가양2단지성지 21평, 10억 6,000만원 매물부터 15억 매물까지 어디를 잡을까
직전 실거래는 10억 4,800만원입니다. 그런데 그보다 낮은 호가는 한 건도 없어요. 10억대 매물 안에서 어떤 집을 골라야 할까요?
가양2단지성지 21평 매물은 10억 6,000만원부터 시작합니다. 직전 실거래는 10억 4,800만원이었어요. 실거래보다 낮게 나온 매물은 한 건도 없습니다. 그래서 고르는 기준이 더 중요해졌습니다.
1. 이 단지, 이 평형
1.1 단지 개요
가양2단지성지는 15평 497세대 · 17평 623세대 · 21평 504세대로 이뤄져 있습니다. 1992년에 지은 1624세대 대단지예요. 10개 동이고, 34년차라 재건축 연한에 들어섰습니다. 이 글은 21평을 봅니다. 방 3개, 욕실 1개 구조예요.
관련 보도에 따르면 재건축은 예비안전진단 동의서를 받는 초기 단계입니다. 정비구역 지정부터 그 뒤 일정은 아직 정해진 게 없어요.
1.2 지금 나와 있는 매물
| 평형 | 매물 건수 | 호가 범위 | 집주인 인증 | 세안고 |
|---|---|---|---|---|
| 21평 | 10여 건 | 10억 6,000만 ~ 15억 100만 | 7건(집주인인증비율 37%) | 1건 |
전체 10여 건 중 7건(집주인인증비율 37%)이 집주인 인증을 받았습니다. 전세를 낀 매물은 1건이에요.
2. 가격 기준선
2.1 실거래 추이
| 계약일 | 층 | 거래가 | 평형 | 직거래 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-24 | 11층 | 10억 4,800만 | 21평 | |
| 2026-10-12 | 8층 | 10억 8,500만 | 21평 | |
| 2026-09-19 | 8층 | 10억 4,500만 | 21평 | |
| 2026-06-13 | 2층 | 9억 4,000만 | 21평 | |
| 2026-05-23 | 15층 | 10억 3,000만 | 21평 | |
| 2026-05-19 | 7층 | 10억 3,000만 | 21평 |
9월부터는 10억원대 거래가 이어지고 있어요. 6월 2층 거래만 9억원대였습니다. 층이 낮은 거래라 같은 선에서 보긴 어렵습니다.
2.2 직전 실거래와 호가
| 기준 실거래 | 호가 하단 | 실거래보다 싼 매물 | 저층 빼면 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-24 11층 10억 4,800만 | 10억 6,000만 | 0건 / 10여 건 | 0건 |
호가는 모두 직전 실거래 위에 있습니다. 실거래 아래로 들어갈 길은 지금 없어요. 협상은 호가 밴드 안에서 시작해야 합니다.
2.3 KB·한국부동산원 시세
| 평형 | 타입 | KB부동산 | 한국부동산원 |
|---|---|---|---|
| 21평 | 70A | 9억 6,750만원 · 10억 4,750만원 · 10억 7,250만원 | 자료 없음 |
호가 하단 10억 6,000만원은 KB 평균과 상위 사이에 있어요. 공식 시세로 봐도 동떨어진 값은 아닙니다.
3. 후보군 — 가성비로 추린 10건
3.1 가성비와 매물지수를 어떻게 봤나
매물지수는 그 집의 상품성입니다. 동·층·향·수리 상태 같은 것을 담았어요. 가성비는 그 상품성에 비해 호가가 얼마나 낮은지를 봅니다. 스티커는 세 가지 질문에 답합니다. ⭐ 가성비최고는 "가장 상품성이 좋으면서 저평가된 매물은?" 💰 최저가는 "가장 낮은 가격에 들어갈 수 있는 매물은?" 👑 RR은 "현재 등록 매물 중 최상급 매물은?"입니다.
