공릉3단지라이프 19평 6억 4,900만, 직전보다 1억 뛴 신고가
2026년 9월 10일 계약분이 막 공개됐습니다. 4월 거래보다 1억 넘게 뛴 신고가인데, 같은 시기 호가와 옆 단지 매물을 늘어놓고 보면 이야기가 조금 달라집니다.
1. 막 등록된 거래 — 19평 6억 4,900만원
공릉3단지라이프 19평이 6억 4,900만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 10일, 5층입니다.
신고가입니다. 직전 거래보다 20.2% 높습니다. 등록 자료가 공개된 건 2026년 9월 23일이었어요.
2. 이 거래를 뜯어봅니다
이 단지 19평은 올해 봄까지 5억 3,000만~5억 4,500만원 선에서 움직였습니다. 그러다 한 번에 6억 4,900만원이 찍혔어요.
| 계약일 | 가격 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-09-10 | 6억 4,900만원 | 5층 |
| 2026-04-24 | 5억 4,000만원 | 11층 |
| 2026-04-20 | 5억 3,000만원 | 15층 |
| 2026-02-20 | 5억 4,500만원 | 6층 |
| 2025-12-01 | 4억 8,500만원 | 15층 |
| 2025-06-28 | 4억 9,800만원 | 5층 |
눈여겨볼 건 층입니다. 이번 거래는 5층이에요. 2025년 6월 28일 같은 5층 거래가 4억 9,800만원이었습니다.
분기평균으로 계산한 1년 변화율은 9.6%입니다. 개별 거래끼리 이어 보면 그보다 훨씬 큽니다. 분기평균은 그 분기에 거래된 층·향에 따라 흔들리니 참고로만 보세요.
2-1. 가격 합의 시점(2026-08-20) 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 해서 약정과 본계약 사이에 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값을 정한 시점은 8월 20일 무렵입니다. 그때 시장에 뭐가 있었는지 보죠.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 공릉3단지라이프 19평 | 302동 2층 남향 · 수리 · 전세 안고 | 6억 2,000만원 |
| 공릉3단지라이프 19평 | 302동 1층 남향 · 특올수리(배관 포함) | 6억 5,000만원 |
| 공릉3단지라이프 19평 | 303동 중층 남향 · 올수리 · 중랑천 조망 | 7억원 |
| 중계주공5단지 17평 | 501동 2층 남향 · 올수리 | 5억 6,000만원 |
| 중계주공5단지 17평 | 505동 12층 남향 | 6억원 |
| 중계주공5단지 17평 | 503동 6층 남향 · 특올수리 · 입주 협의 | 7억원 |
| 삼익4단지 19평 | 404동 고층 남향 · 도배·장판·배관 완료 · 세 안고 | 5억 9,000만원 |
| 삼익4단지 19평 | 403동 11층 남향 · 샤시 포함 수리 · 전세 안고 | 6억 3,000만원 |
| 비선 20평 | 507동 4층 남향 · 부분수리 · 입주 협의 | 6억 2,000만원 |
| 사슴3단지 19평 | 303동 15층 남향 · 조망 우수 · 정상 입주 가능 | 6억 5,000만원 |
같은 단지 호가는 6억 2,000만~7억원에 걸쳐 있었습니다. 6억 4,900만원은 그 밴드의 아래쪽입니다.
다만 밴드 하단 두 건은 전세를 낀 매물이었어요. 바로 들어가 살려는 사람에게는 선택지가 아니었습니다. 실입주가 되는 물건만 놓고 보면 6억 4,900만원은 낮은 축이었습니다.
그래도 잘 산 값이라고 못박기는 이릅니다. 같은 돈이면 삼익4단지 11층을 6억 3,000만원에, 사슴3단지 15층 조망 매물을 6억 5,000만원에 볼 수 있었거든요. 층만 보면 양보한 거래입니다.
2-2. 이 값이면 어느 자리인가
급을 볼 때는 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 공릉3단지라이프 19평 평당가는 3,460만원이에요.
| 단지·평 | 현재 시세 | 평당가 |
|---|---|---|
| 장미 17평 | 5억 7,000만원 | 3,809만원 |
| 공릉3단지라이프 19평 | 6억 5,750만원 | 3,460만원 |
| 중계주공5단지 17평 | 5억 2,320만원 | 3,380만원 |
| 삼익4단지 19평 | 5억 6,500만원 | 3,157만원 |
| 비선 20평 | 5억 2,650만원 | 2,876만원 |
평당가로는 장미 아래, 중계주공5단지 위입니다. 노원 구축 가운데 중상위 자리예요.
가격대가 한 단계 아래인 곳도 있습니다. 사슴3단지는 평당가가 대상보다 10% 낮고, 중계주공8단지는 6% 낮습니다. 그런데 사슴3단지 15층 조망 매물 호가가 6억 5,000만원이었어요. 총액이 겹칩니다.
