도화현대1차 28평·32평, 어느 평형의 어떤 매물을 잡을까
28평 매물 9건은 모두 집주인 인증을 받았습니다. 32평 7건은 하나도 빠짐없이 직전 실거래보다 높게 나와 있고요. 같은 방 3개, 두 평형의 호가 차이는 최저가끼리 1,000만원입니다. 어디서 무엇을 잡아야 할까요?
같은 단지, 같은 방 3개짜리입니다. 그런데 최저가끼리 견주면 28평과 32평이 1,000만원밖에 차이 나지 않아요. 이 글은 도화현대1차에서 어느 평형의 어떤 집을 잡을지 하나씩 짚어 봅니다.
1. 이 단지, 이 평형
1.1 단지 개요
도화현대1차는 마포구 새창로 52에 있는 1,021세대 대단지입니다. 평형은 22평 129세대 · 28평 245세대 · 32평 157세대 · 39평 86세대 · 45평 344세대 · 50평 60세대로 나뉘어요. 1996년에 지어져 올해로 30년차입니다. 인접한 도화현대아파트와 통합 재건축 추진위원회를 꾸려 움직이고 있어요. 이 글에서는 20평대인 28평과 30평대인 32평을 다룹니다. 두 평형 모두 방 3개, 욕실 1개입니다.
1.2 지금 나와 있는 매물
| 평형 | 매물 건수 | 호가 범위 | 집주인 인증 | 세안고 |
|---|---|---|---|---|
| 28평 | 9건 | 16억 8,000만 ~ 17억 5,000만 | 9건(집주인인증비율 100%) | 1건 |
| 32평 | 7건 | 17억 ~ 18억 8,000만 | 6건(집주인인증비율 86%) | 0건 |
28평은 전체 9건 중 9건(집주인인증비율 100%)입니다. 32평은 전체 7건 중 6건(집주인인증비율 86%)이에요. 세를 안고 파는 매물은 28평에 1건뿐입니다.
2. 가격 기준선
2.1 실거래 추이
| 계약일 | 층 | 거래가 | 평형 | 직거래 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-14 | 11층 | 17억 | 28평 | |
| 2026-07-16 | 13층 | 16억 6,000만 | 28평 | |
| 2026-05-06 | 3층 | 15억 | 28평 | |
| 2026-04-25 | 12층 | 16억 800만 | 28평 | |
| 2026-03-14 | 16층 | 16억 1,500만 | 28평 | |
| 2026-03-09 | 9층 | 16억 1,000만 | 28평 |
28평은 3월에 16억 초반에서 거래됐어요. 8월 14일에는 11층이 17억에 팔렸습니다. 반년 만에 기준선이 17억으로 올라선 셈입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 평형 | 직거래 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-05-26 | 6층 | 13억 5,000만 | 32평 | 직거래 |
| 2026-04-28 | 3층 | 15억 3,000만 | 32평 | |
| 2025-12-24 | 5층 | 15억 3,000만 | 32평 | |
| 2025-08-26 | 7층 | 14억 600만 | 32평 | |
| 2025-08-03 | 2층 | 13억 4,000만 | 32평 | |
| 2025-06-27 | 13층 | 10억 | 32평 |
32평은 손바뀜이 뜸한 편이에요. 중개 거래로는 4월 28일 3층 15억 3,000만이 마지막입니다. 그 뒤로 반년 가까이 새 기준이 없어요.
2.2 직전 실거래와 호가
| 평형대 | 기준 실거래 | 호가 하단 | 실거래보다 싼 매물 | 저층 빼면 |
|---|---|---|---|---|
| 28평 | 2026-08-14 11층 17억 | 16억 8,000만 | 2건 / 9건 | 1건 |
| 32평 | 2026-04-28 3층 15억 3,000만 | 17억 | 0건 / 7건 | — |
28평은 직전 실거래보다 낮은 호가가 2건입니다. 저층을 빼면 1건이 남아요. 그 1건은 104동 16억 8,000만, 세를 안고 파는 매물입니다. 저층도 아니고 바로 들어갈 수도 있는 조건으로는 17억 아래가 없다는 얘기예요.
