전농우성 22평 9억 5,750만 신고가, 호가보다 높게 산 걸까

전농우성 22평이 9억 5,750만원에 팔렸습니다. 이 평형의 최고가입니다.

계약일은 2026년 10월 3일, 11층 거래예요. 신고가 끝나 10월 8일에 공개됐습니다.

10억까지는 4,250만원이 남았습니다. 이 값을 어떻게 봐야 하는지 계약 직전 매물부터 살펴보겠습니다.

1. 9억 5,750만, 어떤 거래였나

한 번 튄 거래로 보기는 어렵습니다. 7월부터 값이 한 계단씩 올라왔거든요.

7월 8억 5,000만에서 10월 9억 5,750만까지 왔습니다. 중간에 꺾인 거래가 없어요. 층도 6층부터 14층까지 고르게 섞여 있습니다.

1년 전 같은 시기 9층은 6억 7,000만~6억 8,000만이었어요. 분기평균으로는 1년 41.4% 올랐습니다. 개별 거래끼리 견줘도 오름폭이 비슷하게 큽니다.

10월 3일 9억 5,750만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가를 거쳐 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 가격 합의는 9월 12일 무렵 일어났다고 봐야 해요. 그 시점에 나와 있던 매물은 이랬습니다.

당시 전농우성 22평 매물은 모두 9억 5,000만원이었습니다. 이번 거래는 그보다 750만원 높아요. 당시 호가 대비로는 조금 높게 산 편입니다.

다만 같은 값의 매물 셋 중 둘이 1층이었어요. 중층 이상은 12층 하나뿐이었습니다. 11층을 원했다면 고를 수 있는 물건이 거의 없었던 거죠.

단지 밖으로 넓혀 보면 위치가 더 또렷해집니다. 신답경남 23평은 8억 2,000만, 안암골벽산 24평은 10억이었어요. 이번 값은 딱 그 사이에 놓입니다.

총액보다 평당가로 보는 게 정확합니다. 전농우성 22평 평당가는 4,269만원이에요. 안암골벽산 24평 4,122만원, 신답경남 23평 3,543만원보다 높습니다. 시장이 이 단지에 값을 가장 높게 매기고 있다는 뜻이에요.

2. 지금 나와 있는 매물로 보면

7건 중 3건이 직전 실거래보다 낮게 나와 있습니다. 그중엔 1층·2층 매물이 섞여 있어요. 낮은 값의 상당 부분은 층에서 나온다는 얘기입니다.

밴드 하단 9억 3,000만에는 5동 12층 동향 매물이 있습니다. 수리 표기는 없고 즉시입주로 나와 있어요. 같은 값의 8동 2층은 남서향이라 향에서 차이가 납니다.

상단 9억 8,000만은 16동에 몰려 있어요. 대부분 올수리나 조망 표기가 붙어 있습니다. 같은 평형이라도 수리 여부와 층으로 값이 갈리는 게 자연스럽죠.

실거주라면 입주 조건도 보셔야 합니다. 16동 8층은 세입자가 있고 입주가 2027년 8월 중순이에요. 16동 고층은 즉시입주로 나왔지만 세입자 거주 표기가 있어 일정 확인이 필요합니다.

3. 비슷한 예산의 다른 선택지

안암골벽산 24평은 2003년 준공이라 연식이 훨씬 짧습니다. 방 3개, 화장실 2개에 6호선 안암역도 가까워요. 지금 사는 집으로는 이쪽 조건이 더 편합니다.

신답경남 23평은 예산이 1억 넘게 적게 드는 후보예요. 2호선 신답역이 가깝습니다. 다만 225세대 소단지라 거래가 드문 편이에요.

그런데도 전농우성 평당가가 가장 높습니다. 지금 집이 아니라 땅과 재건축에 값을 매기고 있다는 신호예요. 대지지분이 32.583㎡(약 9.9평)인 1,234세대 단지라는 점이 그 바탕입니다.

6개월 흐름도 엇갈립니다. 안암골벽산은 함께 크게 올랐고 신답경남은 거의 제자리였어요. 지역 전체가 같이 오른 것과 단지 기대가 겹친 것으로 보입니다.

4. 이 거래, 어떻게 볼까

이 거래가 단지에 주는 신호는 분명합니다. 9억 중반이 이제 22평의 기준선이 됐어요. 다음 거래가 9억 3,000만대 매물에서 나오는지 보면 추세를 확인할 수 있습니다.

5. 재건축, 어디까지 왔나

전농우성은 1992년 준공, 34년차입니다. 재건축 연한은 이미 넘었어요. 정비업계 보도에 따르면 2023년 2월 14일 예비안전진단에서 D등급을 받았습니다.

아직 조합도 없는 초기 단계입니다. 비례율이나 분담금 같은 숫자는 나올 때가 아니에요. 지금 값에 얹힌 건 계산된 사업성이 아니라 기대입니다.

용적률은 228%이고 이 땅의 상한은 250%예요. 늘릴 여지가 넉넉한 숫자는 아닙니다. 사업성은 앞으로 정해질 계획을 봐야 알 수 있어요.

6. 입지와 학군, 짧게

전농동은 동대문구에서 가장 높은 값을 받는 생활권입니다. 다만 이 단지가 속한 블록은 비교 단지들의 블록보다 입지값이 낮은 편이에요. 가까운 역 데이터가 없는 게 가장 큰 이유로 보입니다.

그런데 평당가는 그 블록 입지값보다 위에 있어요. 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 상태입니다. 반대로 안암골벽산·신답경남은 블록 입지값보다 낮게 거래되고 있어요.

보도에 따르면 면목선이 2030년경 개통 예정입니다. 계획대로 되면 역 접근성 약점이 줄어들 수 있어요.

학교는 강점입니다. 배정 초등학교인 서울배봉초는 도보 5분이에요. 중학교는 휘경여중(구 2위)과 전농중(구 3위)이 10분 안팎입니다. 고등학교는 해성여고(4위)와 휘경여고(5위)가 도보 12분이에요.

아쉬운 점도 있습니다. 세대당 주차가 0.97대로 부족한 편이에요. 복도식 구조라 실거주 편의는 연식만큼 감안하셔야 합니다.

7. 시장 흐름 속에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 동대문구는 6개월 +6.8%, 서울은 +7.4%입니다. 33평으로 환산한 단지 전체 흐름은 이 둘을 밑돌았어요. 그런데 22평은 분기평균으로 6개월 +28.5%를 기록했습니다.

단지 안에서 22평이 먼저 달린 모습입니다. 10억 아래 예산으로 재건축 단지를 찾는 수요가 이 평형에 몰렸을 가능성이 있어요.

관련 보도에 따르면 서울 아파트 거래량은 5월 8,990건에서 9월 2,422건으로 줄었습니다. 동대문구 매물도 한 달 새 14.7% 늘었다고 해요. 주담대 금리는 2026년 8월 연 4.66%로 높아졌습니다.

규제도 짚어 둡니다. 서울 전역은 규제지역이자 아파트 토지거래허가구역이에요. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 하고, 무주택자 LTV는 40%입니다. KB시세 평균이 8억 5,000만원이라 대출 기준 담보가치는 실거래보다 낮게 잡혀요.

값은 오르는데 사는 사람은 줄고 매물은 쌓이는 흐름입니다. 그래서 9억 8,000만 상단을 따라가기보다 하단 매물에서 조건을 고르는 편이 유리해요. 위 판단을 조건부로 둔 이유가 여기 있습니다.