종암아이파크2차 31평 11억, 신고가는 신고가인데
2026년 9월 17일 계약된 15층 11억이 막 공개됐습니다. 직전보다 4.8% 높은 신고가인데, 계약 직전 이 단지 호가 하단과 똑같은 값이었어요. 잘 산 걸까요.
종암아이파크2차 31평이 11억에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 17일, 15층이에요. 신고가 기록입니다.
이 거래가 2026년 9월 22일에 공개됐습니다. 직전 실거래보다 4.8% 높아요. 이 단지 31평이 11억을 찍은 건 처음입니다.
1. 이 거래, 무엇이 달랐나
올해 이 단지 31평은 계단을 밟듯 올라왔습니다. 2월에 10억 안팎, 5월에 10억 초중반이었어요. 그러다 9월에 11억입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-17 | 15층 | 11억 |
| 2026-07-30 | 2층 | 10억 5,000만 |
| 2026-07-22 | 13층 | 10억 5,000만 |
| 2026-06-03 | 15층 | 10억 7,000만 |
| 2026-05-27 | 8층 | 10억 4,600만 |
| 2026-05-01 | 12층 | 10억 3,000만 |
| 2026-04-04 | 2층 | 9억 8,000만 |
| 2025-09-20 | 10층 | 9억 9,000만 |
1년 전 같은 시기를 보세요. 2025년 9월 20일 10층이 9억 9,000만이었습니다. 같은 고층대끼리 견주면 1년 사이 값이 한 단계 올라섰어요.
분기평균으로 계산한 1년 변화율은 12.6%입니다. 다만 이 수치는 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 흔들립니다. 2층 거래가 몰린 분기는 낮게 잡히거든요.
2. 그래서 잘 산 값일까
2026-09-17 11억 거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 값이 실제로 합의된 시점은 8월 말이에요. 그때 시장에 나와 있던 매물을 펼쳐 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 종암아이파크2차 31평 | 203동 중층 서남향 · 내부 수리상태 좋음 · 전세 있음 | 11억 |
| 종암아이파크2차 31평 | 205동 고층 동남향 · 입주 협의 여유 있음 | 11억 5,000만 |
| 꿈의숲푸르지오 32평 | 115동 중층 남향 · 전세 승계 · 전망 | 10억 3,500만 |
| 꿈의숲푸르지오 32평 | 111동 4층 남향 · 올확장 부분수리 · 반전세 승계 | 11억 |
| 월곡두산위브 33평 | 102동 저층 남향 · 입주 가능 · 초품아 | 11억 |
| 월곡두산위브 33평 | 125동 고층 남향 · 급매 · 고층 조망 | 11억 5,000만 |
| 월곡래미안루나밸리 32평 | 111동 고층 남향 · 초역세권 · 정남향 | 12억 3,000만 |
| 길음서희스타힐스(주상복합) 34평 | 101동 18층 동남향 · 입주 가능 | 11억 |
이 단지 호가는 11억과 11억 5,000만, 두 건이었습니다. 11억은 그 아래쪽이에요. 매수자는 밴드 하단 값에 붙여 샀습니다.
다만 산 물건은 15층입니다. 같은 값에 걸려 있던 매물은 중층에 전세가 낀 물건이었어요. 층과 입주 조건을 보면, 하단 호가로 위쪽 물건을 가져간 셈입니다.
같은 예산의 다른 선택지도 있었습니다. 꿈의숲푸르지오 4층 올확장, 월곡두산위브 저층 남향이 나란히 11억이었어요. 둘 다 세를 승계하거나 층이 아래쪽인 조건이었습니다.
이 값이면 성북구에서 어디쯤인가
총액 말고 평당가로 봐야 위치가 보입니다. 이 단지 31평 평당가는 3,677만원이에요.
| 단지 | 평형 | 환산 평당가 | 대상 대비 |
|---|---|---|---|
| 길음뉴타운8단지래미안 | 33평 | 3,902만원 | +15% |
| 보문파크뷰자이 | 34평 | 3,741만원 | +10% |
| 종암아이파크2차 | 31평 | 3,677만원 | 기준 |
| 월곡래미안루나밸리 | 32평 | 3,193만원 | -6% |
| 삼선푸르지오 | 31평 | 3,110만원 | -8% |
이 11억은 위 가격대 단지들의 하단에 닿는 값입니다. 아래 가격대 단지들의 상단보다는 확실히 높고요. 성북구 31평대 중에서 중상단에 자리를 잡았습니다.
