강남구 신현대 35평, 보유세 3,209만원 → 9,611만원 — 공시가가 연 10%만 올라도 3배

학군과 재건축 기대가 겹친 대치·압구정 대단지들입니다. 공시가격이 이미 30억을 크게 웃돌아, 이번 개편에서 세율 인상 구간을 가장 깊게 통과하는 지역입니다.

신현대(현대9·11·12차) 30평대(공시 45.1억)를 예로 들면 올해 보유세는 3,209만원입니다. 개편안이 그대로 시행되면 2028년 6,582만원(공시가 연 10% 가정), 올해처럼 공시가격이 연 25%씩 오르는 경우 2030년 2억 3,147만원이 됩니다.

한눈에 보기

강남구의 1,000세대 이상 대단지 중 30평대(전용 100~125㎡) 공시가격이 높은 3곳입니다. 공시가격이 연 10%씩만 오른다고 봐도 4년 뒤 세 단지 모두 2배를 넘습니다.

1. 신현대(현대9·11·12차) 35평형

1,924세대 · 2026년 공시가격 45.1억. 올해 보유세는 3,209만원(재산세 1,183만원 + 종부세 2,026만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 63%가 종부세인데 2030년에는 82%가 됩니다. 재산세는 1,183만원에서 1,683만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 2,026만원에서 7,928만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 267만원에서 2030년 801만원입니다.

2. 래미안대치팰리스 35평형

1,608세대 · 2026년 공시가격 31.4억. 올해 보유세는 1,734만원(재산세 801만원 + 종부세 934만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 54%가 종부세인데 2030년에는 75%가 됩니다. 재산세는 801만원에서 1,149만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 934만원에서 3,474만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 145만원에서 2030년 385만원입니다.

3. 선경1·2차 31평형

1,034세대 · 2026년 공시가격 29.0억. 올해 보유세는 1,524만원(재산세 733만원 + 종부세 791만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 52%가 종부세인데 2030년에는 74%가 됩니다. 재산세는 733만원에서 1,055만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 791만원에서 2,931만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 127만원에서 2030년 332만원입니다.

줄일 수 있는 방법은 있나

같은 집이라도 명의와 거주 형태에 따라 세액이 꽤 달라집니다. 아래는 위와 같은 조건(공시가 연 10%)에서 2030년 보유세를 다시 계산한 값입니다.

① 부부 공동명의 — 가장 크게 줄어든다

종부세는 사람별로 매깁니다. 부부가 50%씩 나눠 가지면 각자 기본공제를 받고 낮은 세율 구간부터 다시 시작하므로, 초과누진 구조에서 효과가 큽니다. 종부세법 제10조의2는 부부공동명의 1주택자가 ‘1세대1주택 특례’와 ‘각자 지분별 과세’ 중 유리한 쪽을 고를 수 있게 해 둡니다.

② 고령·장기보유 공제 — 한도에 막힌다

만 70세·15년 보유·15년 거주면 연령 40% + 거주 50%로 공제율 상한인 80%를 채웁니다. 그런데 개편안은 공제 ‘금액’에 한도를 새로 둡니다(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원). 그래서 실제로 줄어드는 금액이 단지 규모와 무관하게 같아집니다.

③ 실거주 — 안 하면 공제가 5억 깎인다

개편안의 1세대1주택 기본공제는 실거주 14억, 비거주 9억입니다. 신현대(현대9·11·12차) 35평을 그 집에 살지 않고 보유만 하면 2030년 보유세가 1억 799만원으로, 실거주할 때보다 1,188만원 많습니다. 게다가 2028년부터는 보유공제가 거주공제로 대체돼, 오래 갖고 있었더라도 살지 않았다면 ②의 공제도 못 받습니다.

언제 무엇이 바뀌나

정리

· 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 올해(2026년) 11월 고지서는 그대로이고, 내년 고지서부터 달라집니다.

· 2027년에는 공정시장가액비율과 세율이 함께 오르고, 2028년에는 주택 수 구분이 사라져 1주택도 다주택과 같은 세율표를 씁니다.

· 고지서의 성격이 재산세 중심에서 종부세 중심으로 바뀝니다. 재산세는 과세표준상한제(연 5%)가 있지만 종부세에는 그런 장치가 없습니다.

· 가장 크게 줄일 수 있는 건 부부 공동명의입니다. 고령·장기보유 공제는 한도 때문에 고가 주택일수록 효과가 작아집니다.

· 실거주 여부가 공제 14억과 9억을 가릅니다. 2028년부터는 세액공제까지 거주 기준으로 바뀝니다.

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