그래서 우리 집은 얼마나 오르나 — 8·3 세제개편안, 서울 대장 단지 30평대로 직접 계산했다

8월 3일 정부가 내놓은 세제개편안을 두고 “결국 다주택자 얘기 아니냐”는 반응이 많았습니다. 그런데 계산을 해보면 이번 개편에서 가장 크게 움직이는 쪽은 서울에 30평대 한 채를 갖고 실제로 사는 사람입니다.

이유는 단순합니다. 종부세는 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율 세 개가 곱해지는 구조인데, 이번 개편안은 그중 두 개를 동시에 올렸습니다. 여기에 서울 주요 단지의 공시가격이 2025년 대비 2026년에 20~30% 오른 흐름이 겹칩니다. 곱셈은 더하기보다 훨씬 빨리 커집니다.

1. 무엇이 바뀌나 — 다섯 가지

이번 개편안 중 보유세에 직접 영향을 주는 항목은 다섯 개입니다. 모두 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 즉 올해(2026년) 고지서는 그대로, 내년 11월 고지서부터 달라집니다.

· 공정시장가액비율 60% → 70%(2027년). 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람(1세대1주택자 제외)은 2028년부터 80%. 종부세 과세표준이 곧바로 17% 늘어납니다.

· 세율 인상. 과세표준 6억~12억 구간이 1.0% → 1.3%, 12억~25억이 1.3% → 1.5%(2027년)로 오릅니다.

· 2028년부터 주택 수 구분이 사라집니다. 1주택이든 3주택이든 가액 기준 단일세율표를 씁니다. 지금 3주택 이상에만 적용되던 2.0%·3.0%·4.0% 구간을 1주택자도 그대로 맞게 됩니다.

· 기본공제 12억 → 14억(1세대1주택 실거주). 유일하게 세금을 깎아주는 항목입니다. 다만 실거주하지 않으면 9억으로 떨어집니다.

· 세부담상한 150% → 200%. 작년보다 2배까지 오를 수 있게 됐다는 뜻입니다. 고령·장기보유 세액공제에는 금액 한도(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)가 새로 생깁니다.

2. 서울 30평대 18개 단지, 실제 계산

1,000세대 이상 대단지 중 구별로 평당 공시가격이 높은 곳을 골라, 공급면적 30평대(전용 100~125㎡) 호실의 2026년 공시가격 평균을 넣었습니다. 납세자는 1세대 1주택 · 실거주 · 고령/장기보유 공제 없음(최근 몇 년 새 갈아탄 실수요자)을 가정했습니다. 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)를 모두 더한 연간 보유세 총액입니다.

공시가격 상승률과 공정시장가액비율에 따라 세 가지 시나리오로 나눠 계산했습니다.

※ 단위: 만원/억원(연간). 공시가격은 국토교통부 공동주택 공시가격(2026년) 중 해당 평형대 호실 평균이라 같은 단지라도 층·향에 따라 차이가 납니다.

3. “연 25%가 말이 되냐” — 작년에 실제로 그랬다

위 표의 ‘현실’ 시나리오(공시가 연 25%)가 과격해 보일 수 있습니다. 그런데 이건 가정이 아니라 2026년에 실제로 일어난 일입니다. 국토교통부가 2026년 4월 30일 확정 공시한 공동주택 공시가격 변동률은 전국 평균 9.13%, 서울 18.6%였고, 우리가 예로 든 여섯 개 구는 이랬습니다.

성동구가 +28.98%로 서울 25개 구 중 1위, 강남구 +25.83%, 송파구 +25.46%였습니다. 표에서 쓴 ‘연 25%’는 과장이 아니라 이 여섯 개 구의 작년 평균에 가까운 숫자입니다.

4. 왜 이렇게 뛰나 — 곱셈이 세 번

신현대(현대9·11·12차) 30평대를 예로 들면, 올해 공시가격은 45.1억이고 보유세는 3,209만원입니다. 그런데 2027년에는 세 가지가 같은 해에 동시에 움직입니다.

· 공시가격이 오릅니다 — 정부 계획대로면 완만하게, 올해처럼이면 20~30%.

· 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오릅니다 — 그 자체로 과세표준 +17%.

· 세율 구간이 올라갑니다 — 6억~12억 구간 1.0%→1.3%는 30% 인상입니다.

중요한 건 이 셋이 더해지지 않고 곱해진다는 점입니다. 공시가격이 10%, 비율이 17%, 세율이 30% 오르면 체감은 57%가 아니라 1.6배 쪽에 가깝습니다. 여기에 종부세는 초과누진이라 과세표준이 커질수록 더 높은 세율 구간으로 밀려 올라갑니다. 공시가격이 연 10%밖에 안 올라도 신현대(현대9·11·12차)의 보유세가 2027년 4,502만원, 2028년 6,582만원(2026년의 2.1배)로 뛰는 이유입니다.

5. 2028년, 1주택이 다주택 세율표로 들어간다

이번 개편에서 가장 조용하지만 가장 무거운 항목입니다. 지금은 2주택 이하와 3주택 이상의 세율표가 따로 있습니다. 과세표준 12억~25억 구간이 2주택 이하는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%로 갈립니다. 2028년부터는 이 구분이 없어지고 3주택 기준에 가깝던 표 하나만 남습니다.