성북구 최상위 생활권은 길음동 쪽입니다. 종암동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요. 그런데 이 단지 평당가는 자기 블록 입지값보다 위에 있습니다. 입지보다 단지값이 앞선 상태예요.
3. 지금 시장에 남아 있는 것
| 구분 | 금액·건수 |
|---|---|
| 최근 실거래(2026-09-17 · 15층) | 11억 |
| KB시세 평균/상한(2026-09-21) | 10억 5,000만 / 10억 8,500만 |
| 한국부동산원 평균/상한(2026-09-21) | 10억 500만 / 10억 5,000만 |
| 현재 나와 있는 매물 | 1건 · 12억(203동 중층 남서향) |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 1건 |
실거래가 공식시세 상한을 넘었습니다. KB 상한이 10억 8,500만인데 11억에 팔렸어요. 시세 집계가 거래 속도를 못 따라간 모습입니다.
남은 매물은 한 건뿐입니다. 203동 중층 남서향, 12억이에요. 전세가 있고 입주가능일은 2027년 11월 2일입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 12억원최저가 | 203동 중층 남서향으로 채광이 무난하고 출입구와 가까워 오가기 편하며, 내부 상태가 좋지만 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵습니다 |
4. 이 거래를 어떻게 볼까
기다릴 신호는 하나입니다. 11억대 후반 이상 호가가 실제 계약으로 이어지는지 보세요. 호가만 올라가고 거래가 안 붙으면 값은 다시 눕습니다.
피할 조건도 분명합니다. 수리도 층도 평범한데 12억을 부르는 물건이에요. 이 단지 31평은 같은 값이면 층과 입주 조건에서 차이가 크게 갈립니다.
5. 단지는 어떤 곳인가
2005년 준공, 21년차 구축입니다. 782세대 15개 동이고 31평이 419세대예요. 주차는 세대당 1.17대로 양호한 편입니다.
지하주차장이 엘리베이터와 직접 연결됩니다. 21년차 단지로는 편한 구조예요. 용적률은 227%, 3종일반주거 상한이 250%입니다.
역은 고려대역(6호선)이 약 0.8km, 길음역(4호선)이 도보 13분쯤입니다. 초역세권은 아니에요. 대신 광화문·종로 도심으로 가는 길이 짧습니다.
학교는 이 단지의 강점입니다. 서울숭례초가 도보 5분, 0.3km예요. 종암중과 서울대사대부중이 걸어서 6~10분 거리에 있습니다.
고등학교는 서울대사대부고가 성북구 12곳 중 5위, 성신여고가 2위입니다. 둘 다 도보권이에요. 초중고를 한자리에서 해결하려는 수요가 이 단지에 붙는 이유입니다.
6. 시장 흐름 위에서 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 3개월 +4.0%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요. 구가 서울 평균과 나란히 걷고 있습니다.
관련 보도에 따르면 성북구는 올해 누적 상승률이 서울 자치구 중 가장 높습니다. 길음·장위뉴타운 신축과 도심 접근성이 배경으로 꼽혀요. 다만 KB 매수우위지수는 최근 꺾인 것으로 조사됐습니다.
같은 예산대 단지들도 같이 올랐습니다. 6개월 기준 유사군 평균이 7.9%인데 이 단지는 5.0%예요. 혼자 앞서 나간 게 아니라 흐름을 조금 뒤에서 따라가는 모습입니다. ※ 이 변화율은 분기평균이라 층·향 구성에 따라 흔들립니다.
그래서 이번 11억은 지역 동반 상승 속 자기 몫에 가깝습니다. 혼자 튄 값이 아니라는 게 매수자에겐 안심 요소예요. 반대로 금리는 부담입니다. 주담대 금리가 높은 구간이고, 수도권 규제지역 주담대 만기는 30년으로 제한됩니다.
정리하면 이렇습니다. 11억은 시장 안에 있던 값이고, 흐름과 어긋나지도 않았어요. 지금 남은 매물 12억은 그 흐름보다 한 발 앞서 있습니다.