정리하면 이렇습니다. 이번 6억 4,900만원은 같은 예산대에서 평당가가 더 높은 단지를 고른 대신, 층은 낮은 쪽을 받은 값입니다.
3. 지금 사려면 어디서 사야 하나
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 최근 실거래 | 6억 4,900만원 (2026-09-10 · 5층) |
| 호가 범위 | 6억 2,000만~7억원 (5건) |
| 직전 실거래보다 싼 매물 | 1건 / 5건 (그중 저층 1건) |
| 6개월 안에 실입주 되는 매물 | 3건 / 5건 |
| KB부동산 (2026-09-21) | 평균 5억 6,000만원 · 상한 5억 9,000만원 |
| 한국부동산원 (2026-09-21) | 평균 5억 3,500만원 · 상한 5억 7,000만원 |
이번 거래보다 낮은 호가는 한 건뿐입니다. 그마저 저층이고 전세를 낀 물건이에요. 값이 낮은 게 아니라 조건이 다른 겁니다.
호가 상단 7억원 두 건은 10층과 14층입니다. 둘 다 올수리에 중랑천 조망을 내세운 매물이에요. 밴드가 벌어진 이유가 층과 조망에 있습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 6억 2,000만원최저가 | 302동 저층 남향으로 채광이 무난하고 올수리돼 깨끗하지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 입주 시점도 확인이 필요합니다. |
| 6억 5,000만원 | 302동 1층 남향이고 배관까지 손본 올수리라 내부는 깔끔하지만, 전세가 껴 있어 바로 들어가 살기는 어렵습니다. |
| 7억원 | 302동 중층 남향이라 채광이 좋고 중랑천 조망이 트여 있으며, 올수리돼 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
| 6억 6,000만원 | 303동 저층 남향에 올수리가 끝나 있어 신혼부부가 곧바로 들어와 살기 좋습니다. |
| 7억원 | 303동 고층 남향이라 채광과 중랑천 전망이 시원하게 트여 있고, 올수리돼 있어 즉시 입주가 가능합니다. |
4. 단지와 입지는 이렇습니다
1994년 준공, 840세대, 4개 동입니다. 32년차 구축이에요. 용적률은 201%입니다.
약점은 주차입니다. 세대당 0.32대로 부족한 편이에요. 구축 복도식 단지의 현실적인 한계입니다.
교통은 7호선 공릉역 도보 6~7분입니다. 1호선 광운대역도 도보 11분 거리예요. 광운대역은 GTX-C 정차가 예정돼 있다고 알려져 있습니다.
학교는 서울용원초가 도보 4분입니다. 중학교는 한천중이 도보 8분, 중평중이 도보 18분이에요. 구내 순위는 한천중 16/26위, 중평중 5/26위입니다.
블록 서열을 보면 중계동 일대가 노원구 상위 생활권입니다. 공릉동은 그보다 한 단계 아래예요. 그런데 이 단지 평당가는 블록 입지값 위에 얹혀 있습니다. 재건축 기대가 먼저 반영된 상태로 읽힙니다.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 추진위원회 | 2026.01 구성 소식(언론 보도) |
| 안전진단 | 확인 필요 — 공개 정보 없음 |
| 정비구역지정 | 미정 |
| 조합설립 이후 | 미정 |
비례율, 분담금, 조합원 분양가는 아직 나온 게 없습니다. 사업시행인가와 관리처분 단계에서 구체화됩니다. 지금은 숫자로 따질 수 있는 구간이 아니에요.
5. 큰 흐름 위에서 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 3개월 +1.0%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요. 구 전체는 서울보다 완만합니다.
그런데 같은 예산대 노원 구축들은 6개월 사이 꽤 올랐습니다. 장미 9.7%, 중계주공5단지 9.6%, 삼익4단지 12.0%, 비선 19.6%입니다. 이 단지만 0.7%에 머물러 있었어요.
그러니 이번 거래는 혼자 튄 값이라기보다 뒤늦게 따라붙은 쪽에 가깝습니다. 관련 보도에 따르면 노원구는 10억원 미만 거래가 활발하고, 재건축 추진위 승인이 여러 단지에서 잇따르고 있습니다.
역풍도 있습니다. 기준금리가 2026년 8월 3%로 올랐고, 주담대 금리 상단은 7%에 가깝습니다. 스트레스 DSR 3단계까지 적용돼 한도는 줄어드는 방향이에요.
정리하면 순풍과 역풍이 같이 붑니다. 값은 따라잡는 국면이고, 자금은 조이는 국면입니다. 그래서 결론이 '무조건 매수'가 아니라 '가격대 조건부'가 됩니다.