불광동 11억, 북한산현대홈타운과 힐스테이트3차 중 어디로?

불광동 33평, 예산은 11억. 후보는 두 곳입니다. 북한산현대홈타운과 북한산현대힐스테이트3차예요.

평당가는 3,276만원과 3,227만원. 거의 붙어 있습니다. 그런데 나와 있는 매물은 5건과 16건으로 갈려요.

같은 돈으로 완전히 다른 선택을 하게 됩니다. 하나씩 보겠습니다.

1. 단지 비교

두 단지 모두 불광동, 북한산 자락에 있습니다. 준공 연도가 6년 차이 나요.

이 글은 33평을 기준으로 봅니다. 같은 단지에 다른 평형도 있어요. 홈타운은 25평·42평, 힐스테이트3차는 23평·24평·45평·50평이 함께 있습니다.

1.1 스펙

세대수와 연차는 힐스테이트3차가 앞섭니다. 1,185세대 대단지에 16년차예요.

주차는 둘 다 세대당 1.2대 안팎입니다. 양호한 수준이에요. 다만 힐스테이트3차는 지하주차장이 엘리베이터로 바로 연결됩니다. 비 오는 날 장 봐서 들어올 때 체감이 큽니다.

1.2 입지

두 단지는 역이 다릅니다. 홈타운은 3·6호선 불광역, 도보 7분입니다. 힐스테이트3차는 6호선 독바위역, 도보 3~4분이에요.

불광역은 더블역세권입니다. 3호선으로 종로3가까지 약 15분 걸려요. 도심 출퇴근이라면 이 쪽이 편합니다.

독바위역은 6호선 단일 노선입니다. 대신 단지 코앞이에요. 홈타운도 독바위역이 도보 11분 거리에 있긴 합니다.

상권은 불광역 쪽이 두 곳 다 씁니다. 팜스퀘어에 하나로마트와 CGV가 들어와 있어요. 대조시장도 걸어서 이용합니다.

홈타운이 그 상권에 더 가깝습니다. 힐스테이트3차는 북한산에 더 붙어 있고요. 관련 보도에 따르면 힐스테이트3차는 단지에서 등산로로 바로 연결됩니다.

1.3 학군

초등은 둘 다 가깝습니다. 3분과 4분 차이예요.

중학교에서 갈립니다. 은평구 6위인 불광중까지 힐스테이트3차는 도보 8분입니다. 홈타운은 19분이에요. 초등 저학년 자녀라면 이 차이가 몇 년 뒤에 옵니다.

반대로 고등학교는 홈타운 쪽이 낫습니다. 은평구 3위 예일여고가 도보 25분 거리에 있어요. 딸을 둔 가정이라면 고려할 만합니다.

1.4 실거주 장단점

북한산현대홈타운부터 보겠습니다.

좋은 점은 불광역 더블역세권입니다. 3호선과 6호선을 다 씁니다. 상권도 걸어서 닿아요. 33평 매물이 전부 남향입니다.

감수할 점은 22년차라는 것.

북한산현대힐스테이트3차입니다.

좋은 점은 16년차 1,185세대 대단지라는 것. 독바위역이 코앞이고 초등학교가 단지 옆입니다. 북한산 조망을 내세운 매물이 많아요.

감수할 점은 6호선 단일 노선이라는 것. 불광역 상권까지는 조금 더 걸어야 합니다. 산 쪽이라 지대가 있고요.

2. 시세 비교

2.1 평당가·현재 시세·호가

평당가는 홈타운이 조금 높습니다. 3,276만원과 3,227만원이에요. 차이는 크지 않습니다.

호가 구조가 다릅니다. 홈타운 5건은 전부 11억 한 가격이에요. 1층도 11억, 고층도 11억입니다.

힐스테이트3차는 9억 7,000만원부터 11억 5,000만원까지 벌어져 있습니다. 층·향·확장·입주조건이 다르니 값이 갈리는 게 자연스럽죠.

집주인 인증은 힐스테이트3차가 100%입니다. 홈타운은 60%예요. 인증 물건이 많을수록 헛걸음이 줄어듭니다.

2.2 기간 상승률 (약 2년 5개월)

출발선이 거의 같았습니다. 8억 6,000만원대에서 시작했어요.

2년 반 만에 둘 다 10억 중후반으로 올랐습니다. +25%와 +24%. 한 단지가 앞서 끌고 간 게 아니라 같이 움직였어요.

