반포자이 35평 42억, 직전 대비 -19.2% 거래
반포자이 35평이 42억원에 팔린 거래가 막 공개됐습니다. 직전보다 19.2% 낮은 값인데, 한 건짜리 급매인지는 계약 직전 매물과 호가를 보면 드러납니다.
반포자이 35평이 42억원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 10월 1일, 14층이에요. 이 거래가 공개된 건 10월 17일입니다.
직전 실거래보다 19.2% 낮은 값이에요. 7월에는 같은 평형이 52억원에 두 번 팔렸습니다. 1년 전 같은 시기 거래보다도 아래예요.
반포를 대표하는 대단지라서 이 숫자는 크게 읽힙니다. 급매 한 건으로 끝날지, 값이 다시 매겨지는 중인지 따져 봤어요.
1. 42억 거래, 숫자부터 뜯어보기
1-1. 직전 거래와 견주면
-19.2%는 크게 들립니다. 기준이 된 직전 거래는 9월 8일 50억 5,000만원이에요. 이 거래는 직거래였습니다.
직거래는 시세와 다른 값이 나오기도 합니다. 그래서 직전 한 건만 보면 낙폭이 커 보일 수 있어요. 중개를 거친 거래끼리 보면 흐름이 더 또렷합니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-01 | 14층 | 42억 | 이번 거래 · 중개 |
| 2026-09-08 | 8층 | 50억 5,000만 | 직거래 |
| 2026-07-31 | 5층 | 52억 | |
| 2026-07-23 | 17층 | 52억 | |
| 2026-06-27 | 29층 | 47억 | |
| 2026-05-30 | 22층 | 47억 | |
| 2026-05-19 | 19층 | 45억 | |
| 2026-05-14 | 19층 | 45억 | |
| 2025-10-24 | 9층 | 48억 4,000만 | 약 1년 전 |
| 2025-09-20 | 15층 | 48억 8,000만 | 약 1년 전 |
5월부터 7월까지 거래는 45억에서 52억 사이였어요. 1년 전인 2025년 9~10월에도 48억대였습니다. 42억은 이 표에서 가장 낮은 값이에요.
14층이면 저층도 아닙니다. 층 때문에 낮게 팔렸다고 보긴 어려워요.
우리 시세 기준으로 2024년 4월 33억 7,372만원이었습니다. 2026년 10월에는 48억 916만원이에요. 긴 흐름은 여전히 위쪽입니다. 이번 거래는 그 선 아래로 한참 내려온 점이에요.
1-2. 10월 1일 42억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 가격 합의 시점인 9월 10일 매물과 견줘 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 반포자이 35평 | 124동 고층 남향 · 트인 조망, 내부 컨디션 양호 | 42억 4,000만 |
| 반포자이 35평 | 136동 고층 남향 · 화이트톤 올수리 | 46억 |
| 반포자이 35평 | 103동 고층 남향 · 풀옵션, 로열동 | 55억 |
| 래미안퍼스티지 34평 | 128동 고층 남향 | 44억 |
| 래미안퍼스티지 34평 | 108동 중층 동남향 · 로열동 | 50억 |
| 래미안퍼스티지 34평 | 111동 중층 남향 · 로열 매물 | 59억 |
| 아크로리버파크 34평 | 112동 저층 남향 · 풀옵션 | 49억 |
| 아크로리버파크 34평 | 103동 고층 남향 · 열린 조망, 실입주 가능 | 55억 |
| 아크로리버파크 34평 | 111동 중층 남향 · 파노라마 한강뷰 | 65억 |
| 반포센트럴자이 35평 | 103동 중층 남향 · 풀옵션 | 44억 |
| 서초그랑자이 34평 | 108동 중층 남향 · 풀옵션, 입주 가능 | 44억 |
당시 반포자이 35평 호가는 42억 4,000만원에서 55억원까지 퍼져 있었어요. 가장 아래는 124동 고층 남향이었습니다. 42억 거래는 그보다도 아래예요.
산 사람 입장에선 당시 호가보다 싸게 산 거래입니다. 호가 하단 밑에서 값을 맞춘 거예요.
대안 단지도 보죠. 래미안퍼스티지는 고층 남향이 44억원부터였어요. 아크로리버파크는 저층도 49억원이었습니다. 평당가가 더 낮은 서초그랑자이·반포센트럴자이도 44억원이었고요.
