한보미도맨션 34평 33억 7,000만 실거래, 6월보다 16.6% 낮은 값
대치동 한보미도맨션1,2차 34평이 3층 33억 7,000만원에 팔린 기록이 막 공개됐습니다. 6월 거래보다 16.6% 낮은 값인데, 호가 30건 중 10월 실거래보다 낮은 매물은 0건입니다. 이 값은 어떻게 읽어야 할까요?
한보미도맨션1,2차 34평이 33억 7,000만원에 팔렸습니다. 3층 물건이에요. 6월에 팔린 거래보다 16.6% 낮은 값입니다.
계약은 2026년 10월 22일이었어요. 신고를 거쳐 11월 13일에 공개됐습니다.
한 건이면 저층이라 그렇다고 넘길 수 있어요. 그런데 10월 28일 14층도 34억원에 팔렸습니다. 10월에만 두 건이 34억 선에 맞춰졌어요.
1. 이 거래, 무엇이 다른가
올해 봄 이 단지 34평은 37억~40억원대에서 거래됐어요. 1층도 37억원에 팔렸습니다. 10월 거래는 그보다 한참 아래입니다.
| 계약일 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-28 | 14층 | 34억 |
| 2026-10-22 | 3층 | 33억 7,000만 |
| 2026-06-06 | 11층 | 40억 4,000만 |
| 2026-05-21 | 3층 | 38억 |
| 2026-04-22 | 1층 | 37억 |
| 2025-10-30 | 10층 | 44억 3,000만 |
같은 3층끼리 보면 흐름이 분명해요. 5월 3층은 38억원이었습니다. 10월 3층은 33억 7,000만원이에요.
1년 전 같은 시기와도 견줘 볼게요. 2025년 10월 30일 10층은 44억 3,000만원이었어요. 분기평균으로는 1년 새 -13.7%지만, 개별 거래끼리 보면 낙폭이 더 커 보입니다.
그러니까 저층 탓만은 아니에요. 14층도 34억원이었으니까요. 층과 상관없이 값이 한 단계 내려온 겁니다.
2. 호가와 실거래, 어디서 갈리나
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 최근 실거래 (2026-10-28 14층) | 34억 |
| 신규 공개 실거래 (2026-10-22 3층) | 33억 7,000만 |
| 호가 범위 | 34억 9,000만~36억 |
| 직전 실거래(34억)보다 낮은 호가 | 0건 / 30건 |
| KB시세 (114타입) | 하한 35억 3,333만 · 평균 36억 5,000만 |
| 한국부동산원 시세 (114타입) | 하한 37억 · 평균 38억 5,000만 |
30건 중 10월 실거래보다 낮은 매물은 한 건도 없어요. 호가 하단도 34억 9,000만원입니다. 파는 쪽은 아직 10월 거래가를 받아들이지 않은 거예요.
호가 하단 34억 9,000만원은 101동 고층 남향 올수리 매물이에요. 35억원 줄에 고층·남향·올수리 물건이 몰려 있습니다. 저층 매물은 35억 5,000만원과 36억원으로 밴드 위쪽에 있어요.
저층이 고층보다 호가가 높은 건 수리 상태와 입주 조건 차이로 봐야 해요. 그래도 10월 3층이 33억 7,000만원에 팔린 걸 생각하면 협상 여지가 큰 자리입니다.
실거래는 KB시세 하한보다도 아래였어요. KB시세는 은행이 대출 한도를 잡을 때 쓰는 기준입니다. 공식 시세가 실거래를 아직 따라 내려오지 않은 상태예요.
10월 22일 33억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값이 맞춰진 건 10월 초입니다. 아래 표는 10월 7일에 나와 있던 비교 단지 매물이에요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 래미안도곡카운티 29평 | 102동 중층 남향 · 확장 | 33억 9,000만 |
| 래미안도곡카운티 36평 | 107동 저층 남향 · 시스템에어컨 | 37억 |
| 래미안도곡카운티 33평 | 108동 고층 남향 · 확장 | 40억 |
| 도곡렉슬 33평 | 201동 저층 남향 · 확장 올수리 | 34억 |
| 도곡렉슬 33평 | 206동 저층 동남향 · 확장 | 37억 |
| 도곡렉슬 33평 | 202동 고층 남향 · 확장 특올수리 | 39억 |
이 스냅샷은 10월 28일 34억 거래 기준이에요. 10월 22일 거래도 비슷한 무렵 값이 맞춰졌습니다. 이 시점 한보미도맨션 자체 매물 기록은 남아 있지 않아요.
