8층은 39억, 1층은 36억 9,500만 — 같은 달 공개된 은마 35평 실거래 두 건의 온도차

8월 1일, 은마아파트 35평 실거래 두 건이 나란히 공개됐습니다. 하나는 7월 7일 계약된 8층 39억. 다른 하나는 7월 20일 계약된 1층 36억 9,500만. 같은 단지, 같은 평형인데 2억 넘게 벌어졌죠.

은마 35평은 작년 가을 43억 1,000만까지 찍었던 몸값인데요. 올해 들어 37억~40억 사이를 오가고 있습니다. 그럼 이번 39억은 다시 오르는 신호일까요, 아니면 조정 박스 안의 한 점일까요. 오늘은 이 두 건을 계약 당시 매물과 함께 복기해 보겠습니다.

1. 이번 실거래 해부 — 8층 39억과 1층 36억 9,500만

계약일과 공개일이 3주 이상 벌어진 게 보이실 텐데요. 대치동은 토지거래허가구역이라 약정 후 허가를 받고 본계약까지 가는 절차가 있어, 실거래 등록이 늦게 뜹니다. 39억 거래는 공개 데이터 기준 직전 실거래 대비 +5.5%로 집계됐는데, 이 숫자만 보면 '또 올랐네' 싶죠. 그런데 타임라인을 펼쳐 놓고 보면 이야기가 달라집니다.

작년 4분기 42억~43억을 찍고, 올해는 37억~40억 박스로 내려앉은 흐름입니다. 5월부터 7월까지 여섯 건이 36억 9,500만~39억 3,000만 사이에 촘촘히 찍혔고, 매달 2건씩 꾸준히 거래됐어요. 그러니까 이번 39억은 '반등'이라기보다 박스 상단의 중고층 거래, 36억 9,500만은 박스 하단의 1층 거래로 읽는 게 정확합니다. 1~3층은 36억 9,500만~37억 7,000만, 5층 이상은 38억 7,500만~39억 3,000만 — 층 프리미엄이 값을 가르는 구조죠.

큰 그림으로는 2024년 4월 25억 7,851만에서 현재 37억 8,856만까지 2년 새 +47%가 맞습니다. 다만 1년 단위로 끊으면 방향이 다른데요. 딱 1년 전인 2025년 7월엔 40억 6,000만~42억에 거래됐거든요. 개별 실거래 기준으로도 지금이 1년 전보다 낮습니다. 분기평균 변화율(1년 -7.3%)과 같은 방향이죠. 요컨대 은마는 지금 '급등 후 조정'의 한가운데에 있습니다.

1-1. 7월 20일 36억 9,500만 거래, 계약 직전(약 3주 전) 매물과 복기

이 거래의 실제 가격 합의는 신고 계약일보다 앞선 6월 말에 이뤄졌다고 봐야 합니다. 토허구역 특성상 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸리니까요. 그럼 그 시점, 같은 예산으로 시장엔 뭐가 나와 있었을까요.

36억 9,500만이면 당시 삼성힐스테이트1단지 11층 남향(36억)을 사고도 남는 돈이었습니다. 순수하게 '지금 사는 집'의 효용만 보면, 은마 1층보다 삼성동 중층 남향이 낫죠. 그런데도 은마 1층을 고른 건 집이 아니라 땅을 산 겁니다. 재건축에서 값을 결정하는 건 층·향이 아니라 대지지분(이 평형 53.9㎡)이거든요. 반대로 39억짜리 8층 거래는 힐스테이트 로열동 올수리 호가(40억)에 육박하는 값입니다. 실거주 효용과 재건축 기대를 동시에 산 값이라, 둘 중 부담이 큰 쪽은 분명히 이쪽이에요.

평당가로 급을 매겨보면 위치가 더 선명해집니다. 은마 35평은 평당 10,800만원. 조금 위로는 한보미도맨션1,2차 12,221만(+13%), 현대3차 12,424만(+15%)이 있고, 조금 아래로는 개포래미안포레스트 9,895만(-9%), 래미안블레스티지 10,122만(-7%)이 있어요. 그러니까 이번 실거래는 '하급 신축의 상단과 상급 구축의 하단 사이', 딱 그 자리에 있는 값입니다. 48년 된 복도식 아파트가 개포 신축보다 평당가가 높다는 것 자체가, 이 가격의 뼈대가 재건축 기대라는 방증이죠.

2. 같은 예산, 삼성동과 견주면 — 은마만 역주행 중

여기서 눈에 띄는 건 방향입니다. 같은 예산대 유사군은 6개월 평균 -0.3%로 사실상 제자리인데, 은마만 -9.6%. 유사군 대비 -9.3%p 부진이에요. 지역이 같이 빠진 '키맞추기 하락'이 아니라, 작년 41억~43억 급등분을 은마 혼자 되돌리고 있는 그림입니다. 다만 이 변화율은 분기평균이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 튈 수 있다는 점은 감안해서 보세요.