9월 10일 기준으로 42억에 살 수 있는 반포 34~35평은 이 거래뿐이었어요. 대안 매물 하단보다도 아래에서 산 거래입니다.
1-3. 평당가로 보면 42억은 어디쯤인가
단지끼리는 총액보다 평당가로 봐야 견줄 수 있어요. 42억을 35평으로 나누면 평당 1억 2,000만원입니다.
| 단지·평 | 평당가 | 비고 |
|---|---|---|
| 신반포2차 35평 | 1억 6,343만원 | 1978년 준공 |
| 아크로리버파크 34평 | 1억 5,295만원 | 2016년 준공 |
| 래미안퍼스티지 34평 | 1억 4,395만원 | 2009년 준공 |
| 반포센트럴자이 35평 | 1억 4,028만원 | 2020년 준공 |
| 반포자이 35평 시세 평균 | 1억 3,740만원 | 2009년 준공 |
| 반포자이 35평 이번 거래 | 1억 2,000만원 | 42억 ÷ 35평 |
| 서초그랑자이 34평 | 1억 2,093만원 | 2021년 준공 |
반포자이 시세 평균은 평당 1억 3,740만원이에요. 이번 거래는 그보다 서초그랑자이 평균에 가깝습니다. 서초그랑자이와 비슷한 평당가로 반포 대단지를 산 거래예요.
1-4. 10월 호가와 견주면
급매 한 건인지는 이후 호가를 보면 알 수 있어요. 10월 17일 수집한 매물로 견줘 봤습니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 이번 실거래 | 42억 (14층, 2026-10-01) |
| 10월 수집 호가 범위 | 41억 4,000만원 ~ 53억원 |
| 42억보다 낮은 호가 | 6건 / 30건 |
| 그중 저층 아닌 매물 | 4건 |
| KB시세 (2026-10-12) | 43억 ~ 51억 3,333만원 (평균 47억원) |
| 한국부동산원 (2026-10-12) | 45억 ~ 52억원 (평균 48억 5,000만원) |
42억보다 낮은 호가가 6건 있습니다. 그중 4건은 저층이 아니에요. 저층이라서 낮은 매물만 있는 게 아닙니다.
9월 10일 호가 하단은 42억 4,000만원이었어요. 10월 수집 때는 41억 4,000만원까지 내려왔습니다. 호가 자체가 이 거래 쪽으로 옮겨 왔어요.
41억대 매물이 갈리는 이유도 있습니다. 138동 저층 남향 41억 5,000만원은 올수리에 풀옵션이에요. 층 대신 집 상태를 내세운 매물입니다. 143동 고층 남향 41억 4,000만원은 트인 조망을 내세웁니다.
밴드 위쪽에는 124동 21층 남서향 48억원이 있어요. 특올수리를 내세운 매물입니다. 같은 35평도 층·향·수리에 따라 호가가 크게 갈려요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 45억원 | 138동 남향 고층이라 햇살이 잘 들고 전망이 트여 있으며, 확장에 풀옵션까지 갖춰져 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 48억원 | 124동 남서향 고층으로 채광이 화사하고, 올수리와 풀옵션을 끝내 바로 들어와 살 수 있으며 입주 시기는 조율할 수 있습니다. |
| 45억원 | 143동 남동향 중층으로 올수리·풀옵션이라 상태는 좋지만, 세입자가 내년 2월 20일까지 거주 중이라 실입주 시점은 확인이 필요합니다. |
| 43억원 | 125동 남향 고층이라 채광과 전망이 좋고, 올수리에 풀옵션까지 되어 있어 손볼 것 없이 바로 쓸 수 있습니다. |
| 44억원 | 140동 남향 고층으로 햇빛이 잘 들고 전망이 트여 있으며, 올수리가 되어 있어 입주일만 협의하면 됩니다. |
| 41억 5,000만원허위 가능성 있음 | 124동 남향 고층이라 채광이 밝고 풀옵션을 갖춰, 입주 시기는 서로 맞춰 정할 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 41억 5,000만원 | 138동 남향 저층이지만 올수리와 풀옵션으로 내부가 깔끔해, 정리된 상태로 바로 들어올 수 있습니다. |
| 42억 5,000만원 | 143동 남향 중층으로 전망이 트여 있고, 올수리에 풀옵션까지 되어 있어 즉시 입주가 가능합니다. |
2. 이 거래, 이렇게 봅니다
분기평균으로도 내림세가 보였어요. 2026년 1분기 49억 7,143만원에서 2분기 46억 1,667만원이었습니다. 분기평균은 거래된 층에 따라 튀니 참고로만 보세요.