2.3 실거래 추이

두 단지 다 10억 중반에서 손바뀜하고 있습니다.

거래 빈도가 다릅니다. 힐스테이트3차는 2026년 2분기에만 12건이 거래됐어요. 홈타운은 같은 분기 5건입니다.

힐스테이트3차 최고가는 2026년 7월 18일 15층 11억 2,500만원입니다. 홈타운 최고가는 2026년 8월 31일 10층 10억 9,000만원이에요.

2.4 호가–실거래 갭

이 표가 이 글의 핵심입니다.

홈타운은 5건이 전부 11억입니다. 직전 실거래 10억 9,000만원보다 낮은 물건이 하나도 없어요. 협상 없이는 직전 거래보다 위에서 사게 됩니다.

힐스테이트3차는 16건 중 3건이 기준 실거래 아래입니다. 그리고 그 3건 중 저층으로 분류된 건 0건이에요.

정리하면 이렇습니다. 힐스테이트3차에 '실거래보다 낮은' 물건이 있는 건 맞습니다. 다만 저층·탑층을 빼고 지금 들어갈 수 있는 물건으로 좁히면 선택지가 줄어요.

2.5 KB·한국부동산원 시세

두 기관 시세가 거의 붙어 있습니다. 단지 간 차이보다 기관 간 차이가 더 커요.

KB시세는 은행이 대출 한도를 잡을 때 씁니다. 둘 다 KB 평균이 10억 초반이에요. 실제 호가보다 낮은 지점입니다.

2.6 환금성

환금성은 힐스테이트3차가 앞섭니다. 세대수가 많고 거래가 잦아요.

홈타운은 손바뀜이 뜸한 편입니다. 팔 때 시간이 더 걸릴 수 있어요.

3. 상승 요인과 하방 요인

3.1 상승 요인

불광동 일대에 정비사업이 여럿 걸려 있습니다.

관련 보도에 따르면 불광5구역은 2,400세대 규모로 2030년 준공을 목표로 합니다. 주민 이주가 진행 중이라고 전해집니다. 불광8구역도 신속통합기획으로 사업을 이어가고 있어요.

주변이 새 단지로 바뀌면 생활권 전체가 올라갑니다. 두 단지 모두 같은 흐름에 얹혀 있어요.

교통 쪽 이야기도 있습니다. 관련 보도에 따르면 GTX-A 연신내역 개통이 예정돼 있어요. 불광역에서 한 정거장입니다.

방어력은 다르게 봐야 합니다. 힐스테이트3차는 1,185세대 대단지라 시장이 식어도 거래가 이어집니다. 홈타운은 불광역 더블역세권이라는 자리값이 받쳐 줍니다.

3.2 하방 요인

규제가 가장 큽니다.

은평구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 무주택자 LTV 40%예요. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주담대 LTV 0%입니다.

서울 전역은 토지거래허가구역이고 아파트가 허가 대상입니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요. 갭투자는 사실상 막혀 있습니다.

단지별 약점도 봐야 합니다.

홈타운은 22년차입니다. 재건축 연한까지는 아직 남았어요. 그 사이 수리비가 들어갑니다. 그리고 지금 나온 5건이 전부 11억 한 값이라 협상 여지가 좁습니다.

힐스테이트3차는 6호선 단일 노선입니다. 용적률 216%인데 제2종일반주거지역 상한이 200%예요. 지금 제도로는 정비사업 여지가 넓지 않습니다.

3.3 그래서 어디?

세 가지 관점으로 나눠 답하겠습니다.

1) 투자·미래 관점이라면 북한산현대힐스테이트3차입니다. 1,185세대 대단지에 16년차예요. 거래가 잦아 나갈 때 시간이 덜 걸립니다(환금성). 불광중 도보 8분이라 학령기 가족 수요가 꾸준해요.

2) 실거주·쾌적성 관점은 갈립니다.

도심 출퇴근이 매일이라면 북한산현대홈타운입니다. 3·6호선 불광역 도보 7분, 상권이 걸어서 닿아요. 나와 있는 33평이 전부 남향이고 대부분 주인 거주라 집 상태를 직접 확인하기 좋습니다.

단지 안에서 생활이 끝나는 편이라면 힐스테이트3차예요. 초등학교가 단지 옆이고 지하주차장이 엘리베이터와 연결됩니다. 북한산 조망도 여기 쪽이 강점이고요.

