등촌주공8단지 17평 8억 4,300만, 또 최고가

등촌주공8단지 17평이 8억 4,300만원에 팔렸습니다. 15층 거래예요. 이 평형 신고가입니다.

계약은 2026년 11월 7일이었어요. 신고 절차를 마치고 11월 12일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 10월 10일 8층 8억 2,000만원이었어요. 이번 거래는 그보다 2.8% 높습니다. 10월 초 11층 두 건의 8억 4,000만원도 넘어섰어요.

이 값이 당시 시장에서 어떤 자리였는지 따져 봤습니다. 옆 단지 매물까지 함께 놓고 보면 답이 꽤 선명해요.

1. 이 거래, 어떤 거래인가

최근 실거래를 줄 세우면 흐름이 보입니다. 아래는 주요 거래만 추린 표예요.

큰 오름은 5월 말부터 6월 사이에 한 번에 왔어요. 6억 후반에서 8억 초반으로 뛰었습니다. 그 뒤로 중층 이상은 대부분 8억 초중반에서 거래됐어요.

8월 1층 7억 6,000만원은 저층이라 값이 갈린 거래예요. 이번 15층은 그 흐름의 윗단을 한 칸 더 밀어 올렸습니다.

1년 전 같은 시기엔 6억 1,000만~6억 3,000만원에 팔렸어요. 그 자리에서 8억 중반까지 올라온 겁니다.

우대빵 시세로 보면 2024년 4월 5일엔 5억 6,500만원이었어요. 2026년 11월 11일엔 8억 2,570만원입니다. 그사이 46% 올랐어요.

2. 당시 매물과 견줘 보기

11월 7일 8억 4,300만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 정해진 건 계약 직전인 10월 17일 무렵이에요. 그 시점에 나와 있던 매물과 견줘 봤습니다.

단지 안부터 볼게요. 당시 중·고층 호가는 14층 8억 4,000만원, 12층 8억 6,000만원이었어요. 15층 8억 4,300만원은 그 밴드의 아래쪽에 붙어 있습니다.

15층은 이 단지에서 위쪽 층이에요. 그 층을 중·고층 호가 밴드 하단 가까이에서 잡았습니다. 당시 호가와 견주면 잘 산 편이에요.

2층 8억원은 밴드 맨 아래였어요. 저층인 데다 세입자가 살고 있어 값이 갈린 매물입니다.

같은 돈이면 옆 단지에선

8억 4,300만원을 들고 옆 단지로 가 볼게요. 강변3단지 15평은 저층 8억 5,000만원이 가장 낮았어요. 등촌주공3단지 16평은 2층 8억 6,000만원부터였습니다.

두 단지 모두 이 돈으로는 저층 매물에도 닿지 않았어요. 같은 예산으로 중·고층을 고를 곳이 마땅치 않았던 겁니다. 수요가 등촌주공8단지로 모인 이유가 여기 있어요.

평형도 봐야 해요. 등촌주공8단지는 17평입니다. 강변3단지는 15평, 등촌주공3단지는 16평이에요. 같은 돈에 평수는 더 넓고 층은 더 높았습니다.

평당가는 등촌주공8단지가 가장 낮아요. 역과 초등학교까지 거리는 가장 가깝습니다.

강변3단지는 세대수가 많고 한강 조망 동이 있어요. 등촌주공3단지도 1,016세대로 규모가 크고 5호선을 씁니다. 시장은 그 차이를 평당가에 얹어 놓았어요.

등촌주공3단지는 등촌주공8단지와 같은 블록이에요. 입지만 보면 같은 자리로 평가됩니다. 그런데 평당가는 등촌주공3단지가 더 높아요. 같은 입지 안에서 등촌주공8단지 값이 아직 덜 올라온 겁니다.

강변3단지 블록은 입지 평가가 한 칸 위예요. 그 차이를 감안해도 같은 블록 등촌주공3단지와의 간격은 메워 갈 몫으로 남습니다.

11월 12일 매물로 다시 보면

7건 중 5건이 이번 거래보다 낮게 나와 있어요. 얼핏 보면 더 낮게 살 수 있어 보입니다. 입주 조건을 같이 보면 얘기가 달라져요.

8억원 2층은 세입자가 살고 있어요. 입주가능일이 2028년 11월 2일입니다. 8억 3,000만원 8층은 2027년 7월 26일까지 기다려야 해요. 8억 4,000만원 고층 남향도 입주가능일이 2028년 2월 23일입니다.

