공시가 28.98% 올라 서울 1위 성동구, 30평대 보유세는 아직 601만원

옥수·서울숲 일대 신축입니다. 마포와 마찬가지로 기본공제선 부근에 몰려 있어, 공시가격이 조금만 더 오르면 종부세 대상으로 새로 편입되는 가구가 빠르게 늘어납니다.

서울숲리버뷰자이 30평대(공시 17.6억)를 예로 들면 올해 보유세는 601만원입니다. 개편안이 그대로 시행되면 2028년 802만원(공시가 연 10% 가정), 올해처럼 공시가격이 연 25%씩 오르는 경우 2030년 3,980만원이 됩니다.

한눈에 보기

성동구의 1,000세대 이상 대단지 중 30평대(전용 100~125㎡) 공시가격이 높은 3곳입니다. 공시가격이 연 10%씩만 오른다고 봐도 4년 뒤 세 단지 모두 2배를 넘습니다.

1. 서울숲리버뷰자이 33평형

1,034세대 · 2026년 공시가격 17.6억. 올해 보유세는 601만원(재산세 415만원 + 종부세 186만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 31%가 종부세인데 2030년에는 53%가 됩니다. 재산세는 415만원에서 610만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 186만원에서 682만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 50만원에서 2030년 108만원입니다.

2. 래미안옥수리버젠 34평형

1,511세대 · 2026년 공시가격 17.5억. 올해 보유세는 595만원(재산세 413만원 + 종부세 183만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 31%가 종부세인데 2030년에는 53%가 됩니다. 재산세는 413만원에서 607만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 183만원에서 672만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 50만원에서 2030년 107만원입니다.

3. e편한세상옥수파크힐스 33평형

1,976세대 · 2026년 공시가격 16.9억. 올해 보유세는 552만원(재산세 396만원 + 종부세 156만원)입니다.

고지서의 성격이 바뀝니다. 지금은 보유세의 28%가 종부세인데 2030년에는 50%가 됩니다. 재산세는 396만원에서 583만원으로 완만하게 느는 반면, 종부세가 156만원에서 587만원으로 뛰기 때문입니다. 월로 나누면 올해 46만원에서 2030년 98만원입니다.

작년 상승률이 그대로 이어지면 — 성동구는 가정할 필요가 없다

다른 구 글에서는 ‘공시가격이 연 몇 % 오르면’을 가정으로 씁니다. 성동구는 그럴 필요가 없습니다. 2026년 공시가격이 실제로 +28.98% 올라 서울 25개 구 중 1위였습니다. 그 숫자를 그대로 5년 적용하면 이렇게 됩니다.

성동구 30평대는 공시가격이 기본공제선(14억) 바로 위 구간입니다. 초과분에만 세금이 붙는 구조라, 공시가격 상승이 세액에 그대로 반영되는 정도가 상급지보다 큽니다. 지금 부담이 작다는 것이 앞으로도 작다는 뜻은 아닙니다.

줄일 수 있는 방법은 있나

같은 집이라도 명의와 거주 형태에 따라 세액이 꽤 달라집니다. 아래는 위와 같은 조건(공시가 연 10%)에서 2030년 보유세를 다시 계산한 값입니다.

① 부부 공동명의 — 가장 크게 줄어든다

종부세는 사람별로 매깁니다. 부부가 50%씩 나눠 가지면 각자 기본공제를 받고 낮은 세율 구간부터 다시 시작하므로, 초과누진 구조에서 효과가 큽니다. 종부세법 제10조의2는 부부공동명의 1주택자가 ‘1세대1주택 특례’와 ‘각자 지분별 과세’ 중 유리한 쪽을 고를 수 있게 해 둡니다.

② 고령·장기보유 공제 — 한도에 막힌다

만 70세·15년 보유·15년 거주면 연령 40% + 거주 50%로 공제율 상한인 80%를 채웁니다. 그런데 개편안은 공제 ‘금액’에 한도를 새로 둡니다(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원). 그래서 실제로 줄어드는 금액이 단지 규모와 무관하게 같아집니다.

③ 실거주 — 안 하면 공제가 5억 깎인다

개편안의 1세대1주택 기본공제는 실거주 14억, 비거주 9억입니다. 서울숲리버뷰자이 33평을 그 집에 살지 않고 보유만 하면 2030년 보유세가 1,766만원으로, 실거주할 때보다 474만원 많습니다. 게다가 2028년부터는 보유공제가 거주공제로 대체돼, 오래 갖고 있었더라도 살지 않았다면 ②의 공제도 못 받습니다.

언제 무엇이 바뀌나

정리

· 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 올해(2026년) 11월 고지서는 그대로이고, 내년 고지서부터 달라집니다.

· 2027년에는 공정시장가액비율과 세율이 함께 오르고, 2028년에는 주택 수 구분이 사라져 1주택도 다주택과 같은 세율표를 씁니다.

· 고지서의 성격이 재산세 중심에서 종부세 중심으로 바뀝니다. 재산세는 과세표준상한제(연 5%)가 있지만 종부세에는 그런 장치가 없습니다.

· 가장 크게 줄일 수 있는 건 부부 공동명의입니다. 고령·장기보유 공제는 한도 때문에 고가 주택일수록 효과가 작아집니다.

· 실거주 여부가 공제 14억과 9억을 가릅니다. 2028년부터는 세액공제까지 거주 기준으로 바뀝니다.

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