3) 실거래보다 낮은 값에 살 수 있는 쪽은 북한산현대힐스테이트3차입니다. 16건 중 3건이 2026년 9월 5일 10억 5,000만원 거래 아래에 있어요. 홈타운은 5건 모두 직전 거래 위에 서 있습니다.

4. 매물 추천 — 실거주 · 예산 11억

고객 조건은 셋입니다. 실거주, 저층과 탑층은 피하고 싶다, 예산 11억. 두 단지 33평에 나와 있는 21건을 모두 놓고 골랐습니다.

잣대는 가성비입니다. 매물지수를 호가로 나눈 값이에요. 매물지수는 동과 타입, 층 구간에 향과 층, 판상 여부를 반영해 매긴 품질 점수입니다. 같은 값이면 조건이 더 좋은 집이라는 뜻이죠.

4.1 힐스테이트3차 — 가성비 순

실측한 네 건은 일조가 모두 100점 S등급입니다. 동지 기준으로 하루 400~529분씩 볕이 들고, 한낮 세 시간은 네 건 다 꽉 찹니다. 그래서 일조는 이 글의 순위를 가르지 않습니다. 가성비로 세운 줄을 그대로 두셔도 됩니다.

갈리는 것은 조망입니다. 추천드린 3303동과 대안인 3305동이 61점인데, RR로 짚은 3402동은 39점입니다. 북한산에 접한 동이라 산이 시야를 막습니다 — 트인 하늘이 55%로 나머지(88~94%)보다 뚜렷이 낮아요. 매물지수가 가장 높은 집이 조망에서는 가장 아래인 셈입니다.

카드는 왼쪽 위가 동지 기준 일조 궤적, 아래가 수직·수평 개방도입니다. 3402동 카드를 보시면 앞 동이 시야를 막고 있는 모습이 그대로 보입니다. 숫자로는 하늘 55%인데, 그림으로 보면 왜 그 숫자가 나왔는지 바로 읽힙니다.

가성비 1위와 2위가 나란히 1층입니다. 값이 낮으니 당연한 결과인데, 고객이 피하고 싶다고 하신 조건이라 넘어갑니다. 그 위로 올라가면 4위에서 즉시 입주가 되는 집이 나옵니다.

매물지수가 가장 높은 집은 따로 있습니다. 3402동 14층 남향, 11억 3,000만원입니다. 북한산에 접한 동이고 로얄층이라 품질 점수로는 이 단지 1위예요. 입주도 2026년 12월 하순으로 멀지 않습니다. 다만 값이 앞서 있어 가성비로는 11위입니다. 자리를 먼저 보신다면 이쪽, 값과 입주 시기를 함께 보신다면 추천드린 쪽입니다.

4.2 홈타운 — 가성비 순

다섯 건이 모두 11억 한 값입니다. 가격으로는 고를 여지가 없고 층과 동으로만 갈립니다. 고층 두 건이 앞자리인데, 107동은 12층까지라 '고(9~12)층'이 탑층일 수 있습니다. 보시기 전에 확인이 필요합니다.

107동 즉시입주 건은 집주인 인증이 없습니다. 인증이 없다고 모두 허위는 아니지만, 이미 팔렸거나 조건이 다른 경우가 섞입니다. 이 단지에서 즉시 들어가실 생각이면 105동 중층 쪽이 확인된 매물입니다.

4.3 최종 추천과 대안

실거주가 전제라 즉시 입주할 수 있는 10억 8,000만원 매물을 추천드립니다. 3303동 고층 남향에 확장이 되어 있고, 주인이 살고 있어 입주 협의가 됩니다. 로열층이면서 조건에 걸리는 것이 하나도 없는 집으로는 이 값이 가장 앞자리입니다.

다만 입주 시기를 기다릴 수 있다면 10억 3,000만원 매물이 답입니다. 이 집은 단지 안에서 가성비 1위이면서 최저가입니다. 14층 남향에 확장, 로얄층이고요. 대신 입주가 2027년 8월 30일입니다.

차이는 5,000만원과 11개월입니다. 지금 들어가야 하면 10억 8,000만원, 기다릴 수 있으면 5,000만원을 아낍니다. 한 달에 450만원꼴이라고 보시면 판단이 쉬워집니다.