래미안퍼스티지 81평 91억, 두 달 만에 11억 뛴 거래의 정체

1. 91억, 막 등록된 거래

래미안퍼스티지 81평이 91억에 팔렸습니다. 14층이고요.

계약일은 2026년 8월 14일입니다. 신고가 끝나 2026년 9월 10일 공개됐어요.

직전 거래는 2026년 6월 3일 22층 80억이었습니다. 두 달 사이 +13.8%예요.

2. 이 거래 해부 — 최고가는 아닙니다

먼저 오해를 하나 걷어내죠. 91억은 이 평형 최고가가 아닙니다.

2026년 1월 13일에 24층이 96억에 팔렸어요. 그 뒤 6월에 80억, 8월에 91억입니다.

표를 보면 폭이 큽니다. 1년 반 사이 78억부터 96억까지 오갔어요.

대형평형은 거래가 드물어서 이렇습니다. 한 건이 그대로 '시세'로 보이죠.

그러니 +13.8%를 추세로 읽으면 안 됩니다. 비교 상대인 6월 80억이 낮은 쪽이었을 뿐일 수도 있어요.

2-1. 가격 합의 시점(2026-07-24) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸리죠.

그러니 값이 정해진 건 7월 하순입니다. 그때 나와 있던 매물을 놓고 봐야 맞아요.

핵심은 첫 줄입니다. 같은 81평 고층 남향 호가가 88억이었어요.

체결은 14층 91억입니다. 당시 같은 평형 호가보다 3억 위에서 붙은 거래예요.

층으로 설명되지도 않습니다. 88억 매물이 오히려 고층이었으니까요.

당시 이 돈이면 선택지가 넓었습니다. 같은 단지 72평 로열 물건이 100억, 반포자이 90평이 74억이었어요.

3. 그런데 지금 시장은 80억입니다

이게 이 거래의 가장 이상한 지점이에요. 91억이 공개된 시점의 호가는 80억 근처에 몰려 있습니다.

81평 매물이 46건 나와 있습니다. 하단은 79억, 상단은 96억이에요.

밴드 하단이 79억~80억에 두껍게 쌓여 있습니다. 중층 남향 물건까지 이 구간에 들어와 있어요.

같은 81평인데 호가는 96억까지 갑니다. 동·층·향에 올수리·풀옵션 여부가 겹치면서 갈리는 구조예요.

실입주 관점에서는 편한 편입니다. 하단 물건 대부분이 즉시입주고, 세를 안고 있는 건이 아니에요.

다만 '입주일 협의'로 표기된 두 건은 단정하기 어렵습니다. 일정 협의가 필요한 매물이에요.

4. 이 돈이면 반포자이는 어떤가

같은 예산대 대안은 반포자이입니다. 2009년 준공, 3,410세대예요.

평당가를 보세요. 래미안퍼스티지가 한 급 위입니다.

시장이 매긴 서열은 분명해요. 같은 반포, 같은 연차인데도 평당 차이가 납니다.

반포자이 실물 호가도 보죠. 80평 117동 고층 남향이 65억 9,000만원, 116동 중층 남서향 올수리·확장·풀옵션이 84억 9,900만원입니다.

같은 평형인데 폭이 큽니다. 수리와 확장 여부가 그대로 값에 들어간 거예요.

변화율은 뒤집혀 있습니다. 반포자이는 6개월 +12.6%, 래미안퍼스티지는 -16.7%(둘 다 분기평균).

다만 이 숫자는 조심해서 보세요. 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 따라 크게 튑니다.

래미안퍼스티지의 -16.7%는 1월 24층 96억이 기준이라 생긴 값이에요. 추세 하락으로 읽기엔 표본이 얇습니다.

5. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

6. 단지·입지 — 값이 버티는 이유

2009년 준공, 17년차 구축입니다. 2,444세대 대단지예요.

주차가 세대당 1.78대입니다. 강남 신축보다도 넉넉한 수준이에요.

신반포역 9호선이 약 0.3km입니다. 고속터미널역 3·7·9호선도 걸어서 갑니다.

학군도 강합니다. 서울잠원초가 도보 3분, 세화여중(구 3/15위)과 신반포중(구 5/15위)이 도보 7분이에요.

블록 서열로 보면 반포동은 서초구 최상위 생활권입니다. 반포자이 블록과 견줘도 근소하게 위예요.

재미있는 건 값의 위치입니다. 이 단지 평당가는 블록 입지값 아래에 있어요.

입지가 매긴 값보다 아파트값이 낮다는 뜻입니다. 구축이라는 이유로 눌린 부분이 있는 거죠.

다만 이 단지는 재건축 단계가 아닙니다. 2009년 반포주공2단지를 재건축해 지은 결과물이니까요.

대신 주변 정비사업이 동네 값을 올려줍니다. 아크로리버파크·래미안원베일리 같은 신축과 함께 반포의 급을 만들고 있어요.

7. 거시 — 흐름을 탄 건 아닙니다

우리 실거래 기준으로 서초구는 3개월 +2.6%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

서초가 서울보다 덜 올랐습니다. 고가 지역이 뒤처진 구도죠.

관련 보도에 따르면 2026년 8월 세제 개편안 발표 뒤 서초·강남 매매가격이 주간 단위로 내림세로 돌아섰습니다. 보유세 부담 우려가 배경으로 지목됩니다.

그러니 91억은 순풍을 탄 값이 아닙니다. 오히려 흐름을 거스른 한 건이에요.

규제도 방향이 같습니다. 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구이고, 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수만 됩니다.

대출은 사실상 없습니다. 25억 초과 주택은 최대 한도가 2억이고, 1주택 이상 추가매수는 LTV 0%예요.

즉 이 시장은 현금 시장입니다. 투자 수요가 빠진 자리에서 실거주 매수만 값을 만들고 있어요.

정리하면 이렇습니다. 91억은 놀라운 숫자지만, 이 단지의 지금 값은 아닙니다.

시장이 실제로 붙는 자리는 80억 근처예요. 46건의 호가가 그렇게 말하고 있습니다.