대안과 견주면 42억은 잘 산 값입니다. 10월 수집 기준 래미안퍼스티지 128동 고층 남향이 42억 9,000만원이에요. 평당가가 더 높은 단지 매물도 비슷한 값에 나와 있습니다. 그래서 45억 넘는 반포자이 매물은 서두를 이유가 적어요.
투자 수요에게는 문턱이 높습니다. 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주가 원칙이에요. 세입자가 있는 집만 임대차가 끝날 때까지 입주가 유예될 수 있습니다.
기다릴 신호는 다음 중개 거래예요. 42억대가 한 번 더 찍히면 새 기준선이 생깁니다. 45억 이상으로 다시 팔리면 이번 거래가 낮은 쪽이었다는 뜻이고요.
3. 배경: 반포자이는 어떤 단지인가
3,410세대 대단지예요. 2009년 준공, 17년차 구축입니다. 35평이 1,263세대로 대표 평형이에요. 주차는 세대당 1.78대로 강남 신축보다도 넉넉합니다.
7호선 반포역이 약 0.2km예요. 9호선 사평역도 걸어서 닿습니다. 원촌초가 약 0.2km, 원촌중은 바로 옆이에요. 원촌중은 서초구 15개 중학교 중 2위입니다.
반포동은 서초구 최상위 생활권입니다. 반포 안에서는 아크로리버파크 블록이 입지 서열 위예요. 한강에 붙은 자리라 시장이 그렇게 매깁니다. 반포자이 블록은 래미안퍼스티지 블록과 비슷한 자리예요.
반포자이 평당가는 블록 입지값보다 아래입니다. 구축이라 입지 대비 할인이 붙은 상태예요. 용적률 270%, 17년차라 재건축으로 풀기엔 먼 이야기입니다.
| 항목 | 반포자이 35평 | 아크로리버파크 34평 | 래미안퍼스티지 34평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 1억 3,740만원 | 1억 5,295만원 | 1억 4,395만원 |
| 세대수 | 3,410세대 | 1,612세대 | 2,444세대 |
| 준공 | 2009년 | 2016년 | 2009년 |
| 6개월 변화(분기평균) | 4.6% | 1.5% | -5.5% |
| 가까운 역 | 반포(7호선) 약 0.2km | 신반포(9호선) 약 0.4km | 신반포(9호선) 약 0.3km |
| 배정초 | 원촌초 약 0.2km | 잠원초 약 0.6km | 잠원초 약 0.2km |
신축 쪽 기준도 있어요. 래미안원베일리 33평은 평당 1억 9,246만원입니다. 메이플자이 33평은 평당 1억 5,174만원이에요. 반포자이는 이들과 가격대가 다른 대단지 구축입니다.
4. 시장 흐름과 규제
우리 실거래 데이터 기준으로 서초구는 6개월 +8.2%예요. 서울은 +7.4%입니다. 3개월로도 각각 +2.5%, +4.3% 올랐어요.
이번 42억 거래로 보면 반포자이는 구 평균을 27.4%p 밑돕니다. 서울 평균보다도 26.6%p 아래예요. 시장은 오르는데 이 거래만 반대로 갔습니다.
분기평균으로는 6개월 +4.6%였어요. 비슷한 단지들보다 오히려 앞서 있었습니다. 그래서 이번 낙폭은 시장보다 단지 안의 매도 사정 쪽일 가능성이 커요.
자금 문턱도 높습니다. 서울은 수도권이자 규제지역이에요. 25억이 넘는 집은 주택담보대출이 최대 2억원입니다. 1주택자가 한 채 더 사면 주담대가 원칙적으로 막혀요.
관련 보도에 따르면 기준금리는 2026년 8월 3.00%로 올랐습니다. 다음 결정 회의는 10월 22일이에요. 현금이 많은 매수자만 남는 구조라 매물이 몰리면 값이 쉽게 내려갈 수 있습니다.
정리하면 시장은 순풍인데 반포자이 35평 호가는 내려와 있어요. 42억 근처는 들어갈 만한 자리입니다. 45억 이상은 이유를 확인한 뒤에 보셔도 늦지 않아요.