가락 극동 42평 24억 신고가, 호가는 전부 그 위에 있다

가락동 극동 42평이 24억에 팔렸습니다. 이 평형에서 가장 높은 실거래예요. 계약은 2026년 10월 17일, 13층이었습니다. 신고를 거쳐 11월 7일에 막 공개됐어요.

더 흥미로운 건 매물 쪽이에요. 11월 7일 수집한 42평 매물은 11건입니다. 그중 24억보다 낮은 호가는 한 건도 없어요.

이 글에선 그 24억이 어떤 값인지 따져 봅니다. 당시 매물, 옆 단지, 재건축 단계를 차례로 놓아 볼게요.

24억, 어떤 거래였나

42평 거래를 시간순으로 놓으면 이렇습니다.

이 거래엔 직전 대비 +86.6%라는 숫자가 붙어 있어요. 그런데 기준이 8월 3층 12억 8,600만입니다. 앞뒤 거래와 너무 떨어진 값이라 시세로 보기 어려워요. 특수한 사정이 있었을 수 있지만 확인된 건 없습니다. 그래서 +86.6%는 숫자만 크고 뜻은 작아요.

의미 있는 비교는 7월 2층 23억 6,000만입니다. 2층과 13층인데 값 차이가 크지 않아요. 이 단지에선 층이 값을 크게 가르지 않는다는 뜻이에요. 이유는 뒤의 재건축 단계에서 다시 볼게요.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 3월엔 17억 안팎에서 거래됐어요. 분기평균으로는 1년 +43.1%입니다. 개별 거래로 봐도 17억대에서 24억까지 올라왔어요. 다만 2026년 들어 신고된 42평 거래는 표의 세 건이 전부예요. 거래가 잦은 단지는 아닙니다.

우리 평균시세는 18억 8,891만이에요. 거래가 드물어 최근 값을 아직 다 따라가지 못했습니다.

당시 매물과 견줘 보면

10월 17일 24억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 아파트가 토지거래허가 대상이에요. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제로 값을 맞춘 건 계약 직전(약 3주 전) 시점이에요. 그때 같은 예산대에 나와 있던 매물을 놓아 봤습니다.

극동 자체의 당시 호가는 우리 스냅샷에 없어요. 그래서 옆 단지 매물로 위치를 잡습니다.

24억은 문정래미안 44평 당시 호가의 맨 위와 같은 값이에요. 같은 돈이면 2004년 준공 대단지 44평도 고를 수 있었습니다. 잠실올림픽공원아이파크 43평은 34억부터라 가격대가 달라요.

평당으로 보면 더 분명해요. 24억을 42평으로 나누면 문정래미안 평당 4,934만을 넘어섭니다. 잠실올림픽공원아이파크 평당 7,034만에는 못 미쳐요. 지금 지어진 집으로는 설명이 안 되는 자리예요. 그 차이를 메우는 건 재건축 기대입니다.

11월 7일 수집 호가, 24억 아래는 없다

11건이 모두 24억 위에 있어요. 대부분 25억에 몰려 있고, 하단은 24억 5,000만입니다. 하단 두 건은 7동 저층이에요. 하나는 남향, 하나는 올수리에 샤시를 바꾼 집입니다. 층과 수리 여부가 달라도 호가는 거의 같아요.

KB시세 상한도 24억이에요. 실거래와 공식 시세가 24억에서 만납니다. 그 위 25억은 아직 거래로 확인된 값이 아니에요.

같은 예산의 다른 선택지

문정래미안은 극동과 같은 블록이에요. 분기평균으로 6개월 +31.0% 올랐습니다. 거여5단지는 같은 기간 -3.1%예요. 비슷한 예산대 단지 평균은 +0.8%에 그쳤습니다. 지역 전체가 같이 오른 그림은 아니에요.

극동은 그 평균을 크게 앞섰어요. 이 단지만의 이유가 값을 끌어올렸다고 보는 게 맞습니다. 그 이유가 재건축이에요.

문정래미안 44평은 바로 들어가 오래 살 집이에요. 극동 42평은 몇 년 뒤 신축을 받는 표입니다. 같은 24억이라도 사는 물건이 달라요.

재건축 단계가 값을 바꾸고 있다

극동은 1984년 준공, 555세대예요. 관련 보도에 따르면 롯데건설이 최고 35층, 999세대로 다시 짓습니다. 임대 123세대가 포함된 숫자예요.

정비구역 지정에서 사업시행인가까지 8년 넘게 걸렸어요. 남은 건 관리처분, 이주, 착공, 준공입니다. 이 일정은 아직 정해지지 않았어요.

