는 쪽에서 보면 당시 시장보다 낮게 산 거래입니다.
평당가로 줄 세우면 이렇습니다. 대치르엘 1억 474만이에요. 삼성힐스테이트2단지는 1억 678만입니다. 도곡렉슬은 1억 1,126만이에요. 세 단지 모두 33평이라 총액 비교가 곧 평당가 비교입니다. 31억 7,000만은 세 단지 어디에도 걸리지 않는 아래쪽 값이에요.
거래 뒤 매물은 어떻게 움직였나
11월 10일 수집 기준 33평 매물은 75건이에요. 호가는 32억 9,000만에서 39억까지 걸쳐 있습니다. 33억 안팎에 매물이 몰려 있어요.
| 항목 | 값 | 참고 |
|---|---|---|
| 기준 실거래 | 31억 7,000만 | 2026-10-11 · 9층 |
| 매물 호가 범위 | 32억 9,000만~39억 | 75건 |
| 직전 실거래보다 싼 매물 | 0건 / 30건 | 낮은 매물 / 전체 |
| KB시세 111C·111D | 31억 7,500만~34억 5,000만 | 평균 33억 5,000만 · 2026-11-02 기준 |
| KB시세 109A·109B | 33억 2,500만~35억 5,000만 | 평균 34억 5,000만 · 2026-11-02 기준 |
| 한국부동산원 시세 | 32억~35억 | 평균 33억 5,000만 · 2026-11-02 기준 |
31억 7,000만보다 낮은 매물은 한 건도 없어요. 이 거래 값에 다시 사기는 어렵다는 뜻입니다. 그래도 호가 하단은 내려왔어요. 9월 20일 무렵 34억 4,000만에서 32억 9,000만이 됐습니다.
하단 매물은 저층이 아니에요. 32억 9,000만 두 건은 206동 고층과 중층 남향입니다. 둘 다 즉시입주예요. 33억 매물도 209동·212동 고층 남향이 여럿입니다. 저층이라 낮은 게 아니라 매도자들이 호가를 낮춘 쪽에 가까워요.
밴드 위쪽 끝 39억은 212동 고층 남향이에요. 최근 특올수리를 한 집이라 수리값이 얹혀 있습니다. 같은 33평이라도 층·향·수리에 따라 호가가 6억 넘게 갈려요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 33억원 | 209동 남향 고층이라 채광과 전망이 트여 있고, 확장공사로 공간이 넓으며 삼성중앙역이 가까워 교통도 편한데 입주일은 협의할 수 있습니다. |
| 33억원 | 209동 남향 고층이라 햇빛이 잘 들고 전망이 좋으며, 확장돼 실내가 넓고 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 33억원 | 209동 남향 초고층이라 조망이 시원하게 트이고, 확장공사가 돼 있어 공간이 넉넉하며 역이 가까워 생활이 편리합니다. |
| 33억원 | 212동 남향 고층이라 채광이 밝고, 확장과 마루 시공까지 돼 내부 상태가 깔끔하며 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 33억원 | 212동 남향 고층이라 전망이 좋고, 베란다를 확장해 공간이 넓으며 내부가 깨끗해 바로 입주할 수 있습니다. |
| 33억원 | 209동 남향 고층이라 햇빛이 잘 들고 주거 환경이 쾌적하며 역이 가까운데, 입주 조건은 협의할 수 있습니다. |
| 32억 9,000만원최저가허위 가능성 있음 | 206동 남향 최고층이라 막힘없이 탁 트인 전망을 누릴 수 있고, 집주인이 직접 내놓아 바로 들어가 살 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 33억원 | 212동 남향 고층이라 채광이 좋고, 확장돼 공간이 넓고 내부가 깔끔하며 학군과 교통이 편한데 입주일은 협의가 가능합니다. |
옆 단지와 견주면
| 항목 | 삼성힐스테이트2단지 | 도곡렉슬 | 대치르엘 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 1억 678만 | 1억 1,126만 | 1억 474만 |
| 33평 기준 시세 | 34억 6,500만 | 35억 1,083만 | 34억 7,500만 |
| 세대수 | 926세대 | 3,002세대 | 273세대 |
| 준공 | 2008년 | 2006년 | 2021년 |
| 가까운 역 | 삼성중앙(9호선) 약 0.2km | 한티(수인분당선) 약 0.3km | 대치(3호선) 약 0.8km |
| 배정 초등학교 | 서울삼릉초 약 0.4km | 서울대도초 약 0.2km | 서울대현초 약 0.3km |
| 6개월 변화(분기평균) | +1.5% | -5.7% | -7.8% |
| 최저 매물(11월 10일 수집) | 32억 9,000만 · 206동 고·중층 남향 | 33억 9,000만 · 201동 저층 남향 | 33억 4,000만 · 106동 저층 남향 |
분기 평균으로는 삼성힐스테이트2단지가 덜 빠졌어요. 도곡렉슬은 -5.7%, 대치르엘은 -7.8%였습니다. 다만 분기 평균은 그 분기에 거래된 층·향에 따라 크게 튑니다. 10월 11일 거래는 4분기 거래라 이 평균엔 아직 들어가지 않았어요.
