올림픽파크포레온 34평 30억 5,000만, 방금 공개된 8월 22일 거래
계약은 8월 22일, 공개는 9월 19일. 25층 30억 5,000만원입니다. 같은 평형 30억대가 넉 달째 이어지는데, 지금 호가는 오히려 28억대예요. 이 간극을 어떻게 읽어야 할까요.
1. 막 등록된 거래부터 봅니다
올림픽파크포레온 34평이 30억 5,000만원에 팔렸습니다. 25층이에요.
계약일은 2026년 8월 22일입니다. 신고를 마치고 2026년 9월 19일에 공개됐어요.
직전 실거래 대비 +2%입니다. 숫자만 보면 평범합니다.
그런데 이 단지 34평은 지금 좀 이상한 상태예요. 실거래는 30억대인데, 나와 있는 호가는 28억대에 몰려 있습니다.
2. 이 거래, 어디쯤에 있나
최근 거래를 시간순으로 놓고 보겠습니다.
| 계약일 | 가격 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-09-12 | 23억원 | 19층 (직거래) |
| 2026-08-22 | 30억 5,000만원 | 25층 |
| 2026-08-12 | 29억 9,000만원 | 20층 |
| 2026-08-11 | 31억 9,500만원 | 30층 |
| 2026-08-07 | 30억원 | 15층 |
| 2026-07-29 | 30억원 | 14층 |
| 2026-06-25 | 31억 3,000만원 | 19층 |
| 2026-06-19 | 32억원 | 30층 |
| 2026-06-15 | 31억원 | 7층 |
| 2026-05-30 | 28억 4,000만원 | 8층 |
| 2026-05-28 | 28억 2,500만원 | 34층 |
| 2026-05-27 | 27억 7,000만원 | 22층 |
5월에는 27억~28억대였습니다. 6월부터 31억~32억대가 붙었어요.
7~8월은 30억 안팎에서 왔다갔다 합니다. 이번 30억 5,000만원은 그 무리 한가운데예요.
즉 신고가가 아닙니다. 6월 19일 30층 32억이 이 목록의 최고값이에요.
가격 합의 시점(2026-08-22)의 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값이 정해진 시점의 매물을 봐야 해요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 올림픽파크포레온 34평 | 405동 중층 남향, 피톤치드뷰 | 28억원 |
| 올림픽파크포레온 34평 | 402동 중층 남향, 판상형A, 학교·지하철 인접 | 31억원 |
| 고덕그라시움 34평 | 109동 중층 동남향, 초역세권 로얄동 | 26억 5,000만원 |
| 고덕그라시움 34평 | 111동 중층 남향, 강덕초 인접 로얄동호 | 30억원 |
| 고덕아르테온 34평 | 323동 저층 남향, 정원뷰 | 23억 5,000만원 |
| 고덕아르테온 34평 | 339동 중층 남향, 로얄동 세안고 | 26억원 |
| 래미안솔베뉴 34평 | 108동 16층 남향, 정상입주 | 24억원 |
| 고덕자이 33평 | 109동 고층 남향, 초품아 | 21억 7,000만원 |
같은 단지 34평 호가가 28억~31억이었습니다. 30억 5,000만원은 그 밴드의 윗동네예요.
다만 25층입니다. 28억짜리는 중층이고 31억짜리도 중층이었어요.
층만 놓고 보면 25층이 위에 있습니다. 그래서 밴드 상단에 붙은 게 설명이 되는 값이에요.
같은 돈이면 옆 동네에선 무엇을 살 수 있었나
30억 5,000만원이면 강동구에서 선택지가 좁습니다.
고덕그라시움 34평 로얄동 호가가 30억이었어요. 고덕아르테온은 26억이면 로얄동 중층이 잡혔습니다.
평당가로 보면 차이가 분명합니다. 올림픽파크포레온 8,236만원, 고덕그라시움 7,364만원, 고덕아르테온 6,944만원이에요.
시장이 이 단지를 강동구에서 가장 높게 치고 있다는 뜻입니다. 준공 2025년 신축에 12,032세대, 5·9호선 두 개 노선을 끼고 있어서예요.
3. 실거래는 30억, 호가는 28억
여기가 이 글의 핵심입니다.
34평 매물이 100건 나와 있어요. 호가 범위는 28억~33억입니다.
