용산구 신동아 31평 공시가 24.6억, 보유세 1,143만원 → 7,916만원

이촌동 한강변 단지들이 중심입니다. 재건축 기대가 공시가격에 먼저 반영되면서, 실제 현금 흐름과 무관하게 보유세만 먼저 오르는 전형적인 경우가 나옵니다.

신동아 30평대(공시 24.6억)를 예로 들면 올해 보유세는 1,143만원입니다. 개편안이 그대로 시행되면 2028년 1,781만원(공시가 연 10% 가정), 올해처럼 공시가격이 연 25%씩 오르는 경우 2030년 7,916만원이 됩니다.

한눈에 보기

용산구의 1,000세대 이상 대단지 중 30평대(전용 100~125㎡) 공시가격이 높은 3곳입니다. 공시가격이 연 10%씩만 오른다고 봐도 4년 뒤 세 단지 모두 2배를 넘습니다.

1. 신동아 31평형

1,326세대 · 2026년 공시가격 24.6억. 올해 보유세는 1,143만원(재산세 611만원 + 종부세 532만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 47%가 종부세인데 2030년에는 69%가 됩니다. 재산세는 611만원에서 884만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 532만원에서 1,944만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 95만원에서 2030년 236만원입니다.

2. 한가람 34평형

2,036세대 · 2026년 공시가격 19.6억. 올해 보유세는 741만원(재산세 471만원 + 종부세 270만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 36%가 종부세인데 2030년에는 58%가 됩니다. 재산세는 471만원에서 688만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 270만원에서 958만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 62만원에서 2030년 137만원입니다.

3. 강촌 33평형

1,001세대 · 2026년 공시가격 16.6억. 올해 보유세는 537만원(재산세 389만원 + 종부세 148만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 28%가 종부세인데 2030년에는 49%가 됩니다. 재산세는 389만원에서 574만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 148만원에서 552만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 45만원에서 2030년 94만원입니다.

용산구는 명의에 따라 가장 크게 갈린다

용산 30평대는 같은 구 안에서도 공시가격 폭이 넓습니다. 그래서 ‘부부 공동명의로 얼마나 줄어드는가’가 단지마다 다르게 나옵니다. 종부세는 사람별로 매기고 초과누진이라, 공시가격이 공제선보다 충분히 높을수록 둘로 나누는 효과가 커지기 때문입니다.

줄일 수 있는 방법은 있나

같은 집이라도 명의와 거주 형태에 따라 세액이 꽤 달라집니다. 아래는 위와 같은 조건(공시가 연 10%)에서 2030년 보유세를 다시 계산한 값입니다.

① 부부 공동명의 — 가장 크게 줄어든다

종부세는 사람별로 매깁니다. 부부가 50%씩 나눠 가지면 각자 기본공제를 받고 낮은 세율 구간부터 다시 시작하므로, 초과누진 구조에서 효과가 큽니다. 종부세법 제10조의2는 부부공동명의 1주택자가 ‘1세대1주택 특례’와 ‘각자 지분별 과세’ 중 유리한 쪽을 고를 수 있게 해 둡니다.

② 고령·장기보유 공제 — 한도에 막힌다

만 70세·15년 보유·15년 거주면 연령 40% + 거주 50%로 공제율 상한인 80%를 채웁니다. 그런데 개편안은 공제 ‘금액’에 한도를 새로 둡니다(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원). 그래서 실제로 줄어드는 금액이 단지 규모와 무관하게 같아집니다.

③ 실거주 — 안 하면 공제가 5억 깎인다

개편안의 1세대1주택 기본공제는 실거주 14억, 비거주 9억입니다. 신동아 31평을 그 집에 살지 않고 보유만 하면 2030년 보유세가 3,596만원으로, 실거주할 때보다 768만원 많습니다. 게다가 2028년부터는 보유공제가 거주공제로 대체돼, 오래 갖고 있었더라도 살지 않았다면 ②의 공제도 못 받습니다.

언제 무엇이 바뀌나

정리

· 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 올해(2026년) 11월 고지서는 그대로이고, 내년 고지서부터 달라집니다.

· 2027년에는 공정시장가액비율과 세율이 함께 오르고, 2028년에는 주택 수 구분이 사라져 1주택도 다주택과 같은 세율표를 씁니다.

· 고지서의 성격이 재산세 중심에서 종부세 중심으로 바뀝니다. 재산세는 과세표준상한제(연 5%)가 있지만 종부세에는 그런 장치가 없습니다.

· 가장 크게 줄일 수 있는 건 부부 공동명의입니다. 고령·장기보유 공제는 한도 때문에 고가 주택일수록 효과가 작아집니다.

· 실거주 여부가 공제 14억과 9억을 가릅니다. 2028년부터는 세액공제까지 거주 기준으로 바뀝니다.

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