아크로리버파크 34평, 48억 9,000만부터 71억까지 — 어느 매물을 잡아야 할까

같은 단지, 같은 34평입니다. 그런데 호가가 48억 9,000만원부터 71억원까지 벌어져 있어요. 22억 넘는 차이입니다.

동이 다르고 층이 다르고 향이 다릅니다. 그래서 이 밴드 안에서 어디를 잡느냐가 곧 결과가 돼요. 139건을 전부 놓고 추려 봤습니다.

1. 이 단지, 이 평형

1.1 단지 개요

아크로리버파크는 서초구 신반포로15길 19에 있습니다. 2016년 준공이니 10년차 준신축이에요. 1,612세대 15개 동으로 대단지에 들어갑니다. 대표 평형이 34평이고 551세대예요. 잠원초는 도보 9분, 신반포중은 도보 3분입니다.

1.2 지금 나와 있는 매물

33평과 34평을 합치면 139건입니다. 층·향을 고를 여지가 넉넉한 편이에요. 대부분 즉시입주로 나와 있고, 세입자를 승계하는 물건은 5건뿐입니다.

2. 가격 기준선

2.1 실거래 추이

5월에는 55억~56억에 손바뀜이 있었습니다. 8월은 53억 9,000만, 9월은 50억이에요. 한 달에 한두 건씩이라 거래가 드문 편입니다.

층도 제각각입니다. 7월 51억은 1층 거래였어요. 숫자만 늘어놓고 방향을 단정하기는 어렵습니다.

2.2 직전 실거래와 호가

9월 10일 17층 50억보다 낮은 호가가 19건입니다. 그런데 그중 16건이 저층이에요.

이 구분이 중요합니다. 싸게 살 수 있는 게 아니라, 저층이라 호가가 낮은 것입니다. 중층 이상에서 같은 값을 기대하긴 어렵습니다.

2.3 KB·한국부동산원 시세

두 기관 평균이 52억~57억 사이에 모입니다. 호가 밴드의 가운데와 겹쳐요. 50억 초반은 공식 시세로 보면 하위 구간입니다.

3. 후보군 — 가성비로 추린 10건

3.1 가성비와 매물지수를 어떻게 봤나

매물지수는 그 매물의 상품성입니다. 동·층·향·타입이 얼마나 좋은지를 숫자로 본 것이에요. 가성비는 그 상품성에 견줘 호가가 얼마나 낮은지를 봅니다.

그래서 스티커 세 개가 각각 다른 질문에 답합니다. 🔴 추천은 '가장 상품성이 좋으면서 저평가된 매물은?'입니다. 💰 대안은 '가장 적은 돈으로 들어갈 수 있는 매물은?'이에요. 👑 참고는 '지금 나와 있는 것 중 최상급은?'입니다. 매물지수가 가장 높은 물건이고, 권하는 매물이 아니라 견주는 기준점입니다.

3.2 30평대(33·34평) 후보군

139건 가운데 25건은 후보에는 두되 스티커에서 뺐습니다. 조망 없이 북향인 매물이 20건, 세입자를 승계하는 매물이 5건이에요. 세안고는 입주 일정을 따로 맞춰 봐야 해서 뺐습니다.

인증 표시가 없는 매물은 집주인 인증을 받지 않은 매물입니다(허위 가능성).

4. 최종 선택

4.1 30평대(33·34평) 🔴 추천 · 💰 대안 · 👑 참고

🔴 추천은 106동 52억입니다. 매물지수 46.7로 후보군에서 가장 높아요. 그러면서 가성비도 8.98로 1위입니다. 상품성과 호가가 같이 맞아떨어진 자리예요.

향은 북서향입니다. '한강뷰'로 소개된 매물이에요. 남향만큼 낮 채광이 길지는 않습니다. 대신 같은 매물지수 46.7인 104동 물건이 63억에 나와 있으니, 52억이라는 위치가 어디쯤인지는 분명합니다.

💰 대안은 104동 48억 9,000만입니다. 139건 전체의 호가 하단이에요. 9월 10일 17층 50억 거래보다도 낮습니다.

맞바꾸는 건 층입니다. 저층 구간이라 매물지수가 41.6이에요. 남서향에 즉시입주라 실거주로 바로 들어갈 수는 있습니다. 조망을 크게 보지 않고 예산을 먼저 맞추는 분께 맞는 성격입니다.

👑 참고는 104동 63억입니다. 매물지수 46.7로 지금 나와 있는 것 중 최상급이에요. 남향 중층에 집주인 인증까지 붙어 있습니다.

권하는 매물은 아닙니다. 가성비는 7.41로 후보군 밖이에요. 같은 매물지수 46.7을 52억에도 잡을 수 있다는 걸 보여 주는 기준점입니다.