돈암동 한신,한진 24평 9억 4,000만, 1년 전엔 6억이었습니다

1. 9억 4,000만원, 24평 신고가

성북구 돈암동 한신,한진 24평이 9억 4,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 14일, 6층입니다.

신고가 거래예요. 직전 실거래보다 6.8% 높습니다. 2026년 9월 22일에 공개돼 이제 막 시장에 드러났습니다.

1년 전 이 단지 24평은 6억대였습니다. 2025년 10월 17일 13층이 6억 5,000만원이었죠.

2. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

층이 6층입니다. 21층까지 있는 단지에서 중저층이죠.

그런데 8월 거래들보다 5,000만~9,500만원이 높습니다. 8월에는 16층이 8억 8,500만원, 11층이 8억 7,500만원이었어요.

같은 6층끼리 비교하면 더 선명합니다. 2026년 8월 27일 6층이 8억 8,000만원이었거든요. 18일 만에 같은 층에서 6,000만원이 뛴 셈입니다.

6월부터 계단을 밟듯 올라왔습니다. 6월 8억 초중반, 7월 8억 8,000만원대, 8월 8억 7,000만~8억 9,000만원. 그러다 9월에 9억을 넘겼어요.

다만 9월 거래는 아직 이 한 건입니다. 한 건으로 시세가 굳었다고 보긴 이릅니다.

가격 합의 시점(2026-08-24) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값이 정해진 건 8월 하순이에요. 그때 무엇이 나와 있었는지 봤습니다.

당시 이 단지 호가는 9억에서 10억 5,000만원 사이였습니다. 9억 4,000만원은 그 밴드의 아래쪽입니다.

9억짜리는 세 안고 매물이었어요. 바로 들어가 살 수 없는 조건입니다.

즉시 입주가 되는 물건은 9억 2,000만원부터였습니다. 실입주를 전제로 보면 9억 4,000만원은 하단에서 2,000만원 위예요.

3. 이 돈이면 어디까지 갈 수 있었나

평당가로 보겠습니다. 한신,한진 24평은 평당 3,874만원입니다.

삼선현대힐스테이트 22평은 평당 4,329만원. 2009년 준공이라 연식이 10년 이상 젊습니다. 당시 2층 서향 매물이 10억원이었어요.

범양 25평은 평당 3,426만원. 같은 1998년 준공입니다. 당시 2층 올수리 매물이 8억 5,000만원이었지만 세 안고였습니다.

9억 4,000만원이라는 값의 자리는 이렇습니다. 연식 젊은 삼선현대힐스테이트 하단에는 못 미치고, 같은 연식 범양보다는 위예요.

대신 세대수가 4,509세대입니다. 성북구에서 가장 큰 단지죠. 거래가 꾸준히 붙는다는 뜻이고, 팔 때 유동성으로 돌아옵니다.

더 위를 보면 해링턴플레이스안암이 평당 4,337만원입니다. 2024년 준공 신축이고, 대상보다 20% 높아요. 예산을 크게 올리지 않는 한 성격이 다른 선택지입니다.

4. 지금 호가는 어디에 있나

24평 매물은 12건입니다. 호가는 9억원에서 10억 5,000만원까지 벌어져 있어요.

9억 4,000만원보다 낮은 호가가 6건입니다. 절반이죠.

그런데 이 6건을 뜯어보면 조건이 갈립니다. 9억원 세 건은 모두 세 안고예요. 입주가 2027년 12월, 2028년 2월, 2028년 3월입니다.

실입주를 원하면 그 세 건은 선택지가 아닙니다. 바로 들어갈 수 있는 건 9억 2,000만원 동향 두 건이에요.

호가가 갈리는 이유도 분명합니다. 9억 6,000만원 중층 남향은 올수리에 샤시까지 했고 즉시입주입니다. 10억 5,000만원 20층 남향은 탑층에 남향, 조망이 붙어 있어요.

5. 이 거래를 어떻게 볼까

기다릴 신호는 하나입니다. 9억대 거래가 한 건 더 붙는지요. 9월은 아직 이 거래 한 건뿐입니다.

피할 조건도 분명합니다. 수리도 조망도 없는데 9억 6,000만원을 넘는 매물이에요. 그 값이면 삼선현대힐스테이트 쪽이 더 나은 비교가 됩니다.

6. 왜 여기가 올랐나 — 단지와 입지

1998년 준공, 28년차 구축입니다. 4,509세대 31개 동, 성북구에서 세대수가 가장 많아요.

세대당 주차는 1.09대입니다. 구축 기준으론 양호한 편이에요.

역은 4호선 성신여대입구역이 도보 8분 거리입니다. 도심 업무지구 접근성이 이 단지의 뼈대예요.

학군이 강합니다. 배정초는 서울돈암초로 도보 4분. 동구여중은 도보 4분에 시군구 1위, 성신여고는 2위입니다.

블록으로 보면 돈암동은 성북구 안에서 중상위 입지입니다. 최상위는 래미안길음센터피스가 있는 길음동이고, 돈암동은 그보다 한 단계 아래예요.

눈여겨볼 건 평당가와 입지의 관계입니다. 이 단지 평당가는 블록 입지값보다 위에 있어요. 구축인데도 입지 이상으로 값이 매겨졌다는 뜻입니다. 대단지 규모와 학군이 그 차이를 만들고 있습니다.

재건축은 기대를 낮추는 편이 맞습니다. 용적률이 276%로 서울시 조례 상한 250%를 넘어요. 언론·시장에서도 재건축보다 리모델링 가능성을 더 높게 보고 있습니다.

7. 큰 흐름 안에서의 자리

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 3개월 +4.0%입니다. 서울은 +4.1%예요. 구와 서울이 나란히 갑니다.

이 단지는 6개월 19.3%입니다. 유사군 평균은 13.2%예요. 6.1%p 앞섭니다.

지역 키맞추기만은 아니라는 뜻입니다. 대단지·학군·역세권이라는 이 단지 고유의 이유가 얹혀 있어요.

배경도 붙습니다. 관련 보도에 따르면 성북구는 올해 누적 상승률이 서울 자치구 중 가장 높습니다. 전세가가 오르면서 매매로 넘어온 실수요가 원인으로 꼽혀요.

다만 역풍도 있습니다. 보도에 따르면 주담대 금리가 높은 수준이고, 매수우위지수도 꺾였다고 전해집니다. 성북구는 조정대상지역이자 투기과열지구이고 토지거래허가구역입니다.

정리하면 순풍이되 바람이 거세지는 구간은 아닙니다. 그래서 9억 중반까지는 흐름을 탄 값으로 보고, 그 위는 근거를 따지는 게 맞습니다.