그런데 낮은 쪽 8건이 전부 28억~28억 5,000만원에 붙어 있습니다. 30억 5,000만원에 팔린 거래보다 2억 넘게 낮아요.
| 호가 | 동·층·향 | 특징·입주 |
|---|---|---|
| 28억원 | 405동 중층 남향 | 올수리 · 즉시입주 |
| 28억원 | 407동 중층 남향 | 알파룸·중문 시공 · 즉시입주 |
| 28억원 | 405동 중층 남향 | GREEN34 · 2026년 12월 하순 |
| 28억 5,000만원 | 419동 고층 남향 | 풀옵션 · 20270115 |
| 28억 5,000만원 | 417동 중층 남향 | 풀옵션 · 즉시입주(입주일 협의) |
| 28억 5,000만원 | 419동 고층 남향 | 더블역세권 고층 · 즉시입주 |
| 28억 5,000만원 | 419동 고층 남향 | 판상형 고층 · 즉시입주 |
| 28억 5,000만원 | 421동 고층 남향 | 남향 전망 · 즉시입주(입주일 협의) |
저층이라서 싼 게 아닙니다. 중층·고층 남향이 섞여 있어요.
올수리된 물건도 28억에 있고, 풀옵션 고층도 28억 5,000만원입니다. 조건이 나빠서 낮은 값이 아니라는 얘기예요.
정리하면 이렇습니다. 30억 5,000만원은 밴드 상단에서 성사된 값이에요.
지금 같은 34평을 28억에도 고를 수 있습니다. 그 차이를 알고 협상에 들어가야 해요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 28억 5,000만원 | 419동 남향 고층이라 채광과 전망이 트여 있고, 살림살이가 갖춰진 풀옵션이라 짐만 들이면 되지만 입주는 2027년 초라 일정 여유를 두고 봐야 합니다. |
| 28억 5,000만원 | 417동 남향 중층으로 채광이 좋고 풀옵션이라 지금 상태 그대로 깔끔하게 들어갈 수 있으며, 입주 시기는 협의가 가능합니다. |
| 28억원최저가 | 405동 남향 중층에 올수리까지 돼 있어 손볼 것 없이 바로 살 수 있고, 양쪽으로 창이 나 있어 통풍과 채광이 좋습니다. |
| 28억 5,000만원 | 419동 남향 고층이라 시야가 탁 트여 있고 채광이 좋으며, 두 개 노선을 낀 역세권 대단지라 생활이 편합니다. |
| 29억원 | 419동 남향 중층으로 전망이 시원하고 풀옵션이라 별도로 옵션을 들일 필요 없이 바로 입주할 수 있습니다. |
| 28억 5,000만원 | 419동 남향 고층이라 조용하고 밝으며 채광이 좋아, 바로 들어와 살기에 무난합니다. |
| 28억 5,000만원 | 421동 남향 고층으로 전망이 좋고, 입주 시기는 매도자와 협의해 조율할 수 있습니다. |
| 28억 5,000만원 | 403동 남향 고층으로 채광과 전망이 좋고, 입주 조건도 적극적으로 협의할 수 있어 바로 들어올 수 있습니다. |
4. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
5. 배경 — 단지와 시장
올림픽파크포레온은 2025년 준공, 12,032세대입니다. 85개 동짜리 단일 단지예요.
세대당 주차 1.48대입니다. 강남 신축이 보통 1.2~1.5대이니 넉넉한 편이에요.
둔촌오륜역(9호선)이 걸어서 7분, 둔촌동역(5호선)도 7분입니다. 두 역 모두 상가 지하로 직결돼 있어요.
학교는 서울둔촌초가 도보 4분입니다. 동별로 서울위례초에 배정되는 동도 있어요.
중학교는 동북중이 도보 6분, 시군구 6/19위입니다. 고등학교는 동북고(5/13위)와 보성고(5/20위)가 도보 8분이에요.
입지 서열로 보면 둔촌동 이 블록은 강동구에서 상위권입니다. 다만 구 최상위 생활권은 고덕동이에요.
그런데 평당가는 올림픽파크포레온이 더 높습니다. 입지값 위에 신축 프리미엄과 12,032세대의 규모가 얹힌 상태예요.
강동구 흐름은 순풍입니다
우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 3개월 +5.1%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요.
강동구가 서울 평균을 웃돌고 있습니다. 이 단지의 5월 27억대 → 7~8월 30억대 흐름도 그 안에 있어요.
유사단지들도 같이 움직였습니다. 고덕그라시움 1년 +9.7%, 고덕아르테온 +12.8%, 고덕자이 +17.2%예요.
그러니까 이 단지만 혼자 튄 게 아닙니다. 강동구 전체가 올라온 흐름 위에 있어요.
정리하겠습니다.
30억 5,000만원은 거품이 아닙니다. 다만 지금 그 값을 낼 필요도 없어요.
28억대에 중층·고층 남향이 있습니다. 여기서 출발하시는 게 맞습니다.