지금은 조합원 분양신청 단계예요. 재건축에선 이때 값의 뼈대가 바뀝니다. 층·향 웃돈이 감정평가 숫자로 정리되기 시작하거든요.

감정평가는 대지지분 중심이에요. 42평 매물에 적힌 대지지분은 74.74㎡입니다. 같은 평형이면 층이 달라도 감정가 차이는 크지 않아요. 2층 23억 6,000만과 13층 24억이 붙어 있는 이유예요. 호가가 25억에 몰린 것도 같은 이유입니다.

올수리 웃돈도 짧게 봐야 해요. 수리한 집은 이주 전까지만 쓰거든요.

아직 나오지 않은 숫자가 있어요. 종전자산 감정평가액, 비례율, 조합원 분양가, 분담금입니다. 보통 관리처분계획에서 정해져요. 총 매수비용은 매매가에 분담금을 더한 값이에요. 분담금이 나오기 전엔 24억의 실제 부담도 계산이 안 됩니다.

그럼 완공 뒤엔 어디를 바라볼까요. 같은 생활권 신축 평당가는 5,919만~9,091만 범위예요. 잠실올림픽공원아이파크가 평당 7,034만, 레이크팰리스가 9,091만입니다. 극동 평당가는 우리 시세 기준 4,497만이에요. 이번 24억을 평으로 나눠도 그 범위 하단에 못 미칩니다. 위로 갈 여지는 있어요. 다만 분담금과 신청 평형이 그 차이를 얼마나 먹을지가 관건입니다.

관련 보도에 따르면 재건축초과이익환수제 완화 논의도 진행 중이에요. 결정된 건 아니라 변수로만 둡니다.

입지와 시장 흐름, 짧게

단지에서 개롱역(5호선)까지 약 0.3km예요. 경찰병원역(3호선), 오금역(3·5호선)도 걸어서 닿습니다. 서울가동초가 0.3km, 송파중이 도보 4분이에요. 송파중은 구내 29곳 중 10위입니다.

블록으로 보면 극동은 문정래미안과 같은 블록이에요. 거여 쪽 블록보다는 위에 있습니다. 송파 최상위 생활권인 잠실동과는 거리가 있어요. 한강 접근과 상권에서 시장이 그렇게 매긴 결과예요.

그런데 극동 평당가는 이 블록 입지보다 아래에 있어요. 오래된 집이라 깎인 값입니다. 재건축이 끝나면 다시 매겨질 여지예요.

우리 실거래 데이터 기준으로 송파구는 6개월 +8.5%, 서울은 +8.0%예요. 3개월로 줄이면 송파구 +2.3%, 서울 +4.1%입니다. 관련 지표에 따르면 11월 첫째 주 송파구는 -0.17%였어요. 관련 보도에 따르면 잠실 엘스 84㎡도 10월에 직전보다 낮게 거래됐습니다.

극동 6개월 변화는 분기평균 +43.1%예요. 구와 서울을 크게 웃돌았습니다. 시장이 식는 쪽인데 혼자 올랐어요. 시장 순풍이 아니라 단지 고유 재료로 오른 값입니다.

규제도 짚을게요. 서울 전역은 아파트 토지거래허가구역이에요. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다. 송파구는 규제지역이라 15억 초과~25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억이에요. 1주택 이상이 추가로 사면 LTV 0%입니다. 관련 보도에 따르면 9월 주담대 평균 금리는 연 4.88%였어요. 현금 비중이 큰 매수자만 들어올 수 있는 가격대예요.

이 24억을 어떻게 볼까

한 번 튄 값으로 보긴 어려워요. 7월 2층 23억 6,000만에 이어 두 번째로 확인된 값이거든요. 호가 11건도 모두 그 위에 섰습니다.

다만 거래는 많지 않아요. 2026년 신고된 42평 거래 세 건 중 하나는 앞뒤와 동떨어진 값입니다. 추세로 굳었다고 말하긴 이릅니다.

실거주라면 이주 전까지 사는 기간이 짧아요. 오래 살 집이 필요하면 문정래미안 44평이 맞는 선택지일 수 있어요. 계약 직전 시점 호가가 21억 4,000만~24억이었습니다.

입주권을 보고 간다면 기준은 분담금이에요. 신축 평당 5,919만~9,091만 범위와 견줘 계산이 서야 합니다. 그 전까지는 24억 근처가 무리 없는 선이에요.

기다릴 신호는 관리처분계획 공개예요. 비례율과 분담금이 나오면 총비용을 셀 수 있습니다. 피할 조건은 분담금도 모른 채 25억 위로 값을 맞추는 경우예요. 수리 웃돈은 이주 전까지만 쓰는 값이라 따로 얹어 줄 이유가 약합니다.