석관동 두산 24평 10억 9,200만, 단지 최고가 다시 썼다

두산 24평이 10억 9,200만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 나온 실거래 중 가장 높은 값이에요.

계약일은 2026년 9월 23일입니다. 신고를 거쳐 10월 8일에 막 공개됐어요.

1. 이 거래는 무엇이 다른가

그동안 가장 높은 값은 7월 31일 4층 10억 3,000만이었어요. 이번 거래는 그보다 6,000만원 위에서 정해졌습니다. 10억 초반에 머물던 가격대를 처음 벗어난 거래예요.

9월 7일 11층 7억 2,600만은 직거래입니다. 앞뒤 중개거래와 3억 넘게 차이가 나요. 시세를 읽는 근거로 쓰기는 어렵습니다. 그래서 +7.1%도 8월 22일 중개거래와 견준 값이에요.

1년 전 같은 시기와도 견줘 볼게요. 2025년 9월 30일 10층이 7억 6,000만이었습니다. 같은 중층끼리 1년 새 3억 넘게 올랐어요.

2024년 4월 5일 6억 6,999만이던 시세가 2026년 10월 11일 10억 3,321만이 됐습니다. 2년 반 동안 54% 오른 흐름이에요. 이번 거래는 그 흐름의 맨 끝에 찍힌 점입니다.

9월 23일 10억 9,200만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 가격 합의부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 계약 직전(약 3주 전) 시점에 나와 있던 매물이 실제 경쟁 상대였어요.

당시 두산 24평 호가는 10억 2,000만~10억 5,000만이었어요. 이번 거래는 그 상단보다도 높습니다. 당시 호가만 놓고 보면 싸게 산 거래는 아니에요.

다만 당시 나와 있던 24평은 5층과 2층뿐이었습니다. 7층 물건은 이 목록에 없었어요. 층이 높은 물건이 저층 호가보다 위에서 정해진 건 자연스러운 일입니다.

다른 단지와 견주면 위치가 더 또렷해요. 래미안월곡 24평 고층은 11억 5,000만이었습니다. 이번 거래는 그보다 아래예요. 평으로 나눠 보면 두산 평균 평당가 4,314만보다는 위, 래미안월곡 평당가 4,775만보다는 아래에 놓입니다.

2. 지금 나온 매물은 모두 이 값보다 낮다

매물 5건이 모두 이번 거래가보다 낮아요. 그런데 5건 모두 저층입니다. 싸게 살 수 있다는 뜻이 아니라, 저층이라 낮은 거예요.

호가는 10억 5,000만에 3건이 몰려 있어요. 125동과 117동은 올수리, 105동은 역 초입동입니다. 밴드 하단 10억 4,000만은 118동 2층이고, 수리 정보는 따로 없어요. 상단 10억 7,000만은 110동 입구동입니다.

입주가능일은 2026년 11월 30일~12월 31일 사이예요. 수집 시점부터 6개월 안이라 5건 모두 실입주가 가능합니다.

공식 시세도 함께 보세요. 이번 거래는 KB 상한 10억 3,500만보다 높습니다. 대출은 거래가가 아니라 KB시세로 잡혀요. 높게 살수록 자기 돈 비중이 커집니다.

3. 비슷한 가격대 단지와 견주면

래미안월곡은 두산보다 8년 늦게 지어졌어요. 18층 남동향 올수리 매물이 11억 5,000만, 즉시입주입니다. 12억 5,000만 매물은 세입자가 있어 2027년 3월 중순 이후에 들어갈 수 있어요.

두산 중층 이상이 11억 5,000만에 가까워지면 이 매물과 같은 값이 됩니다. 그때는 연식과 역 거리를 저울에 올려야 해요. 두산은 역이 가깝고 단지가 큽니다. 래미안월곡은 건물이 젊고 확장형이에요.

삼선현대힐스테이트는 평당가가 두산과 거의 같아요. 22평이라 총액이 낮습니다. 3층 올수리 매물이 9억 8,000만, 주인 거주에 즉시입주예요. 377세대 소단지라 거래가 자주 나오진 않는 편입니다.

신축 값의 기준선은 길음역롯데캐슬트윈골드(주상복합)입니다. 2024년 준공 25평이 평당 5,620만이에요. 두산과의 차이는 연식이 만든 차이입니다.

두산 용적률은 277%예요. 제3종일반주거지역 상한 250%를 이미 넘습니다. 재건축으로 이 차이를 좁히는 그림은 그리기 어려워요.

4. 이 거래가 단지에 주는 신호

이 거래가 단지 전체를 다시 매겼다고 보긴 이릅니다. 지금 나온 매물은 모두 저층이고, 그 값은 10억 중반이에요. 중층 이상 매물이 나와야 이 값이 진짜 기준이 되는지 알 수 있습니다.

5. 배경: 입지와 시장 흐름

역 하나는 확실한 자리

석계역(1·6호선)이 도보 4분입니다. 태릉입구(6·7호선)는 11분, 먹골(7호선)은 13분이에요. 두산 입지를 받치는 건 이 역세권입니다.

블록만 보면 래미안월곡 일대보다 조금 위예요. 삼선현대힐스테이트 블록보다는 아래입니다. 두산 평당가는 블록 입지값 위에 있어요. 대단지와 역세권이 값에 얹힌 상태입니다.

성북구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 길음동이에요. 석관동은 그보다 한 단계 아래입니다. 시장이 그렇게 평가한 결과예요.

배정초는 서울석계초로 도보 8분이에요. 석관중은 구 18개 중학교 중 15위, 석관고는 12개 고등학교 중 9위입니다. 학군 수요로 값이 오르는 단지는 아니에요. 주차는 세대당 1.09대로 양호합니다.

시장 흐름과는 같이 움직였다

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 6개월 +6.4%예요. 서울은 +7.4%입니다. 두산도 같은 기준으로 구·서울 흐름과 대체로 동행했어요.

비슷한 가격대 단지끼리 보면 이야기가 조금 달라요. 분기평균 기준 두산 6개월 상승률은 17.7%입니다. 같은 예산대 단지 평균 10.9%보다 앞섰어요. 분기평균은 거래된 층에 따라 튀니 참고로만 보세요.

관련 보도에 따르면 한국부동산원 기준 성북구 올해 누적 상승률은 15.21%로 서울에서 가장 높습니다. 15억 이하 중저가 아파트가 많다는 점이 이유로 꼽혀요. 같은 보도에서 2026년 8월 은행 신규 주택담보대출 평균금리는 연 4.66%였습니다. 금리는 앞으로 부담이 될 수 있는 방향이에요.

정리하면 두산은 순풍을 탄 단지입니다. 이번 거래도 혼자 튄 값이라기보다 그 흐름 위에 있어요. 다만 금리가 오르는 쪽이라 속도는 지켜봐야 합니다.

규제: 실거주가 기본값

서울 전역은 규제지역이자 토지거래허가구역이에요. 두산도 실거주 목적으로 허가를 받아 사야 합니다.

무주택자는 LTV 40%가 적용돼요. 15억 이하 주택이라 최대 한도는 6억입니다. 실제 금액은 KB시세 기준 LTV와 DSR 중 적은 쪽이에요. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.