6. “세부담상한 200%”가 실제로 뜻하는 것

세부담상한은 “작년보다 이 배수까지만 걷겠다”는 안전장치입니다. 지금은 150%, 개편안은 200%입니다. 상한을 올린다는 건 원래 계산상 150%를 넘겨 나올 사람이 그만큼 많다는 걸 정부도 알고 있다는 뜻입니다. 그리고 상한이 200%라는 건, 이론상 2년이면 4배, 3년이면 8배까지도 막지 않겠다는 의미이기도 합니다.

7. 고령·장기보유 방패에 한도가 생긴다

1세대 1주택자는 연령(최대 40%)과 보유·거주기간(최대 50%)을 합쳐 최대 80%까지 종부세를 깎아 왔습니다. 은퇴한 고령 1주택자를 지켜온 장치입니다. 개편안은 이 공제율은 유지하되 금액 한도를 새로 만듭니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다.

공제 대상 세액이 3,000만원인 사람이 80% 공제를 받으면 원래 2,400만원을 덜 냈지만, 앞으로는 600만원까지만 깎입니다. 세금이 클수록 방패가 얇아지는 구조입니다. 또 2028년부터는 보유공제가 거주공제로 대체되어, 오래 갖고 있었더라도 그 집에 살지 않았다면 공제가 사라집니다.

8. 공정시장가액비율 90%는 국회를 안 거친다

위 표의 ‘압박’ 시나리오가 과장처럼 보일 수 있습니다. 그런데 공정시장가액비율은 법률이 아니라 시행령으로 정합니다. 종부세법이 정한 범위는 60%~100%이고, 이번 개편안은 그 하한을 70%로 올릴 뿐 상한 100%는 그대로입니다.

9. 그럼 공시가격은 정부 마음대로 올릴 수 있나

많이들 “공시가격은 구청에서 매기는 것 아니냐”고 생각하는데, 아파트는 다릅니다. 단독주택(개별주택가격)과 토지(개별공시지가)는 시·군·구청장이 결정·공시하지만, 공동주택(아파트·연립·다세대)은 국토교통부장관이 직접 조사·산정해 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시합니다. 지자체는 의견 접수 창구 역할만 합니다. 우리가 다루는 서울 아파트는 처음부터 끝까지 중앙정부가 정하는 숫자입니다.

그래서 정부가 쥔 손잡이는 두 개입니다.

· ① 시세 — 시장이 오르면 공시가격도 따라 오릅니다. 정부가 통제하는 게 아닙니다.

· ② 현실화율(시세반영률) — 시세의 몇 %를 공시가격으로 잡을지. 이건 정부가 정합니다. 부동산 가격공시법 제26조의2가 국토교통부장관에게 “시세 반영률의 목표치를 설정하고 계획을 수립”하도록 맡겨 뒀습니다. 법을 고칠 필요도, 국회 동의를 받을 필요도 없습니다.

2026년 공시가격은 현실화율을 69%로 4년째 동결한 채 “시세 변동만 반영”해 산정됐습니다. 즉 앞서 본 성동구 +28.98%, 강남구 +25.83%는 ②번 손잡이를 건드리지 않고 나온 숫자입니다.

정리하면, 앞으로 보유세를 밀어 올릴 수 있는 손잡이는 세 개고 그중 두 개는 국회를 거치지 않습니다. 세율과 공제는 법이라 국회를 통과해야 하지만, 공정시장가액비율은 시행령, 공시가격 현실화율은 정부 계획입니다. 이번 개편안이 국회에서 어떻게 다듬어지든, 나머지 두 손잡이는 그대로 정부 손에 남아 있습니다.

10. 상급지만의 이야기가 아니다

표의 아래쪽, 공시가격 17~19억대인 마포·성동 신축 30평대를 보세요. 마포프레스티지자이 30평대는 올해 695만원입니다. 종부세 기본공제(개편 후 14억)를 갓 넘긴 구간이라 아직 부담이 작습니다. 그런데 바로 그래서 증가율이 가장 가파릅니다. 공시가격이 연 25% 오르면 2028년 1,684만원, 2030년 4,569만원 — 6.6배입니다.

공제선 바로 아래에 있던 집이 공제선을 넘어서는 순간, 넘은 금액에만 세금이 붙기 때문에 체감 증가율은 오히려 상급지보다 큽니다. “우리 집은 종부세 대상이 아니니까”라고 넘겼던 구간이 가장 먼저 흔들립니다.

계산 기준

· 공시가격 — 국토교통부 공동주택 공시가격 2026년, 단지별 30평대(전용 100~125㎡) 호실 평균.

· 재산세 — 지방세법 표준세율 + 도시지역분(과세표준 0.14%) + 지방교육세(본세 20%), 과세표준상한제(5%) 반영.

· 종부세 — 기본공제 차감 → 공정시장가액비율 → 초과누진세율 → 재산세액 공제 → 세부담상한 → 농어촌특별세 20%.

· 납세자 — 1세대 1주택, 해당 주택 실거주, 연령·보유기간 세액공제 없음.

· 2026년은 현행법, 2027년 이후는 개편안 기준입니다. 개편안은 국회 심의 전이라 확정 법률이 아닙니다.

우리 구 대표 단지는 얼마나 오르나

구별로 핵심 단지 3곳씩, 연도별 세액을 자세히 뜯어봤습니다.