명일GS 24평 12억 7,000만 신고가 — 1년 전 8억대였던 집

명일GS 24평이 12억 7,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026-07-29, 6층이에요. 방금 공개된 신고 건입니다.

직전 실거래보다 +4.1%. 이 평형 신고가입니다.

1년 전을 보면 더 놀랍습니다. 2025-08-26 6층이 8억 7,000만원이었어요. 같은 층수대에서 1년 만에 4억이 붙은 겁니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

먼저 최근 거래를 늘어놓고 보겠습니다.

눈에 걸리는 게 하나 있습니다. 2025년 10월까지 8억대였다가, 2026년 2월부터 갑자기 11억대예요.

그 사이 넉 달은 목록에 거래가 없습니다. 계단을 밟고 오른 게 아니라 한 번에 점프한 모양입니다.

2026년으로 넘어온 뒤로는 흐름이 꽤 일정합니다. 11억 → 11억 8,000만 → 12억 4,000만 → 12억 7,000만. 한 건짜리 튐으로 보기는 어려운 그림이에요.

2026-07-29 12억 7,000만 거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정 → 허가 → 본계약에 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 7월 초입니다.

그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 보겠습니다.

매수자가 낸 12억 7,000만원은 당시 호가 범위의 위쪽입니다. 12억 2,000만~13억 사이에서 상단에 가까워요.

싸게 산 거래는 아닙니다. 다만 12억 2,000만짜리는 고층 서향, 13억짜리도 고층입니다. 6층 매물을 그 사이 값에 잡은 셈이니 크게 비싼 것도 아니에요.

같은 돈으로 갈 수 있던 대안은 성안마을청구였습니다. 당시 저층 서향 25평이 11억 5,000만원. 1억 2,000만원을 아낄 수 있었죠.

대신 저층이고, 단지도 349세대로 작습니다. 명일GS는 772세대에 5호선 명일역 도보 5분이에요. 체급을 사려면 이 차이를 낸다는 판단으로 읽힙니다.

2. 이 값, 급이 맞나 — 평당가로 봅니다

평형이 다르면 비교가 안 되니까요. 평당가로 놓고 보겠습니다.

셋 중 평당가가 가장 높은 건 성안마을청구입니다. 시장은 아직 성안마을청구를 조금 더 쳐주고 있어요.

명일GS는 그 아래, 길동우성 위입니다. 중간 자리예요.

그런데 입지로 보면 순서가 뒤집힙니다. 명일GS가 속한 블록은 셋 중 가장 상위 입지입니다. 5호선 명일역 도보권에 성덕여중·성덕고·명일여고가 붙어 있죠.

참고로 6개월·1년 변화율은 분기평균 기준입니다. 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 따라 튈 수 있어요. 개별 실거래로 보면 명일GS 6층은 1년 새 8억 7,000만 → 12억 7,000만입니다.

3. 지금 나와 있는 매물은 어떤가

실거래는 12억 7,000만원인데, 호가는 이미 그 위입니다.

최저 12억 7,500만, 최고 13억 5,000만. 이번 실거래 위에서 호가가 형성돼 있습니다.

눈여겨볼 건 하단입니다. 12억 7,500만짜리는 저층 서향이고 올수리 표기가 없어요. 같은 값이면 컨디션에서 밀립니다.

13억짜리 셋은 모두 올수리입니다. 다만 하나는 1층, 하나는 세안고(2027년 4월)예요. 즉시 실입주가 되는 올수리 중층은 101동 8층 동향 하나뿐입니다.

공식 시세와도 견줘 볼까요. KB부동산 기준(2026-08-31) 81A·81B 평균은 12억 1,000만원, 상한은 12억 4,000만원입니다. 한국부동산원은 같은 날짜 평균 11억 7,500만원, 상한 12억 6,000만원이에요.

이번 실거래 12억 7,000만원은 두 기관 상한도 넘습니다. 공식 시세가 실거래를 뒤따라오는 중이라는 뜻이죠. 대출을 KB시세로 잡는다면 이 시차를 감안하셔야 합니다.

4. 경쟁 매물 — 이 예산이면 어디로 갈까

12억 후반~13억이면 선택지가 갈립니다.

성안마을청구는 고층 올수리가 13억 6,000만~13억 8,000만원입니다. 명일GS 올수리 매물보다 6,000만~8,000만원 위예요.

1평 더 넓고 3년 젊습니다. 다만 349세대로 단지가 작아요. 거래가 뜸할 때 값이 흔들리기 쉽습니다.

길동우성은 11억 5,000만~12억원. 1억 이상 쌉니다.