32평은 7건 모두 직전 실거래보다 위에 있어요. 5월 26일 6층 13억 5,000만은 직거래라 기준에서 뺐습니다. 시장가와 무관한 값이 섞일 수 있어서예요.
2.3 KB·한국부동산원 시세
| 평형 | 타입 | KB부동산 | 한국부동산원 |
|---|---|---|---|
| 28평 | 94 | 15억 5,000만 · 16억 2,500만 · 17억 | 14억 7,000만 · 15억 7,000만 · 16억 7,000만 |
| 32평 | 106 | 15억 7,500만 · 16억 5,000만 · 17억 3,500만 | 15억 · 16억 · 17억 |
28평 호가는 KB 상위 17억 언저리에 몰려 있어요. 실거래가 이미 그 선까지 올라왔기 때문입니다. 32평은 사정이 달라요. 호가 하단 17억은 KB 상위 안쪽이지만, 18억대 매물은 KB 상위보다 위에 있습니다.
3. 후보군 — 가성비로 추린 28평 9건 · 32평 7건
3.1 가성비와 매물지수를 어떻게 봤나
매물지수는 그 집의 상품성 점수예요. 가성비는 그 상품성에 비해 호가가 얼마나 낮은지를 봅니다. 가성비가 높으면 같은 값에 상품성을 더 얻는다는 뜻이에요. 스티커는 세 가지 질문에 대한 답입니다. ⭐ 가성비최고 — 가장 상품성이 좋으면서 저평가된 매물은? 💰 최저가 — 가장 낮은 가격에 들어갈 수 있는 매물은? 👑 RR — 현재 등록 매물 중 최상급 매물은?
3.2 28평 후보군
| 순번 | 비고 | 평형 | 타입 | 방/욕 | 동·층·향 | 호가 | 가성비 | 매물지수 | 입주 | 광고 소개 | 역 도보 | 집주인 인증 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ⭐ 가성비최고 | 28평 | 94 | 3/1 | 111동 중(6~10층) 남서향 | 17억 2,000만 | 5.13 | 8.8 | 2027년 4월 중순 | 현대아파트중 가장 선호하는 입구동으로… | 공덕 5분 | ✓ 인증 |
| 2 | 세안고 | 28평 | 94 | 3/1 | 104동 중(6~10층) 동향 | 16억 8,000만 | 5.09 | 8.6 | 2027년 12월 중순(세안고) | 공덕역 인근 재건축 대단지 세안고 2… | 공덕 7분 | ✓ 인증 |
| 3 | 👑 RR | 28평 | 94 | 3/1 | 111동 12층 남서향 | 17억 5,000만 | 5.07 | 8.9 | 즉시입주 | 재건축추진중, 올수리특, 입구동, 입… | 공덕 5분 | ✓ 인증 |
| 4 | 28평 | 94 | 3/1 | 111동 11층 남향 | 17억 5,000만 | 5.07 | 8.9 | 즉시입주 | 공덕역 인근 재건축 대단지 인기많은 … | 공덕 5분 | ✓ 인증 | |
| 5 | 28평 | 94 | 3/1 | 111동 6층 남향 | 17억 5,000만 | 5.04 | 8.8 | 즉시입주 | 공덕역 5분 신축급 올리모델링 실사진… | 공덕 5분 | ✓ 인증 | |
| 6 | 28평 | 94 | 3/1 | 104동 14층 남향 | 17억 3,000만 | 4.98 | 8.6 | 즉시입주 | 재건축추진중, 공덕역세권, 올수리, … | 공덕 7분 | ✓ 인증 | |
| 7 | 28평 | 94 | 3/1 | 104동 10층 동향 | 17억 2,000만 | 4.97 | 8.6 | 즉시입주 | 입주는 12월 말부터 협의가능 | 공덕 7분 | ✓ 인증 | |
| 8 | 28평 | 94 | 3/1 | 104동 14층 남서향 | 17억 5,000만 | 4.92 | 8.6 | 즉시입주 | 역세권 재건축 추진중 | 공덕 7분 | ✓ 인증 | |
| 9 | 💰 최저가 | 28평 | 94 | 3/1 | 111동 2층 남서향 | 16억 9,000만 | 4.70 | 7.9 | 즉시입주 | 대단지, 공덕역세권, 재건축추진중, … | 공덕 5분 | ✓ 인증 |
인증 표시가 없는 매물은 집주인 인증을 받지 않은 매물입니다(허위 가능성). 28평은 9건 모두 인증을 받았어요. 호가가 17억 2,000만~17억 5,000만에 촘촘히 붙어 있어서, 동과 층과 입주 시기가 값을 가릅니다.