3.2 21평 후보군
| 순번 | 비고 | 평형 | 타입 | 방/욕 | 동·층·향 | 호가 | 가성비 | 매물지수 | 입주 | 광고 소개 | 역 도보 | 집주인 인증 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ⭐ 가성비최고 · 💰 최저가 | 21평 | 70A | 3/1 | 209동 중(6~10층) 남향 | 10억 6,000만 | 4.86 | 5.1 | 2027년 2월 중순 | 남향 로얄동호수 CJ부지개발호재 27… | 양천향교 8분 | |
| 2 | 21평 | 70A | 3/1 | 210동 6층 남서향 | 10억 6,000만 | 4.85 | 5.1 | 2026년 12월 28일 | 예전수리 9호선역세권 지역난방 | 양천향교 9분 | ||
| 3 | 21평 | 70A | 3/1 | 209동 6층 남서향 | 10억 7,000만 | 4.81 | 5.1 | 2026년 12월 15일 | 예전수리 9호선역세권 지역난방 | 양천향교 8분 | ||
| 4 | 세안고 | 21평 | 70A | 3/1 | 208동 6층 남서향 | 10억 7,000만 | 4.81 | 5.1 | 2027년 9월 초순(세안고) | 샷시포함올수리 전세안고매매 정상입주가… | 양천향교 7분 | |
| 5 | 21평 | 70A | 3/1 | 208동 8층 남서향 | 10억 9,000만 | 4.72 | 5.1 | 즉시입주 | 빠른입주가 올수리 마곡인근 CJ 부지… | 양천향교 7분 | ✓ 인증 | |
| 6 | 21평 | 70B | 3/1 | 208동 13층 남서향 | 11억 | 4.71 | 5.2 | 즉시입주 | 한강변 샷시포함 올수리 뷰좋음 9호선… | 양천향교 7분 | ✓ 인증 | |
| 7 | 21평 | 70A | 3/1 | 208동 15층 남향 | 11억 2,000만 | 4.63 | 5.2 | 즉시입주 | 최근 전체 올수리 | 양천향교 7분 | ✓ 인증 | |
| 8 | 21평 | 70A | 3/1 | 207동 8층 남동향 | 11억 | 4.62 | 5.1 | 2026년 12월 30일 | 9호선역세권 CJ부지개발호재 올수리 … | 양천향교 7분 | ||
| 9 | 21평 | 70A | 3/1 | 207동 8층 남동향 | 11억 | 4.62 | 5.1 | 2027년 1월 20일 | 올수리됨, 입주가능, 이삿날조정가능 | 양천향교 7분 | ||
| 10 | 공원뷰 소개 | 21평 | 70A | 3/1 | 207동 8층 남동향 | 11억 | 4.61 | 5.1 | 즉시입주 | 전체 특올수리 | 양천향교 7분 | ✓ 인증 |
| 19 | 👑 RR | 21평 | 70A | 3/1 | 210동 고(11~15층) 남향 | 15억 100만 | 3.46 | 5.2 | 즉시입주 | 최근 올수리 | 양천향교 9분 | ✓ 인증 |
인증 표시가 없는 매물은 집주인 인증을 받지 않은 매물입니다(허위 가능성). 가성비 1~4위는 모두 인증이 없어요. 인증 매물은 5위부터 나옵니다.
4. 최종 선택
4.1 21평
| 스티커 | 평형 | 동·층·향 | 호가 | 가성비 | 매물지수 | 입주 | 집주인 인증 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ⭐ 가성비최고 · 💰 최저가 | 21평 | 209동 중(6~10층) 남향 | 10억 6,000만 | 4.86 | 5.1 | 2027년 2월 중순 | 없음 |
| 👑 RR(참고) | 21평 | 210동 고(11~15층) 남향 | 15억 100만 | 3.46 | 5.2 | 즉시입주 | ✓ 인증 |
잡을 집은 209동 중층(6~10층) 남향, 10억 6,000만원입니다. 이번에 나온 매물 중 가장 낮은 값이고, 11억 아래에서 남향은 이 집 하나예요. 같은 값의 210동 6층과 1,000만원 더 높은 209동 6층은 모두 남서향입니다. 6개월 안에 입주할 수 있어 실거주로 바로 들어갈 사람에게 맞습니다.
높은 층을 꼭 원하는 분이라면 208동 15층 남향 11억 2,000만원이 맞습니다. 입주를 2027년 가을까지 미뤄도 되는 분이라면 208동 6층 세안고 10억 7,000만원을 보세요. 2027년 9월 초순까지 세입자가 살고 있어, 그동안 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 다만 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하니, 대출 없이 살 수 있는 분에게만 해당합니다.
15억 100만원짜리 210동 고층 남향은 후보에서 뺍니다. 고층 남향을 원하면 208동 15층이 3억 8,100만원 싸게 있습니다. 게다가 이 집은 15억을 넘어 주담대 한도가 4억으로 줄어듭니다.