6개월 안에 들어가 살 수 있는 매물은 3건이에요. 1층 8억 1,000만원, 14층 8억 4,000만원, 고층 남향 8억 6,000만원입니다. 14층은 즉시입주로 나와 있고, 날짜는 협의예요.

1층을 빼면 바로 살 수 있는 중·고층은 8억 4,000만원부터입니다. 15층 8억 4,300만원은 그 실질 하단에 거의 붙은 값이에요.

3. 이 거래가 말해 주는 것

분기 평균으로 재면 이 단지 6개월 상승률은 24.3%예요. 비슷한 예산대 단지 평균은 12.1%였습니다. 지역이 같이 오른 것보다 이 단지가 앞서 간 쪽이에요.

다만 분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 출렁여요. 그래서 참고로만 보시고, 위 개별 거래 흐름을 더 믿으시면 됩니다.

4. 단지와 입지, 짧게

1994년 준공, 445세대예요. 17평 한 가지 평형으로만 지어졌습니다. 방 2개, 화장실 1개, 복도식 구조예요.

자리의 핵심은 9호선 가양역이에요. 급행이 서는 역까지 걸어서 4~5분입니다. 여의도·강남 출퇴근이 편하고, 마곡 업무단지도 가까워요.

학교도 가까워요. 서울등원초가 약 0.1km, 도보 2분입니다. 배정 가능한 마포고는 구 23곳 중 5위, 경복여고는 8위예요.

이 블록은 인근에서 중위권 입지로 평가돼요. 가양역 바로 옆이지만, 한강 쪽 블록보다는 한 칸 아래입니다.

강서구 최상위 생활권은 마곡동이에요. 등촌동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 신축 대단지와 업무단지를 품었느냐의 차이예요. 재건축이 진행되면 이 간격은 좁혀질 여지가 있습니다.

재건축, 지금 어디쯤인가

용적률은 185%예요. 200% 이하라 재건축 사업성에서 유리한 편입니다. 제3종일반주거지역이라 최대 250%까지 볼 수 있어요. 대지지분은 28.0㎡(약 8.5평)입니다.

정비업계 자료에 따르면 안전진단은 2024년 7월 16일 마쳤어요. 지금은 정비구역 지정을 준비하는 초기 단계입니다. 7단지와 합칠지, 어떤 방식으로 갈지도 아직 논의 중이에요.

아직 조합도 없는 단계예요. 그래서 동·층·향이 값을 가르는 힘이 여전히 큽니다. 15층 같은 위쪽 층이 웃돈을 받는 게 지금은 자연스러워요.

비례율·분담금 같은 숫자는 아직 나오지 않았어요. 정비구역 지정과 조합 설립 뒤에야 윤곽이 잡힙니다.

관련 보도에 따르면 2026년 7월부터 재건축진단 기준이 완화됐어요. 30년 넘은 아파트는 진단 없이 절차를 시작할 수 있게 됐습니다. 32년 차인 이 단지에도 순풍이에요.

서울 전역은 토지거래허가구역이에요. 아파트를 사려면 허가를 받고 실거주해야 합니다. 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.

대출 한도는 KB시세로 잡혀요. 11월 2일 기준 KB 평균은 8억 1,500만원, 상한은 8억 4,000만원입니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%예요. 1주택자가 한 채 더 사는 경우엔 주담대가 막힙니다.

5. 큰 흐름 속의 이 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 6개월 6.0% 올랐어요. 서울은 8.0%입니다. 같은 기간 이 단지는 구보다 3.2%p, 서울보다 5.2%p 덜 올랐어요.

이유는 위 거래 표에 있어요. 큰 오름이 6월에 몰렸고, 그 뒤 넉 달은 8억 초중반에서 다졌거든요. 최근 6개월로 자르면 덜 오른 것처럼 보입니다.

관련 보도에 따르면 한국부동산원 9월 넷째 주 통계에서 강서구는 0.23% 올랐어요. 서울 평균 0.09%보다 높았습니다. 대출 규제 속에 중저가 아파트로 실수요가 몰린 영향이란 분석이에요.

금리는 부담이에요. 기준금리는 10월 27일 3.75%로 유지됐어요. 주담대 금리엔 오를 압력이 남아 있다는 보도가 이어집니다.

정리하면 시장은 순풍인데 이 단지는 넉 달 숨을 골랐어요. 이번 15층 거래는 그 숨 고르기가 끝나 간다는 신호로 읽힙니다. 구 흐름을 따라잡을 몫이 아직 남아 있어요.