미주진로 32평 12층 11억 5,000만원 — 직전보다 +9.8%

등촌동 미주진로 32평이 11억 5,000만원에 거래됐습니다. 계약일은 2026년 8월 21일, 12층이에요.

신고 절차가 끝나 이제 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 9.8% 높은 값입니다.

1. 이 거래를 뜯어보면

2026년 들어 이 단지 32평은 계속 올랐습니다. 1월엔 9억원대, 8월엔 11억 5,000만원이에요.

1년 전과 견줘 보세요. 2025년 9월 13일 11층이 9억 5,000만원이었어요. 비슷한 층이 1년 만에 2억 올랐습니다.

표를 보면 층만으로는 설명이 안 되는 대목이 있어요. 7월 1일 5층이 11억 5,000만원, 7월 9일 6층이 10억 4,700만원입니다. 낮은 층이 더 비쌌죠.

2. 계약 직전 매물과 견줘 복기

2-1. 8월 21일 11억 5,000만원, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 값 합의는 계약일보다 앞선 시점에 일어나요.

당시 이 단지 매물 사다리는 11억 2,000만원에서 12억 8,000만원이었어요. 11억 5,000만원은 그 사다리의 아래쪽입니다.

다만 11억 2,000만원짜리는 세 안고 급매였습니다. 바로 들어가 살 수는 없는 물건이었죠. 실입주가 되는 매물만 놓고 보면 12억 5,000만원부터였습니다.

그러니까 이 거래는 실입주 가능 호가보다 1억 낮게 성사된 값이에요. 추격매수라기보다 잘 붙인 값에 가깝습니다.

2-2. 같은 돈으로 갈 수 있던 다른 단지

같은 시점, 태진한솔 31평 올수리는 13억 7,000만원이었습니다. 강변한솔솔파크 32평은 12억 5,000만~13억 5,000만원이었고요.

11억 5,000만원으로 갈 수 있던 32평 안팎 대안은 사실상 없었습니다. 등촌보람2차 11억원이 유일했는데 101세대 소단지예요.

미주진로 평당가는 3,607만원입니다. 강변한솔솔파크(3,479만원)는 이미 넘어섰어요.

태진한솔은 4,258만원입니다. 같은 1994년 준공인데 평당 650만원 가까이 벌어져 있죠. 그 격차가 곧 이 단지에 남은 여력입니다.

지금 나와 있는 매물 사다리도 같은 이야기를 합니다. 최저가 11억 6,500만원은 103동 1층인데 입주가 2027년 1월 중순이에요.

즉시 들어갈 수 있는 매물은 12억원(101동 2층, 주인 거주)부터입니다. 실입주 기준 하단이 12억원이라는 뜻이죠. 8월 21일 실거래 11억 5,000만원은 그보다도 아래입니다.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼 것인가

공식 시세와도 견줘 보죠. KB부동산 2026년 8월 31일 기준 상한이 11억 3,000만원입니다. 한국부동산원 상한은 11억원이고요.

실거래 11억 5,000만원은 두 시세의 상한을 이미 넘었습니다. 시세가 실거래를 따라오는 구간이라는 뜻이에요.

4. 단지와 입지는 이렇습니다

미주진로는 1994년 준공, 488세대 8개 동입니다. 32평 단일 평형으로 488세대 전부가 같은 타입이에요.

세대당 주차는 1.06대입니다. 90년대 구축치고는 양호한 편이에요. 지하주차장은 있지만 엘리베이터와 직접 연결되진 않습니다.

용적률은 219%, 제3종일반주거지역 상한은 250%입니다. 여유가 크진 않아요. 다만 대지지분이 43.743㎡(약 13.2평)로 32평형치고 넉넉합니다.

입지 드라이버는 둘입니다. 9호선 가양역 약 0.7km, 서울등현초 약 0.1km예요.

가양·등촌 블록은 강서구에서 중위권 입지입니다. 최상위 생활권은 마곡동이고, 등촌동은 그보다 한 단계 아래예요. 마곡 업무단지가 만든 일자리 수요를 9호선으로 받는 자리라고 보시면 됩니다.

지금 평당가는 이 블록 입지값을 살짝 밑돕니다. 구축이라 깎인 값이에요. 재건축이 진행되면 입지값까지 다시 매겨질 여지가 있다는 뜻입니다.

4-1. 초등 도보 2분, 중학교도 상위권

서울등현초가 도보 2분(0.1km)입니다. 횡단보도 하나만 건너요.

중학교는 등명중(도보 5분, 시군구 8/22위)과 등원중(도보 6분, 9/22위)입니다. 고등학교는 등촌고(도보 5분, 16/23위), 경복여고(도보 6분, 8/23위)예요.

초·중·고가 모두 도보권입니다. 초등 학부모 수요가 꾸준히 받쳐주는 구조죠. 전세가율 46.1%로 전세 수요도 안정적입니다.

4-2. 재건축은 아직 초기입니다

1994년 준공이라 32년차, 재건축 연한에 닿았습니다. 다만 사업 단계는 아직 초입이에요.

언론·업계에 따르면 서울시가 가양·등촌 택지지구 지구단위계획 재정비안 주민 열람공고를 진행했습니다. 개별 단지의 재건축이 확정된 건 아니에요. 다만 방향을 잡는 단계인 건 맞습니다.

완공 후 지향점은 인근 신축이 알려줍니다. 마곡엠밸리7단지 33평이 평당 5,768만원, 마곡엠밸리6단지 34평이 평당 4,944만원이에요.

지금 미주진로는 평당 3,607만원입니다. 재건축이 실제로 굴러가면 저 구간을 향해 갑니다. 물론 분담금을 얹은 총비용 기준으로 따져야 하고, 그 숫자는 조합 공고가 나와야 나옵니다.

5. 시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 3개월 +4.1%입니다. 서울도 같은 +4.1%예요. 구가 서울 평균과 나란히 갑니다.

미주진로는 6개월 +11.0%로 그보다 앞섰습니다. 유사군 평균(+2.9%)과 비교하면 8.1%p 차이예요. 시장 흐름을 탄 위에 단지 고유의 재평가가 얹힌 모습입니다.

규제는 짚고 가야죠. 강서구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 서울 25개 구 전체가 아파트 용도로 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요.

대출은 규제지역 기준입니다. 무주택·처분조건부 1주택자는 LTV 40%, 15억 이하 주택은 한도 6억원이에요. 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 하고, 만기는 30년으로 제한됩니다.

정리하면 이렇습니다. 11억 5,000만원은 당시 실입주 가능 호가보다 1억 낮게 붙은 값이에요.

지금 실입주 하단은 12억원입니다. 12억 3,000만원까지는 매수 우위로 봅니다. 그 위는 컨디션을 눈으로 확인하고 판단하세요.