3.3 32평 후보군
| 순번 | 비고 | 평형 | 타입 | 방/욕 | 동·층·향 | 호가 | 가성비 | 매물지수 | 입주 | 광고 소개 | 역 도보 | 집주인 인증 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ⭐ 가성비최고 | 32평 | 106 | 3/1 | 110동 10층 동향 | 18억 | 5.06 | 9.1 | 2027년 12월 20일 | 대단지, 공덕역세권, 재건축추진중, … | 공덕 6분 | ✓ 인증 |
| 2 | 32평 | 106 | 3/1 | 110동 3층 남향 | 17억 2,000만 | 5.05 | 8.7 | 즉시입주 | 공덕역세권으로 대단지 아파트에 재건축… | 공덕 6분 | ✓ 인증 | |
| 3 | 👑 RR | 32평 | 106 | 3/1 | 110동 고(11~15층) 동향 | 18억 8,000만 | 4.88 | 9.2 | 즉시입주 | 공덕역세권으로 대단지 아파트로 선호하… | 공덕 6분 | ✓ 인증 |
| 4 | 32평 | 106 | 3/1 | 102동 중(6~10층) 남향 | 18억 | 4.85 | 8.7 | 즉시입주 | 공덕역세권으로 대단지이며 부분수리되고… | 공덕 5분 | ✓ 인증 | |
| 5 | 32평 | 106 | 3/1 | 102동 8층 남향 | 18억 | 4.85 | 8.7 | 즉시입주 | 대단지 남향 공덕역역세권 일부수리 재… | 공덕 5분 | ✓ 인증 | |
| 6 | 32평 | 106 | 3/1 | 110동 3층 동향 | 18억 | 4.83 | 8.7 | 2027년 3월 중순 | 대단지, 공덕역세권, 재건축추진중, … | 공덕 6분 | ||
| 7 | 💰 최저가 | 32평 | 106 | 3/1 | 102동 2층 남향 | 17억 | 4.81 | 8.2 | 즉시입주 | 공덕역 역세권 재건축 대단지 횡단보도… | 공덕 5분 | ✓ 인증 |
인증 표시가 없는 매물은 집주인 인증을 받지 않은 매물입니다(허위 가능성). 32평에서는 6번, 110동 3층 동향이 여기에 해당해요. 7건 중 4건이 18억에 모여 있습니다.
4. 최종 선택
4.1 28평 — ⭐ 가성비최고 · 💰 최저가 · 👑 RR
| 스티커 | 평형 | 동·층·향 | 호가 | 가성비 | 매물지수 | 입주 | 집주인 인증 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ⭐ 가성비최고 | 28평 | 111동 중(6~10층) 남서향 | 17억 2,000만 | 5.13 | 8.8 | 2027년 4월 중순 | ✓ 인증 |
| 💰 최저가(대안) | 28평 | 111동 2층 남서향 | 16억 9,000만 | 4.70 | 7.9 | 즉시입주 | ✓ 인증 |
| 👑 RR(참고) | 28평 | 111동 12층 남서향 | 17억 5,000만 | 5.07 | 8.9 | 즉시입주 | ✓ 인증 |
⭐ 111동 중층 남서향, 17억 2,000만. 공덕역 5분 거리의 입구동이에요. 직전 실거래 17억과 2,000만 차이입니다. 입주는 2027년 4월 중순이라 수집 시점에서 6개월 안이에요. 반년쯤 기다리면 실거주가 됩니다. 층은 6~10층으로만 표시돼 정확한 층은 확인해야 해요.