흥미로운 건 입지와 가격의 엇갈림인데요. 대치동 은마 블록은 입지만 놓고 보면 삼성동 유사단지 블록보다 오히려 상위입니다. 3호선 대치역 도보 6분, 배정초인 대곡초가 도보 5분(단지 내 동별로 대곡초·대현초 배정이 갈립니다), 학원가를 끼고 있는 자리죠. 그런데 평당가는 삼성센트럴아이파크보다 한 급 아래고, 그 블록의 입지 수준에도 못 미치는 상태예요. 48년 구축이라는 디스카운트가 여전히 남아 있다는 뜻이고, 뒤집어 말하면 재건축이 굴러갈수록 입지값까지 재평가될 여력이 있다는 뜻이기도 합니다.

기관 시세와도 견줘볼까요. KB부동산 기준(7월 27일) 은마 이 평형은 하한 37억 2,667만~상한 38억 7,667만, 한국부동산원 기준은 38억~41억(평균 39억 5,000만)입니다. 이번 39억은 KB 상단은 넘고 부동산원 평균엔 못 미치는, 딱 기관 시세 사이의 값이에요. 비싸게 산 것도, 줍다시피 산 것도 아닌 '시세대로'의 로열층 거래라는 얘기입니다.

3. 이 값의 뼈대 — 재건축 기대와 완공 후 천장

은마는 1979년 준공, 47년차 4,424세대 대단지입니다. 제3종일반주거지역에 현재 용적률 204%(상한 250%)이고요. 매물 광고들은 일제히 '사업시행인가 완료', '감정평가 진행 중', '관리처분 임박'을 내세우고 있는데, 이건 중개 광고 문구라 정확한 단계와 일정은 조합 공고로 확인하시는 게 맞습니다. 다만 매물 시장의 언어가 '집 상태'가 아니라 '사업 단계'로 채워져 있다는 것 자체가, 이 단지 가격의 무게중심이 어디 있는지 보여주죠.

그럼 완공되면 어디까지 갈 수 있느냐. 비교 대상은 인근 구축이 아니라 같은 생활권 신축 대장입니다. 아크로삼성이 평당 14,750만, 청담자이가 평당 13,030만 — 이 생활권 신축 대장의 평당가 범위가 12,761만~14,750만이에요. 은마의 현재 평당 10,800만과는 격차가 상당하고, 이 격차가 재건축 기대의 원천입니다. 다만 분담금과 개별 감정가가 확정 공개된 자료가 없어 '매매가+분담금'의 총비용은 아직 못 박을 수 없어요. 상승 여력의 방향은 분명하되, 폭은 분담금이 정해져야 계산이 서는 구조입니다.

4. 누가 살 수 있나 — 토허제와 대출이 만든 시장

은마가 있는 대치동은 법정동 단위 토지거래허가구역입니다. 아파트를 포함한 부동산 거래에 구청 허가가 필요하고, 실거주 목적을 증명해 최소 2년 실거주해야 하며, 갭투자는 불가합니다. 대출도 사실상 막혀 있어요. 25억 초과 주택은 주담대 최대 한도가 2억이고, 1주택 이상 보유자의 수도권·규제지역 추가매수는 LTV 0%입니다. 결국 이 시장의 매수자는 '30억대 후반 현금을 들고 2년 실거주할 수 있는 실수요'로 좁혀집니다. 매달 2건 안팎의 거래량, 그리고 급등분이 되돌려지는 조정 — 이 구조가 만든 결과죠.

거시로 놓고 보면 엇갈림이 더 뚜렷합니다. 우리 실거래 데이터 기준 최근 3개월 강남구는 +2.1%, 서울은 +3.8% 올랐어요. 시장은 순풍인데 은마는 6개월 -9.6%로 혼자 역주행 중입니다. 관련 지표 보도로도 강남권 상승폭은 둔화되고 관망세가 짙어졌다는 평가인데, 세제 개편 예고와 스트레스 DSR 3단계 시행이 겹친 영향으로 풀이됩니다. 즉 이번 39억·36억 9,500만은 '시장이 밀어올린 값'이 아니라, 규제가 집중된 단지가 자기 급등분을 소화하는 과정에서 나온 값입니다. 결론도 여기에 물려야 하죠.

5. 그래서 이 실거래, 어떻게 봐야 하나

정리하면 이렇습니다. 8월 1일 공개된 두 건은 은마가 오르고 있다는 뉴스도, 무너지고 있다는 뉴스도 아닙니다. 43억에서 내려와 36억~39억 박스에서 층별로 값이 갈리고 있고, 그 박스 하단은 삼성동 준신축과 겹치고 상단은 재건축 기대를 온전히 지불한 값이라는 것. 같은 돈으로 '지금 좋은 집'을 살지 '미래의 신축 지분'을 살지 — 이번 두 거래는 그 선택지를 나란히 보여준 표본입니다.