33억 7,000만원이면 당시 도곡렉슬 33평 저층 남향과 같은 돈이에요. 래미안도곡카운티라면 29평 중층을 살 수 있었습니다. 같은 돈으로 34평을 산 거래예요.
평당가로 보면 위치가 더 잘 보여요. 한보미도맨션은 평당 1억 197만원입니다. 도곡렉슬은 1억 1,134만원, 래미안도곡카운티는 1억 1,521만원이에요.
세 단지는 가격대가 다른 선택지예요. 두 도곡 단지는 지금 살기 편한 집이고, 한보미도맨션은 미래 신축을 사는 집입니다. 그 차이가 평당가에 들어 있어요.
그래서 이 거래는 당시 시장에서 낮은 쪽에 산 거래로 봐요. 동네 비교 단지 저층 33평 값에 34평을 샀으니까요. 다만 저층이라는 조건은 감안해야 합니다.
3. 비교 단지와 나란히 보면
| 항목 | 한보미도맨션1,2차 34평 | 도곡렉슬 33평 | 래미안도곡카운티 33평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 1억 197만 | 1억 1,134만 | 1억 1,521만 |
| 준공 | 1983년 (43년차) | 2006년 (20년차) | 2016년 (10년차) |
| 세대수 | 2,436세대 | 3,002세대 | 397세대 |
| 가까운 역 | 대치역(3호선) | 한티역(수인분당선) | 한티역(수인분당선) |
| 배정 초등학교 | 서울대곡초 | 서울대도초 | 서울대도초 |
| 2026-11 수집 호가 예 | 34억 9,000만 (101동 고층 남향) | 34억 9,000만 (201동 저층 남향) | 37억 (108동 중층 남서향) |
지금 호가 하단끼리 놓으면 한보미도맨션과 도곡렉슬이 같은 34억 9,000만원이에요. 한쪽은 고층, 한쪽은 저층입니다. 같은 돈으로 고르는 건 결국 지금의 편함이냐, 미래 신축이냐예요.
한보미도맨션 34평은 화장실이 하나예요. 복도식이고 지하주차장도 없습니다. 주차는 세대당 1.19대로 양호한 편이에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 35억원 | 고층 남동향이라 햇빛과 바깥 전망이 두루 좋고, 내부도 올수리돼 손볼 곳 없이 들어올 수 있습니다. |
| 35억원 | 고층 남향이라 채광이 좋고 위치도 최상급이며, 전체 수리가 돼 있어 바로 입주하기 좋습니다. |
| 34억 9,000만원최저가허위 가능성 있음 | 고층 남향이라 볕이 잘 들고, 내부가 깔끔하게 수리돼 있어 컨디션이 좋습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 35억원 | 중간층 남향으로 채광이 무난하고, 올수리돼 있어 바로 들어와 지낼 수 있습니다. |
| 35억 5,000만원 | 중간층 남향에 올수리까지 돼 있고 현재 주인이 살고 있어 실입주 조건이 깔끔합니다. |
| 35억원허위 가능성 있음 | 고층 남향이라 햇빛과 전망이 트여 있고, 전체 수리가 돼 있어 그대로 입주할 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 35억원 | 고층 남향에 올수리가 돼 있으며, 무주택자만 매수할 수 있는 조건이니 참고하셔야 합니다. |
| 35억원 | 중간층 남향에 수리가 잘 돼 있고, 입주는 2027년 2월로 예정돼 당장 들어오긴 어렵습니다. |
4. 재건축으로 보면 이 값은
이 단지는 지금 조합설립을 앞두고 있어요. 정비구역은 2025년 7월 17일에 지정·고시됐습니다. 최고 49층, 3,914가구로 다시 짓는 계획이에요.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 안전진단 | 완료(2016, 정밀안전진단 D등급) |
| 신속통합기획 선정 | 완료(2021) |
| 정비구역 지정 | 완료(2025.07 고시) |
| 추진위원회 승인 | 완료(2026.03) |
| 조합설립 | 진행 중(창립총회 2026.12 목표, 인가 2027.01 목표) |
| 시공사 선정 | 예정(2027 상반기 계획) |
| 사업시행인가 | 미정(민간 추정 2029.04) |
| 관리처분 | 미정(민간 추정 2030.08) |
| 이주·철거 | 미정(민간 추정 2031.09) |
| 착공 | 미정(민간 추정 2034.07) |
| 준공 | 미정(민간 추정 2036.07) |
아직 초기 단계예요. 이주까지 몇 년은 이 집에서 살아야 합니다. 그래서 지금은 층·향·수리 상태가 값에 그대로 들어가요.