💰 111동 2층 남서향, 16억 9,000만. 같은 입구동에 바로 들어갈 수 있는 집이에요. 직전 실거래보다 1,000만 낮게 나와 있습니다. 그 대신 2층이라 매물지수가 후보 가운데 가장 낮아요. 층을 양보하는 만큼 입주 시기를 얻는 선택입니다.
👑 111동 12층 남서향, 17억 5,000만. 호가 밴드 맨 위에 있어요. 같은 동 고층에 올수리로 소개된 매물이고, 즉시입주입니다. ⭐ 매물보다 3,000만을 더 내고 고층과 바로 입주를 함께 얻는 셈이에요.
4.2 32평 — ⭐ 가성비최고 · 💰 최저가 · 👑 RR
| 스티커 | 평형 | 동·층·향 | 호가 | 가성비 | 매물지수 | 입주 | 집주인 인증 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ⭐ 가성비최고 | 32평 | 110동 10층 동향 | 18억 | 5.06 | 9.1 | 2027년 12월 20일 | ✓ 인증 |
| 💰 최저가(대안) | 32평 | 102동 2층 남향 | 17억 | 4.81 | 8.2 | 즉시입주 | ✓ 인증 |
| 👑 RR(참고) | 32평 | 110동 고(11~15층) 동향 | 18억 8,000만 | 4.88 | 9.2 | 즉시입주 | ✓ 인증 |
⭐ 110동 10층 동향, 18억. 매물지수 9.1로 상품성은 상위권이에요. 다만 입주가 2027년 12월 20일입니다. 수집 시점에서 6개월이 넘어, 바로 들어가 살 집은 아니에요. 직전 실거래 15억 3,000만, KB 상위 17억 3,500만보다도 위에 호가가 있습니다. 기다릴 수 있는 사람에게 맞는 매물이에요.
💰 102동 2층 남향, 17억. 32평 가운데 가장 낮은 값으로 들어가는 길이에요. 남향에 즉시입주이고 공덕역 5분입니다. 2층이라는 점을 받아들이면 실거주 조건은 갖춘 집이에요.
👑 110동 고층 동향, 18억 8,000만. 매물지수 9.2로 32평에서 가장 높아요. 즉시입주도 됩니다. 그만큼 호가가 밴드 맨 위에 있어, 협상 여지를 따져 볼 자리예요.
5. 평형대 비교
| 평형대 | 매물 건수 | 호가 범위 | ⭐ 가성비최고 호가 | 💰 최저가 호가 | 평당가 | 방/욕 | 1년 시세 변동 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 28평 | 9건 | 16억 8,000만 ~ 17억 5,000만 | 17억 2,000만 | 16억 9,000만 | 6,119만원(28평 기준) | 3/1 | +27% |
| 32평 | 7건 | 17억 ~ 18억 8,000만 | 18억 | 17억 | 5,580만원(32평 기준) | 3/1 | +18% |
| 차액(28평 → 32평) | 8,000만 | 1,000만 |
두 평형은 방과 욕실 수가 같아요. 32평은 방 개수가 아니라 공간의 여유를 사는 선택입니다.
28평은 1년 시세 변동이 +27%로 더 컸어요. 찾는 사람이 꾸준하고, 매물도 9건이라 층·향을 고를 여지가 있습니다. 세 식구 안팎이고 바로 실거주하려면 맞는 평형이에요.
32평은 평당가가 5,580만원으로 28평보다 낮아요. 넓이를 더 확보하려는 가족에게 맞습니다. 최저가끼리는 1,000만원 차이라 저층을 받아들이면 진입 장벽이 낮아요. 반대로 가성비최고끼리는 8,000만원이 벌어집니다. 두 평형 모두 15억 초과라 대출 한도는 같아요. 늘어나는 값은 고스란히 현금으로 채워야 합니다.