백련산해모로 24평 10억 2,000만 신고가, 잘 산 값일까

백련산해모로 24평이 10억 2,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 21일, 4층이에요.

신고가입니다. 신고 절차가 끝나 2026년 10월 1일에 막 공개됐습니다.

눈길이 가는 건 층이에요. 17층이 8억 7,500만원에 팔린 게 2026년 1월입니다. 이번엔 4층이 10억 2,000만원이었어요.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

저층대에서 나온 신고가라는 점입니다. 보통 같은 평형이면 고층이 값을 끌고 갑니다. 여기선 반대로 움직였어요.

다만 한 건만 보고 판단하면 위험합니다. 9월 5일에 5층이 10억 1,500만원에 거래됐어요. 열흘 남짓 사이 두 건이 비슷한 값이라, 단발로 보기엔 어렵습니다.

계약 직전 매물과 복기 — 10억 2,000만은 잘 산 값일까

값을 합의한 날은 계약일보다 앞섭니다. 서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 2026년 8월 31일 시장을 펼쳐 봐야 합니다.

같은 단지 24평 호가는 10억 9,000만원이었습니다. 104동 저층 동남향, 가든뷰 매물이었어요. 체결은 그보다 7,000만원 아래에서 났습니다.

대신 같은 예산으로 고를 수 있던 집이 또 있었어요. 북한산래미안 24평이 10억원, 북한산현대힐스테이트3차 24평이 9억 6,000만~9억 7,000만원이었습니다.

그런데도 매수자는 백련산해모로를 골랐습니다. 2020년 준공 6년차 준신축이거든요. 두 대안은 2010년 준공 16년차입니다.

평당가로 보면 어디쯤 올라선 값인가

단지 값은 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 같은 24평이라도 시장이 더 높게 매긴 쪽이 평당가로 드러나거든요.

평당가는 셋 중 백련산해모로가 가장 높습니다. 준신축 값을 시장이 인정하고 있다는 뜻이에요.

다만 위를 보면 아직 자리가 남습니다. DMC센트럴자이 25평은 평당 4,650만원이에요. 이번 거래 평당가보다 13% 높습니다.

그래서 이 거래의 성격은 분명합니다. 은평구 상단으로 올라선 게 아니라, 응암동 준신축 가격대의 꼭대기를 새로 그은 값이에요.

2. 지금 나와 있는 값은

매물이 1건뿐입니다. 105동 3층 남향, 9억 8,000만원이에요. 주인이 살고 있어 입주 일정을 맞추기 쉬운 편입니다.

이게 실거래보다 낮은 유일한 물건이에요. 그리고 저층입니다. '낮게 살 수 있다'가 아니라 '저층이라 호가가 낮다'로 읽어야 합니다.

평형도 다릅니다. 이 매물은 21평 표기예요. 방 3개에 화장실 1개라, 방 3개·화장실 2개인 24평과 같은 선에 놓으면 안 됩니다.

3. 대출과 규제는 어떻게 걸리나

은평구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이고, 아파트가 허가 대상이에요.

허가를 받고 실거주해야 합니다. 갭투자는 원칙적으로 막혀 있어요. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

대출은 무주택자가 규제지역에서 LTV 40%입니다. 생애최초면 70%고, 15억 이하 주택은 한도가 6억원이에요. 1주택 이상이 추가로 사면 수도권·규제지역은 LTV 0%입니다.

주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 합니다. 만기도 30년으로 제한돼요. 실제 금액은 LTV 한도와 DSR 한도 중 적은 쪽으로 정해집니다.

4. 단지와 입지

2020년 준공, 760세대, 9개 동입니다. 6년차 준신축이에요.

주차는 세대당 1.19대로 양호합니다. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 연결돼요.

응암역(6호선)까지 약 0.6km입니다. 서울은명초등학교는 약 0.3km, 도보 5분이에요.

중학교는 영락중이 도보 4분입니다. 은평구 18개 중 14위예요. 고등학교는 충암고가 10위, 명지고가 7개 중 6위입니다.

초등은 가깝고 편합니다. 중·고로 가면 선택지가 아쉬워요.

블록으로 보면 응암동은 은평구 중위권입니다. 최상위 생활권은 수색동 쪽이에요.

그런데 평당가는 유사군에서 가장 높습니다. 입지 서열보다 단지 값이 앞서 있다는 뜻이에요. 준신축 프리미엄이 얹혀 있는 상태입니다.

응암동 일대에서는 재개발이 여럿 움직이고 있습니다. 관련 보도에 따르면 101번지 공공재개발, 675번지 신속통합기획, 700·755번지 재개발이 추진 중이에요. 이 단지가 직접 대상은 아니지만, 동네 환경이 바뀌면 간접 영향은 받습니다.

5. 큰 흐름 위에 있나

우리 실거래 데이터 기준으로 은평구는 6개월 +1.2%입니다. 서울 전체는 +7.4%예요. 구 전체로 보면 서울 평균을 밑돕니다.

그런데 이 단지 24평은 6개월 +17.2%입니다(분기평균 기준). 유사군 평균은 +10.5%였어요. 구는 잠잠한데 이 단지가 앞서 나갔습니다.

관련 보도에 따르면 은평구 신고가 거래 비중은 2026년 4월 18.1%에서 7월 28.7%로 올랐습니다. KB부동산 기준 2026년 9월 은평구는 전월 대비 0.39% 상승했어요. 서울 평균 1.13%보다는 낮습니다.

반대로 미는 힘도 있습니다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 3.0%까지 올랐어요. DSR 규제도 더 조여지는 방향입니다.

6. 그래서 사도 되나

정리하면 이번 거래는 동네 값을 혼자 끌어올린 사건이 아닙니다. 응암동 준신축이 구축 대비 얼마를 더 받는지, 그 간격을 확인시켜 준 거래예요.

매물이 1건뿐이라는 점도 함께 보세요. 물건이 적으면 값은 쉽게 올라가지만, 팔 때도 상대를 찾기 어렵습니다.