동아하이빌 33평 11억 신고가, 그런데 남은 호가는 12억부터

동아하이빌 33평이 11억에 팔렸습니다. 이 단지 33평의 신고가예요. 계약은 2026년 10월 31일이고, 11월 10일에 막 공개됐습니다.

그런데 남은 매물을 보면 그림이 달라집니다. 3건 모두 저층이고, 호가는 12억부터예요. 고층이 11억에 팔렸는데, 저층이 그보다 1억 위에 나와 있습니다.

이 간극을 어떻게 읽어야 할지 차례로 보겠습니다.

1. 11억 거래, 어떤 거래였나

17층 거래입니다. 직전 거래는 10월 1일 19층의 10억 8,000만이었어요. 그보다 1.9% 올라 신고가가 됐습니다.

오름폭 자체는 크지 않아요. 한 달 사이에 고층 거래끼리 2,000만이 더 붙은 정도입니다.

1년 전과 견주면 차이가 큽니다. 2025년 9월 30일에는 같은 17층이 9억 1,000만에 거래됐어요. 같은 층에서 1년 사이 1억 9,000만이 붙었습니다.

분기평균으로 보면 6개월 -3.4%로 나옵니다. 2분기에 5층과 6층 거래만 잡혀서 그래요. 개별 거래를 따라가면 값은 꾸준히 올라왔습니다.

10월 31일 11억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 정해진 건 10월 10일 무렵입니다. 그때 나와 있던 매물과 견줘 봤어요.

당시 이 단지 33평 호가는 11억 5,000만부터였어요. 그 하단이 103동 고층 동향 매물이었습니다. 17층을 11억에 샀으니, 호가 하단보다 5,000만 아래에서 맞춘 거래입니다.

남향 저층은 12억과 13억에 걸려 있었어요. 향이 남향이라 동향 고층보다 위에 자리했던 겁니다.

현대 32평은 당시 12억 4,000만부터였어요. 11억으로는 닿지 않는 값이었습니다. 같은 돈으로 고를 만한 대안이 마땅치 않았던 상황이에요. 그 안에서 이 매수는 낮은 쪽으로 잘 맞춘 값입니다.

2. 지금 매물로 보면, 호가는 실거래보다 1억 위

직전 실거래보다 낮은 호가는 한 건도 없습니다. 그런데 3건이 모두 저층이에요. 같은 평형이면 보통 고층이 저층보다 값이 높습니다.

그래서 저층 12억대는 아직 실거래로 확인된 값이 아니에요. 신고가가 기준점이 되면서 호가가 그 위에 자리 잡은 모습입니다.

호가 밴드는 12억~12억 5,000만으로 좁아요. 상단 12억 5,000만은 105동 남향 올수리에 즉시입주입니다. 105동은 지하주차장과 엘리베이터가 바로 이어져요. 하단 12억은 103동 동향 수리 매물이고 2027년 1월 하순 입주입니다.

세 건 모두 11월 10일 기준 6개월 안에 들어갈 수 있어요. 실거주로 들어갈 분에게 입주 조건은 걸림돌이 아닙니다.

3. 같은 돈이면 옆 단지는

평당가는 동아하이빌 3,500만, 영풍마드레빌 3,750만입니다. 시장이 영풍마드레빌 쪽에 조금 더 값을 매겨 두었어요.

12억이면 영풍마드레빌 30평 중층 남향 올수리를 즉시입주로 살 수 있습니다. 평형은 작지만 층과 향이 좋아요. 10억 5,000만 매물은 세입자가 2028년 2월까지 살아요. 실거주로 들어갈 분에게는 선택지가 되기 어렵습니다.

현대 32평은 2층 남향 올수리+샤시가 12억 5,000만이에요. 동아하이빌 105동 남향 매물과 같은 값입니다. 16층 남향은 13억으로 그보다 한 칸 위에 있어요.

동아하이빌의 강점은 평형이 조금 더 넓다는 점이에요. 33평만 295세대라 매물이 꾸준히 나오는 것도 장점입니다. 다만 12억을 넘기면 옆 단지 남향 매물과 같은 값에서 겹칩니다.

4. 단지와 입지, 짧게

2000년 준공, 26년차 구축입니다. 526세대 중형 단지예요. 주차는 세대당 1.04대로 양호한 편입니다.

서울천일초가 도보 2분이에요. 초등 자녀가 있는 집에는 큰 장점입니다. 중학교는 천호중·천일중 배정이 가능해요. 구 안 순위는 19개교 중 17위와 14위로 낮은 편입니다.

가까운 역은 5호선 굽은다리역, 도보 11분입니다. 8호선 암사역은 13분, 5호선 길동역은 14분이에요. 역세권이라 부르기엔 거리가 있습니다.

자리만 보면 영풍마드레빌·현대가 있는 블록보다 아래로 평가됩니다. 영풍마드레빌은 8호선 강동구청역이 0.4km라 역이 더 가까워요. 강동구 최상위 생활권인 고덕동과는 차이가 큽니다.

평당가는 이 블록의 입지에 비해서도 낮게 매겨져 있어요. 다만 용적률이 313%라 재건축으로 이 차이를 메우긴 어렵습니다. 관련 보도에서도 이 단지의 재건축 움직임은 아직 활발하지 않다고 봤어요.

강동 신축과는 가격대가 다릅니다. 올림픽파크포레온 34평은 평당 8,549만, 고덕그라시움 34평은 평당 7,054만이에요. 동아하이빌은 신축 기대보다 실거주 쓰임새로 고르는 집입니다.

주변은 바뀌는 중이에요. 관련 보도에 따르면 천호동에 재개발·재건축 12곳이 진행되고 있습니다. 새 아파트가 들어서면 생활 환경이 나아질 여지가 있어요.

5. 시장 흐름 속 이 거래의 자리

우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 3개월 +7.1%, 6개월 +12.3% 올랐어요. 서울은 3개월 +4.1%, 6개월 +8.0%입니다.

이 단지는 6개월 기준 강동구 평균을 10.4%p 밑돌았습니다. 서울 평균보다도 6.1%p 낮았어요. 구 전체가 뛸 때 천천히 따라온 단지입니다. 이번 신고가는 그 차이를 조금 메운 거래예요.

식는 신호도 함께 보입니다. 관련 지표에 따르면 11월 첫째 주 서울 강남 11개구는 -0.03%였어요. 관련 보도에 따르면 주담대 금리도 2026년 들어 올랐습니다.

서울 전역은 토지거래허가구역입니다. 이 단지도 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 해요. 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%입니다. 1주택자가 추가로 살 때는 주담대가 나오지 않아요. 15억 이하라 대출 한도는 최대 6억이고, LTV는 KB시세 기준입니다.

6. 그래서 이 거래와 지금 호가는

이번 거래는 과열로 튄 값이 아니에요. 같은 층에서 1년 새 1억 9,000만이 올랐지만 구 평균보다는 느렸습니다. 당시 호가보다 낮게 맞춘 거래이기도 해요.

이 거래가 남긴 신호는 하나입니다. 고층 33평은 11억 선에서 거래가 된다는 것. 저층 12억대 호가는 아직 그 신호 밖에 있어요.

투자로 보면 문이 좁습니다. 토지거래허가로 실거주가 원칙이에요. 용적률 313%라 재건축 기대도 크지 않습니다.

기다릴 신호는 고층 매물이 11억 5,000만 아래로 나올 때예요. 피할 조건은 수리나 남향 같은 이유 없이 12억을 넘는 저층 매물입니다.