석관동 두산 32평 11억 4,500만, 연달아 11억대

1. 막 공개된 거래부터 봅니다

석관동 두산 32평이 11억 4,500만원에 팔렸습니다. 이 단지 32평 기준 신고가입니다.

계약일은 2026년 9월 22일, 18층이에요. 신고 절차가 끝나 2026년 10월 2일에 공개됐습니다.

눈에 걸리는 건 같은 18층이 한 달 만에 두 번 거래됐다는 점이에요. 8월 21일 11억 2,000만, 9월 22일 11억 4,500만. 같은 층끼리 비교되니 상승폭이 꽤 깔끔하게 읽힙니다.

2. 이 거래 해부

5~6월만 해도 고층이 10억 안팎이었어요. 8월에 11억 2,000만으로 한 칸 올라섰습니다. 그 뒤 9월에 다시 2,500만원이 붙었죠.

1년 전과 견주면 폭이 큽니다. 2025년 10월 13일 6층이 9억이었거든요. 층이 달라 그대로 비교하긴 어렵지만, 1년 사이 고층 기준으로 2억 넘게 올라온 흐름입니다.

9월 22일 11억 4,500만원, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값이 합의된 시점은 9월 초로 봅니다.

당시 같은 평형 호가는 10억 8,000만~12억에 걸쳐 있었습니다. 11억 4,500만원은 그 밴드의 가운데예요.

밴드가 갈린 이유가 분명합니다. 하단 10억 8,000만원은 2층이고 세를 안고 사는 조건이라 즉시 실입주가 안 됩니다. 상단 12억원은 고층에 샷시·욕실·싱크대까지 손본 집이죠.

그러니 실입주로 고층을 원한 매수자에게 실질 하단은 11억 5,000만원이었습니다. 18층을 11억 4,500만원에 샀다면 그 하단보다 조금 아래입니다. 저층도, 세안고도 아닌 값이니 당시 기준으로는 잘 맞춘 거래로 봅니다.

3. 이 값이면 어느 급인가

성북구에서 이 가격대는 '아직 신축이 아닌 구축' 구간입니다. 같은 생활권 신축과는 평당가 차이가 큽니다.

길음동 신축은 평당 4,121만~4,980만원 구간이에요. 두산 32평 11억 4,500만원은 여기에 한참 못 미칩니다. 연차(28년)와 생활권 차이가 그대로 값에 들어 있는 셈입니다.

반대로 읽으면 이렇습니다. 석관동에서 1호선 석계역 3분, 초등학교 도보권, 1,998세대 대단지를 11억대에 잡는 구간이에요. 같은 예산으로 길음동 신축은 닿지 않습니다.

4. 지금 나와 있는 매물은

직전 실거래 11억 4,500만원보다 낮은 호가는 1건입니다. 전체 5건 중 1건이고, 저층 매물은 0건으로 집계됐어요.

다만 그 1건은 102동 1층입니다. 입주가능일도 2027년 1월 29일이라 수집 시점에서 6개월을 넘겨요. 실입주를 바로 원한다면 선택지에서 빠집니다.

중층 이상은 11억 5,000만원에 세 건이 몰려 있습니다. 11억 8,000만원은 밴드 상단인데, 올수리가 붙은 집이에요. 같은 32평 남서향이라도 층·수리 여부로 값이 갈리는 게 정상입니다.

정리하면 호가가 실거래 바로 위에 붙어 있습니다. 실거래가 호가를 끌어올린 게 아니라, 호가와 실거래가 거의 붙어 움직이는 구간이에요.

5. 단지와 입지는 어떤가

1998년 준공, 28년차 구축입니다. 1,998세대 25개 동 대단지예요. 관리·거래 유동성 면에서는 유리한 규모입니다.

입지 드라이버는 둘입니다. 1호선 석계역이 약 0.3km, 도보 3분이에요. 배정초는 서울석계초로 약 0.5km, 도보 8분입니다.

학군은 솔직히 강점은 아닙니다. 석관중은 성북구 15위(18개 중), 석관고는 9위(12개 중)예요. 도보 43분 거리의 창문여고가 7개 중 2위로 상위권이지만 거리가 멉니다.

성북구 안에서의 위치도 짚어야죠. 성북구 최상위 생활권은 길음동입니다. 석관동은 그보다 한 단계 아래로 평가받는 블록이에요.

대신 평당가가 그 블록 입지값보다 아래에 있습니다. 구축 디스카운트가 걸린 상태라는 뜻이죠. 재건축 이야기가 붙으면 입지값까지 다시 매겨질 여지가 남아 있습니다.

6. 거시 흐름 속 위치 — 신고가인데 언더퍼폼

여기가 이번 거래의 가장 재미있는 대목입니다. 신고가인데 시장 평균은 못 따라갔어요.

우리 실거래 데이터 기준입니다. 성북구는 3개월 +4.0%, 6개월 +6.4%. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%입니다.

두산 32평은 6개월 기준으로 구 평균을 4.2%p, 서울 평균을 5.2%p 밑돌았습니다. 신고가를 찍었는데도 언더퍼폼이에요. 성북구 자체가 워낙 세게 올랐기 때문입니다.

관련 보도에 따르면 성북구는 2026년 연초 대비 9월 둘째 주까지 14.01% 올라 서울 자치구 1위였습니다. 길음뉴타운 신축 대단지가 그 상승을 끌었다는 분석이고요. 15억 이하 중저가가 많아 대출 규제 영향이 덜하다는 점도 이유로 꼽힙니다.

정책 방향은 양쪽입니다. 주담대 금리는 2026년 8월 기준 연 4.66%로 3년 9개월 만에 최고치를 찍었고, 스트레스 DSR 3단계가 시행 중이라 대출 한도는 줄었습니다. 반면 서울 착공 실적이 목표를 크게 밑돌아 2028년까지 입주 물량이 줄어든다는 전망도 나와 있어요.

규제도 짚고 갑니다. 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구이자 토지거래허가구역입니다. 11억 4,500만원대면 15억 이하 구간이라 주담대 한도는 최대 6억이고, 무주택·처분조건부 1주택자 LTV는 규제지역 40%입니다. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 LTV 0%라 사실상 대출로는 안 됩니다.

7. 그래서 이 거래, 어떻게 볼까

한 가지는 솔직히 열어 둡니다. 8월·9월 거래가 모두 18층 단 두 건입니다. 고층 두 건으로 단지 전체 시세가 확정된 건 아니니, 중층·저층 거래가 더 나오는지 지켜볼 필요가 있어요.