서초구 래미안원베일리 34평, 2028년 보유세 1억 450만원 — 공시가가 올해처럼 오르면

반포 한강변 신축이 몰린 구간입니다. 서울에서 30평대 공시가격이 가장 높은 단지들이 여기 모여 있어, 개편안의 세율 인상과 2028년 단일세율표 효과를 가장 먼저 그대로 맞습니다.

래미안원베일리 30평대(공시 44.6억)를 예로 들면 올해 보유세는 3,155만원입니다. 개편안이 그대로 시행되면 2028년 6,424만원(공시가 연 10% 가정), 올해처럼 공시가격이 연 25%씩 오르는 경우 2030년 2억 2,729만원이 됩니다.

한눈에 보기

서초구의 1,000세대 이상 대단지 중 30평대(전용 100~125㎡) 공시가격이 높은 3곳입니다. 공시가격이 연 10%씩만 오른다고 봐도 4년 뒤 세 단지 모두 2배를 넘습니다.

1. 래미안원베일리 34평형

2,990세대 · 2026년 공시가격 44.6억. 올해 보유세는 3,155만원(재산세 1,169만원 + 종부세 1,986만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 63%가 종부세인데 2030년에는 82%가 됩니다. 재산세는 1,169만원에서 1,664만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 1,986만원에서 7,756만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 263만원에서 2030년 785만원입니다.

2. 아크로리버파크 34평형

1,612세대 · 2026년 공시가격 40.4억. 올해 보유세는 2,698만원(재산세 1,052만원 + 종부세 1,646만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 61%가 종부세인데 2030년에는 81%가 됩니다. 재산세는 1,052만원에서 1,500만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 1,646만원에서 6,290만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 225만원에서 2030년 649만원입니다.

3. 신반포2차 34평형

1,572세대 · 2026년 공시가격 38.1억. 올해 보유세는 2,442만원(재산세 986만원 + 종부세 1,456만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 60%가 종부세인데 2030년에는 80%가 됩니다. 재산세는 986만원에서 1,408만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 1,456만원에서 5,471만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 204만원에서 2030년 573만원입니다.

서초구가 개편을 가장 깊게 맞는 이유 — 세율표의 칸이 바뀐다

종부세는 초과누진이라 ‘과세표준이 어느 칸까지 올라가느냐’가 세액을 좌우합니다. 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준인데, 개편안은 그 비율(60%→70%)과 세율표를 동시에 건드립니다. 그래서 반포 일대 30평대는 2028년에 걸리는 칸 자체가 달라집니다.

2028년 세율표는 3억까지 0.5%, 6억까지 0.7%, 12억까지 1.3%, 25억까지 2.0%, 50억까지 3.0%입니다. 지금 최고 1.3% 칸에 있던 단지들이 2.0%, 일부는 3.0% 칸까지 올라갑니다. 공시가격이 10%만 올라도 과세표준은 공정시장가액비율 인상까지 겹쳐 훨씬 크게 뛰기 때문입니다.

줄일 수 있는 방법은 있나

같은 집이라도 명의와 거주 형태에 따라 세액이 꽤 달라집니다. 아래는 위와 같은 조건(공시가 연 10%)에서 2030년 보유세를 다시 계산한 값입니다.

① 부부 공동명의 — 가장 크게 줄어든다

종부세는 사람별로 매깁니다. 부부가 50%씩 나눠 가지면 각자 기본공제를 받고 낮은 세율 구간부터 다시 시작하므로, 초과누진 구조에서 효과가 큽니다. 종부세법 제10조의2는 부부공동명의 1주택자가 ‘1세대1주택 특례’와 ‘각자 지분별 과세’ 중 유리한 쪽을 고를 수 있게 해 둡니다.

② 고령·장기보유 공제 — 한도에 막힌다

만 70세·15년 보유·15년 거주면 연령 40% + 거주 50%로 공제율 상한인 80%를 채웁니다. 그런데 개편안은 공제 ‘금액’에 한도를 새로 둡니다(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원). 그래서 실제로 줄어드는 금액이 단지 규모와 무관하게 같아집니다.

③ 실거주 — 안 하면 공제가 5억 깎인다

개편안의 1세대1주택 기본공제는 실거주 14억, 비거주 9억입니다. 래미안원베일리 34평을 그 집에 살지 않고 보유만 하면 2030년 보유세가 1억 608만원으로, 실거주할 때보다 1,188만원 많습니다. 게다가 2028년부터는 보유공제가 거주공제로 대체돼, 오래 갖고 있었더라도 살지 않았다면 ②의 공제도 못 받습니다.

언제 무엇이 바뀌나

정리

· 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 올해(2026년) 11월 고지서는 그대로이고, 내년 고지서부터 달라집니다.

· 2027년에는 공정시장가액비율과 세율이 함께 오르고, 2028년에는 주택 수 구분이 사라져 1주택도 다주택과 같은 세율표를 씁니다.

· 고지서의 성격이 재산세 중심에서 종부세 중심으로 바뀝니다. 재산세는 과세표준상한제(연 5%)가 있지만 종부세에는 그런 장치가 없습니다.

· 가장 크게 줄일 수 있는 건 부부 공동명의입니다. 고령·장기보유 공제는 한도 때문에 고가 주택일수록 효과가 작아집니다.

· 실거주 여부가 공제 14억과 9억을 가릅니다. 2028년부터는 세액공제까지 거주 기준으로 바뀝니다.

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