3층 거래가 고층보다 낮은 이유도 여기 있어요. 살아야 할 기간이 길수록 저층의 불편이 값에 남습니다. 감정평가 단계로 가면 이 차이는 대지지분 중심으로 줄어들어요.
분담금은 아직 확정 전이에요. 관련 보도에 따르면 2025년 11월 강남구청 정비계획 공고 기준 추정이 나와 있습니다. 전용 84㎡ 종전자산은 약 25억원, 조합원 분양가는 약 26억원이에요.
그래서 분담금은 1억~2억원 남짓으로 추정됐어요. 33억 7,000만원에 사면 총비용은 34억 7,000만~35억 7,000만원 정도입니다. 평으로 나누면 평당 1억원대 초반이에요.
인근 신축과 견줘 볼게요. 청담자이 33평은 평당 1억 3,030만원이에요. 아크로삼성 40평은 평당 1억 4,750만원입니다.
총비용 기준으로도 인근 신축 평당가보다 아래예요. 완공되면 이 가격대를 바라볼 여지가 있습니다. 관련 보도에선 전용 84㎡가 준공 때 80억원까지 갈 거란 전망도 나왔어요.
5. 입지와 시장, 짧게
대치역이 걸어서 몇 분 거리예요. 서울대곡초가 단지 바로 옆에 있습니다. 대청중도 배정 가능 학교에 들어 있어요.
이 블록은 대치동 안에서 상위 입지예요. 학원가와 역이 가까운 덕입니다. 강남구 최상위인 압구정 생활권보다는 아래로 평가받고 있어요.
지금 평당가는 이 블록 입지 값보다 낮아요. 43년 된 건물이라 깎인 값입니다. 신축이 되면 그 차이를 다시 매길 여력이 있어요.
시장 흐름은 이 단지에 불리했어요. 우리 실거래 데이터 기준 6개월간 강남구는 +2.4%, 서울은 +8.0%였습니다. 이 단지는 강남구를 19.0%p, 서울을 24.6%p 밑돌았어요.
한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주 강남구 아파트값은 0.25% 내렸어요. 14주째 하락입니다. 서울 전체는 92주째 오르는 중이에요.
서울 전역은 투기과열지구라 25억원 넘는 집은 주담대가 최대 2억원이에요. 1주택자가 추가로 사면 주택구입 대출이 막힙니다. 대치동은 토지거래허가구역이라 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요.
대출로 받쳐 줄 수요가 얇은 가격대예요. 강남 약세에 이런 조건이 겹쳐 값이 먼저 내려왔습니다. 시장을 거스른 하락이 아니라 강남 흐름을 더 크게 탄 거예요.
투기과열지구에선 조합설립 뒤 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어요. 그래서 창립총회 전에 팔려는 매물이 몰렸을 가능성이 있습니다. 30건이 한꺼번에 나와 있는 것도 그 신호로 볼 수 있어요.
6. 결론: 이 거래가 남긴 신호
투자로 본다면 시간을 따져야 해요. 준공까지 10년 가까이 남았다는 추정이 있습니다. 분담금이 확정될 때까지 총비용은 범위로만 잡으세요.