동답한신 14평 5억 4,500만, 신고가 다시 썼다

동답한신 14평이 5억 4,500만원에 팔렸습니다. 15층 거래이고, 이 평형 신고가입니다.

계약은 2026년 11월 8일이었어요. 거래 내용은 11월 11일 공개됐습니다. 막 등록된 거래예요.

직전 거래는 9월 12일 3층 5억 1,000만원이었습니다. 이번 값은 그보다 6.9% 높아요.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

먼저 층입니다. 이번 거래는 15층이에요. 같은 해 고층 거래로는 11층 4억 6,000만원, 14층 4억 3,500만원이 있었습니다.

재미있는 건 9월 거래 두 건이에요. 9월 3일 11층은 4억 6,000만원이었습니다. 9월 12일 3층은 5억 1,000만원이었어요. 이 단지는 층만으로 값이 갈리지 않는다는 뜻입니다.

1년 전 같은 시기 거래는 2025년 11월 25일 4층 3억 9,000만원이었어요. 분기평균으로 보면 1년 새 26.4% 올랐습니다. 개별 거래끼리 견주면 층이 달라 폭이 더 커 보입니다.

2. 당시 매물과 견줘 보면

11월 8일 5억 4,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 그 무렵인 10월 18일 매물은 이랬습니다.

같은 단지에서 5억 4,500만원 아래 호가는 하나였어요. 저층에 전세를 낀 5억 2,000만원 매물입니다. 당장 들어가 살 수 없는 집이죠.

3층은 5억 7,500만원, 13층 남향은 6억원에 나와 있었습니다. 이번 거래는 그보다 높은 15층이에요. 고층을 당시 호가보다 낮게 산 편입니다.

같은 돈을 옆 단지에 쓰면 어떨까요. 청계푸르지오시티는 3억 원대 후반이었습니다. 다만 12평 1.5룸이고 세 건 모두 전세를 낀 매물이었어요.

한원힐트리움 15평은 5억원이었습니다. 2020년에 지은 29세대 단지예요. 신답역(2호선)이 약 0.1km라 역이 가깝습니다.

셋은 성격이 다른 선택지예요. 방 둘에 초등학교가 붙은 600세대 아파트를 원하면, 이 가격대에선 동답한신 말고 고를 곳이 마땅치 않았습니다.

평당가로 봐도 같은 이야기예요. 동답한신 14평 평당가는 3,843만원입니다. 청계푸르지오시티는 그보다 낮게 매겨져 있어요.

3. 지금 남은 매물 6건

더 낮은 한 건은 저층이고 전세를 끼고 있습니다. 입주는 2027년 8월 초순이에요. 실거주 하실 분에겐 당장 선택지가 아닙니다.

바로 들어갈 수 있는 매물은 5억 6,000만원부터예요. 10층과 3층 남동향 두 건입니다. 둘 다 올수리에 샤시까지 바꿨어요.

밴드 상단 6억원은 두 건입니다. 13층 남향 올수리, 그리고 1층 남동향 올수리예요. 1층 매물은 샤시까지 바꾼 점을 내세웁니다. 같은 값이라도 층과 수리 범위가 달라 직접 견줘 보셔야 해요.

참고로 11월 2일 기준 KB시세는 평균 4억 8,000만원, 상한 5억 2,000만원입니다. 한국부동산원도 평균 4억 8,000만원이에요. 대출 한도는 KB시세로 잡으니 실거래보다 낮게 잡힐 수 있습니다.

4. 이 거래가 단지에 주는 신호

같은 예산대 두 단지는 6개월 평균 4.0% 올랐어요. 동답한신은 분기평균으로 10.1%입니다. 주변 대안보다 앞서 올랐습니다.

그래도 한 건으로 추세를 단정하긴 이릅니다. 15층이라는 조건이 값에 얹힌 거래이기도 해요.

다만 남은 호가는 모두 5억 3,000만원 위에 있습니다. 실입주 매물은 5억 6,000만원부터고요. 매도인들은 이 값을 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다.

5. 단지와 입지, 짧게

1992년에 지은 600세대, 4개 동 단지입니다. 14평은 방 둘, 화장실 하나인 복도식이에요. 주차는 세대당 1.0대로 양호한 편이고, 지하주차장은 없습니다.

가장 큰 장점은 초등학교예요. 서울동답초등학교가 도보 3분, 0.2km입니다. 답십리역(5호선)은 도보 15분 거리예요.

배정 가능한 중학교는 장평중(구 13/15위), 동대문중(15/15위)입니다. 고등학교는 해성여고(4/11위), 동국대사대부고(3/11위)를 노려볼 수 있어요.

블록 입지로 보면 인근에서 중간쯤입니다. 청계푸르지오시티 쪽 블록보다는 높게, 한원힐트리움 쪽 블록보다는 낮게 매겨져요. 역까지 거리가 이 차이를 만드는 큰 요인입니다.

평당가는 블록 입지에 못 미칩니다. 오래된 아파트라 값이 깎여 있는 상태예요. 재건축이 구체화되면 다시 매겨질 여지가 있습니다.

구에서 시장이 가장 높게 매기는 생활권은 전농동 래미안크레시티 일대예요. 답십리동은 그보다 값이 낮게 형성돼 있습니다.

재건축은 아직 이야기 단계

준공 34년차라 연한은 넘겼어요. 하지만 용적률이 249%이고 적용 상한이 250%입니다. 더 지을 여지가 거의 없어 사업성이 숙제예요.

관련 보도에 따르면 주변에서 전농8구역 재개발, 답십리동 489 모아타운이 진행 중입니다. 그래서 통합 재건축 이야기가 가끔 나와요. 반대로 가능성이 낮다고 보는 전문가도 있습니다.

보도에 따르면 2025년 6월 제도가 바뀌었어요. 30년 넘은 단지는 진단 전에도 정비구역 지정을 밟을 수 있습니다. 그래도 이 단지 값을 재건축 기대로 설명하긴 아직 어렵습니다.

6. 시장 흐름 속에서

우리 실거래 데이터로 보면 동대문구는 6개월 새 11.6% 올랐어요. 서울은 8.0%입니다.

동답한신은 구 평균보다 4.7%p 덜 올랐습니다. 서울과는 비슷하게 움직였어요.

한국부동산원 발표에 따르면 9월 넷째 주 동대문구는 0.36% 올랐습니다. 서울 전체(0.09%)를 크게 웃돈 값이에요. 답십리동도 오름세 지역으로 꼽혔습니다.

규제는 분명합니다. 동대문구는 토지거래허가구역이라 아파트는 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

서울 전역이 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 1주택 이상이면 추가 매수에 주택구입 목적 주담대를 쓸 수 없어요. 보도에 따르면 스트레스 DSR 3단계로 한도가 줄어들 수도 있습니다.

그래서 이 신고가는 혼자 튄 값이 아닙니다. 구 전체가 오르는 흐름을 뒤따라 붙은 값이에요. 대신 따라붙는 속도가 구 평균보다 느리다는 점은 기억해 두세요.