눈여겨볼 건 최저 매물의 층이에요. 삼성힐스테이트2단지 하단은 고층·중층 남향입니다. 도곡렉슬·대치르엘 하단은 저층이에요. 33억 안팎 예산이면 이 단지에서 더 높은 층을 고를 수 있습니다.
같은 생활권의 더 새 단지들은 가격대가 다릅니다. 청담자이 33평은 평당 1억 3,030만이에요. 래미안라클래시 34평은 평당 1억 2,996만입니다. 18년차인 삼성힐스테이트2단지와는 예산이 다른 후보예요.
그래서 이 거래는 어떻게 봐야 하나
31억 7,000만은 오른 값을 다시 매긴 거래가 아니에요. 강남 전반이 숨을 고를 때 낮게 체결된 한 건입니다. 추세라고 부르기엔 거래가 한 건뿐이에요.
그래도 남긴 신호는 있어요. 호가 하단이 33억 선까지 내려왔습니다. KB·한국부동산원 평균 33억 5,000만과 거의 붙었어요. 9월 20일 무렵엔 34억대가 바닥이었습니다.
실거주라면 33억 안팎 매물이 기준선이에요. 공식 시세 평균 아래이고, 옆 단지 저층 매물과 값이 비슷합니다. 같은 값에 층은 더 높아요.
투자로는 결이 다릅니다. 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 세 낀 매물은 임대차가 끝날 때까지 실거주가 미뤄질 수 있습니다. 그 뒤엔 들어가 살아야 해요.
기다릴 신호는 다음 거래예요. 31억~32억대 거래가 또 나오면 시세가 내려앉는 중입니다. 33억 이상에서 거래가 이어지면 10월 11일 건은 한 번 튄 것으로 남아요. 피할 조건은 수리·조망 같은 이유 없이 34억을 넘게 부른 매물입니다.
입지와 규제, 짧게
9호선 삼성중앙역까지 걸어서 2~3분이에요. 7호선 청담역은 9분 거리입니다. 세대당 주차는 1.39대로 넉넉한 편이에요. 926세대 중형 단지입니다.
배정 초등학교는 서울삼릉초로 도보 6분이에요. 언주중은 도보 7분, 경기고는 도보 8분입니다. 강남구 안 순위로 언주중은 23곳 중 11위예요. 경기고는 22곳 중 12위입니다.
입지만 보면 이 블록은 비교 단지들 사이 중간쯤이에요. 도곡렉슬 블록보다 아래, 대치르엘 블록보다 위입니다. 강남구 맨 위 생활권인 압구정동과는 거리가 있어요. 시장이 그렇게 매긴 결과입니다.
값은 입지값에 못 미쳐요. 18년차 구축이라 깎인 몫입니다. 입지에 비해 낮게 매겨진 상태예요.
삼성동은 법정동 단위 토지거래허가구역이에요. 아파트를 사려면 허가를 받고 실거주해야 합니다. 대출도 좁아요. 25억이 넘는 집은 주담대 한도가 최대 2억입니다. 무주택자 LTV는 40%예요. 집이 있는 사람이 추가로 사면 주택구입 목적 대출이 막힙니다. 살 수 있는 사람이 현금 많은 실수요로 좁혀져요. 한 건이 값을 크게 흔들기 쉬운 이유입니다.
시장 흐름 속 위치
우리 실거래 데이터 기준으로 강남구는 6개월 +2.4%예요. 서울은 +8.0%입니다. 이 단지는 이번 거래로 강남구 평균보다 11.8%p 아래에 있어요. 시장을 따라간 게 아니라 거스른 움직임입니다.
공식 지표도 강남은 식는 쪽이에요. 관련 지표에 따르면 한국부동산원 11월 2일 기준 주간 동향에서 강남구는 0.39% 내렸습니다. KB부동산 같은 주 자료에선 강남구가 -0.12%로 8주 연속 하락했어요. 관련 보도에 따르면 기준금리도 9월 3.00%까지 올랐습니다.
역풍 속에서 나온 낮은 거래예요. 서두를 이유는 크지 않습니다. 33억 안팎 매물을 기준으로 두고 다음 거래를 보며 움직여도 늦지 않아요.