대신 1994년 준공으로 32년차예요. 6개월 변화율도 -2.6%로 혼자 뒤처져 있습니다. 다만 이건 분기평균이라 그 분기 저층 거래에 눌렸을 수 있으니 참고로만 보세요.

정리하면 이렇습니다. 예산을 아끼면 길동우성, 컨디션과 신축을 원하면 성안마을청구. 명일GS는 그 사이에서 역세권과 학군, 772세대라는 체급을 가져가는 자리입니다.

5. 단지와 입지 — 왜 이 자리가 버티나

명일GS는 1999년 준공, 27년차 구축입니다. 772세대에 2개 동, 24평이 310세대예요. 세대당 주차는 1.06대로 양호한 편입니다.

복도식이고 방 2개, 화장실 1개. 신혼부부나 2인 가구가 주 수요층입니다.

입지가 이 단지의 뼈대입니다. 5호선 명일역이 약 0.3km, 도보 5분이에요. 굽은다리역도 걸어서 갑니다.

학군도 촘촘합니다. 서울명원초 도보 7분, 성덕여중은 강동구 19개교 중 4위예요. 성덕고 7/13위, 명일여고 6/13위로 고등학교도 도보권입니다.

단지 앞에 전통시장이 있어 생활 편의도 좋습니다. 조용한 주거지라는 평이 굳어 있는 동네예요.

다만 명일동은 강동구 안에서 최상위는 아닙니다. 고덕동 일대가 한 단계 위예요. 이 격차는 신축 대단지 유무에서 나옵니다.

6. 리스크는 짚고 갑니다

재건축 기대는 이 단지엔 붙이기 어렵습니다. 용적률이 380%예요. 제3종일반주거지역 조례 상한 250%를 크게 넘습니다.

재건축을 하면 세대수가 오히려 줄 수 있습니다. 사업성이 안 나온다는 뜻이죠.

그럼 무엇이 이 값을 밀어 올렸을까요. 주변 재건축입니다.

관련 보도에 따르면 명일동 일대에서 고덕현대·신동아·명일한양·명일우성 등이 신속통합기획으로 정비구역 지정을 마쳤습니다. 삼익그린2차도 최고 45층 3,420세대로 재건축될 예정이라고 전해집니다.

주변이 새 아파트로 바뀌면 동네 값이 올라갑니다. 명일GS는 그 흐름에 얹혀 가는 자리예요. 자기가 새로워지는 게 아니라 동네가 새로워지는 겁니다.

교통 쪽도 있습니다. 2028년 개통 예정인 9호선 연장이 고덕역에 닿으면 5호선과 환승이 생깁니다. 다만 아직 예정이니 값에 다 넣진 마세요.

규제도 확인하세요. 강동구는 토지거래허가구역이고 규제지역입니다. 실거주 목적 허가가 필요하고, 갭투자는 원칙적으로 막혀 있어요.

대출은 무주택자 기준 규제지역 LTV 40%입니다. 15억 이하라 한도는 최대 6억까지 열려 있지만, DSR에서 더 줄어들 수 있어요. 1주택 이상이면 추가 매수 주담대는 LTV 0%입니다.

주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 만기도 30년으로 제한돼요.

7. 거시 흐름 — 이 거래는 흐름을 탔나

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 강동구는 +5.1%, 서울은 +4.1%입니다. 강동구가 서울 평균보다 앞서 있어요.

명일GS 24평은 6개월 8.4%. 유사군 평균 6.3%보다 2.1%p 위입니다.

시장 흐름을 거스른 게 아닙니다. 순풍에 올라타 조금 더 간 쪽이에요.

다만 역풍도 같이 봐야 합니다. 관련 보도에 따르면 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올렸습니다. 주담대 금리가 따라 오르는 국면이에요.

대출 규제도 유지 기조로 전해집니다. 올라온 값이 더 밀리려면 자금 여건이 받쳐줘야 하는데, 그쪽은 뻑뻑해지는 방향입니다.

8. 그래서 이 거래, 어떻게 봐야 하나

협상은 이렇게 보세요. 12억 7,500만원짜리 저층 서향은 수리비를 따로 잡아야 합니다. 올수리 13억과 실질 차이가 크지 않아요.

세안고(2027년 4월) 매물은 실입주가 늦습니다. 그만큼 값을 깎을 명분이 있어요.

기다릴 신호도 있습니다. 8월 이후 거래가 아직 목록에 안 잡혔어요. 다음 거래 한두 건이 12억 후반에서 다시 찍히면 이 값이 굳은 겁니다.

피할 조건은 하나로 좁힙니다. 올수리도 아니고 층도 안 좋은데 13억을 부르는 매물. 그건 이번 신고가를 따라 붙인 호가일 가능성이 큽니다.