2년 새 36% 오른 우장산힐스테이트 33평, 10월 거래들이 말해주는 것

1. 2년 남짓 새 36%, 33평은 어디쯤 왔나

우장산힐스테이트 33평 시세는 2024년 4월 5일에 12억 5,523만이었습니다. 2026년 11월 12일에는 17억 962만이에요. 2년 반 남짓 사이 36%가 올랐습니다.

그 위로 거래 하나가 막 공개됐어요. 10월 30일에 계약된 14층, 18억 500만원입니다. 공개는 11월 13일이었습니다.

이 거래가 단지 값을 어떻게 다시 매겼는지 봅니다. 이 값에 사도 되는지도 따져 볼게요.

2. 최근 실거래 하나하나 뜯어보기

9~10월 거래를 층과 값 그대로 놓아 봤습니다.

같은 7층도 16억 4,000만에서 17억 2,000만까지 갈립니다. 동·향·수리 상태가 다르면 이만큼 벌어져요.

10월 30일 거래는 14층이에요. 고층에 붙는 값을 생각하면 혼자 튄 거래로만 보긴 어렵습니다. 같은 달 22일에도 17억 거래가 있었어요.

1년 전 같은 때와도 견줘 봤습니다. 2025년 10월엔 16층 15억 9,000만, 10층 16억에 거래됐어요. 분기 평균으론 1년 8.9%지만, 개별 거래끼리 놓으면 오름폭이 더 큽니다.

10월 30일 18억 500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값은 계약일보다 앞서 정해져요. 계약 직전인 10월 9일에 나와 있던 매물을 모았습니다.

그때 단지 안 호가는 17억~17억 7,000만이었어요. 10월 30일 거래는 그보다 위에서 합의됐습니다. 그 시점 목록엔 14층 33평이 없었어요. 목록 밖 물건이었거나, 고층이라 값이 더 붙었을 수 있습니다.

평당가로 보면 자리가 더 잘 보여요. 우장산힐스테이트는 평당 5,180만원입니다. 우장산아이파크e편한세상 4,683만, 강서힐스테이트 4,478만보다 높아요.

총액으로는 두 단지 로열동 물건과 겹칩니다. 당시 우장산아이파크e편한세상 133동은 19억, 강서힐스테이트 132동은 19억 5,000만이었어요. 둘 다 저층 남향 판상형이었습니다.

마곡엠밸리7단지는 평당 5,892만이고, 호가는 22억부터였어요. 이 거래는 평당가가 낮은 두 단지를 이미 넘어섰습니다. 마곡엠밸리7단지와의 간격이 이 단지의 남은 여력이에요.

33평 거래를 볼 때 조심할 게 하나 있어요. 이 단지는 전용면적이 같은 타입끼리도 32평·33평으로 따로 매겨져 있습니다.

3. 직전 실거래보다 낮은 매물은 몇 건인가

10월 30일 18억 500만을 기준으로 매물을 견줘 봤습니다.

세 건 모두 18억 500만보다 낮아요. 저층 매물도 없습니다. 층이 낮아서 값이 낮은 게 아니라는 뜻이에요.

대신 입주 조건이 갈립니다. 121동은 세입자가 2028년 11월 초순까지 살아요. 바로 들어가 살 수 없는 집입니다.

132동은 즉시입주로 적혀 있지만 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

바로 들어갈 수 있는 건 140동 17억 7,000만이에요. 실거주로 보면 실제 하단은 17억대 후반입니다. 10월 30일 거래와 거리가 멀지 않아요.

4. 경쟁 매물 비교 — 왜 이 33평인가

같은 예산 언저리에서 함께 저울질할 후보들과 견줘 봤습니다.

염창한화꿈에그린1차는 평당가가 거의 같아요. 9호선 염창역이 약 0.2km로 더 가깝습니다. 대신 세대수는 422세대예요.

6개월 변화는 염창한화꿈에그린1차 20.7%, 우장산힐스테이트 2.8%입니다. 분기 평균이라 거래된 층에 따라 튈 수 있어요. 그래도 평당가가 비슷한 단지가 먼저 뛴 건 분명합니다. 우장산힐스테이트가 따라붙을 여지로 볼 수 있어요.

11월 매물을 놓으면 더 선명합니다. 염창한화꿈에그린1차 104동 15층 올수리는 18억 2,000만이에요. 우장산힐스테이트 140동 남향 올수리 즉시입주는 17억 7,000만입니다.

5. 우장산힐스테이트라는 자리

2005년 준공, 21년차 구축이에요. 그래도 2,198세대, 40개 동 대단지입니다. 관리와 커뮤니티, 거래 유동성에서 유리해요.

발산역(5호선)이 도보 약 6분이에요. 우장산역도 도보 14분 거리입니다. 세대당 주차는 1.26대로 양호해요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 이어집니다.

강서구에서 값이 가장 높게 매겨진 생활권은 마곡동이에요. 내발산동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 그런데 이 단지 평당가는 블록 자리값보다 위에 있어요. 대단지와 학군이 값을 받쳐 준다는 뜻입니다.

마곡지구는 대기업이 들어선 업무·연구단지예요. 발산역에서 5호선으로 바로 닿습니다. 일자리가 가까운 건 이 단지 수요를 오래 지켜 줄 힘이에요.

용적률은 267%예요. 재건축으로 값을 기대할 단지는 아닙니다. 실거주 가치로 평가받는 단지예요.

6. 명덕 라인을 품은 학군

초등학교는 가곡초가 도보 6분, 0.4km예요.

중학교는 명덕여중이 도보 9분이에요. 구 내 22개 중학교 가운데 1위입니다. 화곡중은 도보 17분, 4위예요.

고등학교는 명덕고가 도보 8분, 23개 중 2위예요. 명덕여고는 도보 9분, 4위입니다.

상위권 중·고가 걸어서 10분 안에 모여 있어요. 33평 수요가 꾸준한 가장 큰 이유입니다.

7. 큰 흐름 속 이 단지

우리 실거래 데이터로 보면 강서구 33평은 6개월 +6.0%예요. 서울은 +8.0%입니다. 우장산힐스테이트는 분기 평균 2.8%였어요.

6개월간 이 단지는 구와 서울을 밑돌았습니다. 비슷한 예산대 단지 평균은 10.8%였어요. 덜 오른 만큼 따라잡을 여지가 남아 있습니다.

10월 거래가 그 시작으로 보여요. 10월에 17억, 18억 500만 거래가 이어졌습니다.

관련 보도에 따르면 KB 기준 강서구 주택 가격은 2026년 5월 8.07% 올랐어요. 서울 평균 4.68%를 웃돈 수치입니다. 마곡이 업무지구로 자리 잡은 게 배경으로 꼽혀요.

역풍도 있습니다. 서울 상승폭이 줄고 매물이 늘었다는 보도가 나와요. 스트레스 DSR로 대출 한도도 줄어드는 방향입니다.

이 가격대는 수도권·규제지역 주담대 한도가 4억이에요. 무주택자 LTV는 40%, 유주택자 추가 매수는 0%입니다. 현금 여력 있는 실수요가 받치는 시장이에요.

8. 정리 — 17억대 33평, 누구에게 맞나

실거주라면 140동처럼 바로 들어갈 매물이 기준이에요. 명덕 라인 학군을 오래 쓸 가족에게 맞습니다.

투자 관점이면 토지거래허가로 실거주가 원칙이에요. 세 낀 매물은 유예가 가능하지만, 대출 전입의무와 함께 보셔야 합니다.

기다릴 신호는 다음 33평 거래예요. 17억 후반~18억대에서 이어지면 이 값이 자리 잡은 겁니다.